每一個在濟南打拼的人，都有一個安居樂業(yè)的夢想。可是，想在濟南買房，并不是你有錢就能買的。如果你是外地人，需累計納稅1年……濟南樓市限購，自2011年3月1日始。

3年多來，這個樓市的調(diào)控手段，曾被視為抑制房價上漲的利器，但也因其在市場經(jīng)濟環(huán)境下披著濃重的行政干預(yù)色彩而一直備受爭議。限購令，“功力”越來越有限。近期，住建部傳出消息，除北上廣深外，其他城市的限購政策可自行調(diào)節(jié)。濟南情況如何?

誰在糾結(jié)———

在房產(chǎn)與親情中難以割舍

在濟南工作多年的高秀(化名)和丈夫正在作一個艱難的決定：丈夫作為獨生子想把父母接到濟南來養(yǎng)老，但嚴(yán)格的限購政策讓他們十分糾結(jié)。

“剛剛為了孩子上學(xué)而買的學(xué)區(qū)房是肯定不能賣的。”高秀告訴記者，她和丈夫意見一致，這關(guān)系到孩子將來的教育質(zhì)量。不過學(xué)區(qū)房就 30平方米左右，沒有裝修，沒有雙氣，夫妻不想住，更不能讓年邁的父母住。夫妻倆正在為買一套總價低的小產(chǎn)權(quán)房還是小房換大房而搖擺。

面臨類似難題的林西平(化名)夫婦則決定走一步險棋——— 假離婚。假離婚后房產(chǎn)歸妻子所有，丈夫名下沒有房產(chǎn)，可再買一套小戶型房子給父母住。

畢業(yè)后剛剛工作兩年的張琪名下沒有房產(chǎn)但也被限購令“難為”。張琪一家三口，目前能夠放在房產(chǎn)上的資金為20萬元，戶籍都在棗莊，爸爸一個月前也找了一個濟南的工作，張琪在濟南有購房資格，不過由于張琪的工資每個月只有2000元左右，在西部一樓盤交了1萬元訂金，卻難以通過銀行放貸的審核。爸爸工資高，但在濟南工作時間短，難幫上女兒的忙。

“雖然是外地人，但我們對濟南很有感情，有穩(wěn)定的工作，也不是還不了貸款，可是限購令讓我們有一種被忽視的感覺。”高秀說。

誰被誤傷———

親情型房產(chǎn)需求既屬于剛需，又并非個例

在濟南擁有多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的山東三宇和記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長于暢告訴記者，高秀、林西平并非個例，她經(jīng)營的門店經(jīng)常遇到這樣的客戶。

“不光在城市，在小城鎮(zhèn)和農(nóng)村，‘4+2+1’的家庭模式也非常多。我們接觸的客戶中，好多都是夫妻雙方來濟工作多年，想把父母接來，但是住成了問題。”于暢表示，大部分人希望擁有私人空間，但又想和父母居住在同一個城市。

于暢表示，面對不少親情型的房產(chǎn)需求，經(jīng)紀(jì)公司都采取“連環(huán)買賣”的方式處理。起初購房面積小于90平方米的非本市戶籍人員，由于按照限購政策不能購買第二套房，不少采取賣小換大的方式，先把之前的房產(chǎn)賣掉，再買超過90平方米的落戶，以此來獲得購買第二套房的資格。也有的客戶，在機緣巧合之下，先看好了中意的房子，然后再急著把原有的房產(chǎn)賣掉，不過原有房產(chǎn)處理得慢了，就很有可能難以在規(guī)定的期限內(nèi)繳納新買的房產(chǎn)房款，涉嫌違約。

這些親情房產(chǎn)需求，并非為了投資投機，但被限購政策捆縛，有一種“無力掙脫”的感覺。

誰說了算———

調(diào)整或者松綁，地方政府應(yīng)有自主權(quán)據(jù)報道，住建部相關(guān)人士表示，除北上廣深外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發(fā)文。對此，記者從濟南相關(guān)部門了解到，目前濟南還沒有接到任何關(guān)于調(diào)整限購的文件。但是，限購的一些弊端已顯現(xiàn)，那就是打擊了改善型購房者，誤傷了剛需購房者，還傷了很多欲在濟南安居樂業(yè)的外地人。

