進入2014年，中國樓市急轉(zhuǎn)直下，成交大幅下滑。行業(yè)普遍認(rèn)為，此輪調(diào)整恐非短期行為，房地產(chǎn)商單純依靠開發(fā)、銷售就可賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束了，行業(yè)轉(zhuǎn)折點真的來了。在新的時代里，房地產(chǎn)商不能不轉(zhuǎn)型應(yīng)對，由之前以單純新房開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向更多地瞄準(zhǔn)存量市場，更為關(guān)注資產(chǎn)管理，通過資產(chǎn)配置平臺吸引投資客的青睞。在這方面，通過與高和資本的強強聯(lián)手，萬科、中城等房企，已然先行一步。

 

據(jù)悉，中城投資與高和資本合作的項目為中城國際大廈。作為位于上海徐匯區(qū)核心區(qū)域的商業(yè)寫字樓，中城國際大廈與被稱為“上海市中心最后一塊黃金地”的新鴻基徐家匯中心僅一街之隔，原名“嘉凱城”，中城投資于去年將其整體收購后，改名為“中城國際大廈”。

 

類似的合作，還發(fā)生在萬科與高和資本之間，合作的項目是虹橋萬科中心。虹橋萬科中心位于上海虹橋商務(wù)區(qū)，是萬科在上海的首個綜合體項目。據(jù)介紹，中城、萬科與高和資本的合作模式，簡單來說就是高和資本發(fā)揮自身在資產(chǎn)配置、“資產(chǎn)精裝修”方面的優(yōu)勢，負(fù)責(zé)雙方合作項目的銷售退出與資產(chǎn)管理，最終實現(xiàn)雙方共贏。

 

“這次，我們會嘗試打造一個資產(chǎn)配置平臺，這個平臺上可以有效對接投資人及銷售人員以及基金和開發(fā)商，形象的說就是類似于商業(yè)地產(chǎn)投資品的大賣場，這里有實物資產(chǎn)也有證券化的資產(chǎn)如基金和信托。前端所有進入這個賣場的資產(chǎn)會經(jīng)過高和的篩選和風(fēng)控把關(guān)，后端會針對不同的資產(chǎn)提供相應(yīng)的資管套餐。在這個賣場中銷售人員將會根據(jù)不同投資者的資金屬性和需求來匹配相應(yīng)的資產(chǎn)，這是很有意思的一件事。” 高和資本董事總經(jīng)理陳國雄透露，雖然目前市場觀望情緒嚴(yán)重，但虹橋萬科中心的銷售業(yè)績還是很不錯，“這也充分印證了我們這種資產(chǎn)配置平臺的價值，合作雙方可謂良好地實現(xiàn)了優(yōu)勢互補”。

 

除了房地產(chǎn)業(yè)進入轉(zhuǎn)折期之外，萬科、中城聯(lián)手高和的另一大行業(yè)背景，是目前中國商業(yè)地產(chǎn)投資退出渠道的相對尷尬。“REITs講了很多年，卻遲遲未能真正在國內(nèi)落地，如果沒有REITs的支持，中國商業(yè)地產(chǎn)在短期看可能還是一個散賣的時代。”高和資本董事長蘇鑫表示，“缺乏統(tǒng)一的資產(chǎn)管理，商業(yè)地產(chǎn)散賣以后的成功幾率很低，因為小業(yè)主的利益取向不一樣，導(dǎo)致租客良莠不齊、資產(chǎn)貶值，商鋪空置率較高。但如果我們用自己的專業(yè)能力經(jīng)過適當(dāng)?shù)亩ㄎ缓笞饨o‘好租客’，然后帶租約銷售，結(jié)果可能就會不同。”

 

這也是高和資本為以散賣為主的商業(yè)項目重新設(shè)計的一個游戲規(guī)則——“資產(chǎn)精裝修”，即收購后，通過資產(chǎn)改造，完成對資產(chǎn)的提升，然后，統(tǒng)一招租，再銷售給機構(gòu)或其他投資者完成退出。同時，接受投資人委托進行長期的資產(chǎn)管理權(quán)。

 

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場已開始步入存量房時代，“存量寫字樓要不斷創(chuàng)新才能滿足市場需求。因而，有遠(yuǎn)見的運營商都會階段性對寫字樓進行適當(dāng)