地方有無權(quán)力自行調(diào)整限購政策?采訪中諸多業(yè)內(nèi)人士都給出了肯定的答復(fù)。當(dāng)初限不限購就是地方自己決定的，文件也都是由每個城市單獨下發(fā)的，全國目前有46個城市限購。反過來，如現(xiàn)在要調(diào)整，地方政府也應(yīng)該有自主權(quán)。

濟南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長葛金田通過分析十八屆三中全會中的提法來表達(dá)自己的觀點。“其中明確提到‘使市場在資源配置中起決定性作用’。”葛金田表示，具體就是說在政府和市場的關(guān)系上，市場說了算。地方有沒有權(quán)利調(diào)整限購并不重要，重要的是，整體導(dǎo)向是市場調(diào)節(jié)機制而非行政措施發(fā)揮更大的作用。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，如果市場說了算，限購令退出歷史舞臺是遲早的事。

若調(diào)咋辦?——

西部新城等新開發(fā)區(qū)域可適度調(diào)整

“限購令作為市場經(jīng)濟環(huán)境下的政府行政行為，長遠(yuǎn)看是階段性、局部性的措施，條件成熟后就會取消。”葛金田表示，在全國城鎮(zhèn)化的大背景下，尤其作為“人的城鎮(zhèn)化”，將會有大量的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，這個過程中，中小城鎮(zhèn)、中小城市首先就要放開戶籍的限制，樓市限購政策也要因時、因地、因區(qū)來考慮。

葛金田認(rèn)為，限購政策不可能一下子全部取消，但可以在有條件的區(qū)域首先“松緩”。“微調(diào)政策應(yīng)該考慮市民的接受度、社會穩(wěn)定情況和原有政策的連續(xù)性。”葛金田說，限購調(diào)整應(yīng)遵循適度調(diào)整、必要限制的原則。他坦言，限購政策確實存在一定的弊端，以長清區(qū)為例，如果當(dāng)初經(jīng)濟發(fā)展相對落后的長清沒有實行限購，發(fā)展可能要比現(xiàn)在好。因此可試點區(qū)域性限購調(diào)整，正在著重發(fā)展的西部新城可以先于其他地區(qū)微調(diào)限購政策，放寬非本市戶籍人口的購房限制，促進西城整體發(fā)展。另外，考慮到親情型的房產(chǎn)需求，可在城鄉(xiāng)結(jié)合部放寬購房限制，方便在濟南有穩(wěn)定工作，有能力在濟南撫養(yǎng)父母的人接老人入城。

有啥影響?——

如微調(diào)限購房價長期看變化不大

如果對限購政策進行微調(diào)，房價會出現(xiàn)怎樣的變化?對于市民更為關(guān)心的房價問題，記者咨詢了克而瑞房價濟南首席編輯裴現(xiàn)梅和山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗。

裴現(xiàn)梅認(rèn)為，這一輪的市場變化是市場運行到一定階段的必然調(diào)整。在這個前提下，松綁限購對當(dāng)下市場成交的量和價并無太大影響。也就是說，限購令的作用正越來越小，也必將變得可有可無。

李鐵崗認(rèn)為，雖然目前不同統(tǒng)計機構(gòu)對于濟南商品房存量的統(tǒng)計有所出入，不過可以確定的一點是，目前存量確實比較大，買方市場的氛圍正在逐漸形成。長遠(yuǎn)來看，調(diào)整限購政策對房價的影響不大。

相關(guān)專家表示，用市場的手段來影響房價，可能更能起到提綱挈領(lǐng)的作用。限購令這種行政手段的調(diào)整在市場經(jīng)濟環(huán)境中，屬于比較表面的措施，在特殊時期確實能起到一定作用，但是從長遠(yuǎn)來看，房價是由市場供求關(guān)系等因素決定的，不是一紙限購令所能左右的。

目前，包括濟南在內(nèi)的很多城市，樓市發(fā)展已經(jīng)非常理性，不管限不限購，購房者就在那里，不會一窩蜂，也不會不出手。取消限購令的同時，不妨適時推行房產(chǎn)稅。在未推行房產(chǎn)稅之前，可微調(diào)目前的限購政策。最終，讓限購謝幕，讓市場回歸市場，讓購房者可以毫無束縛地為自己的未來做主。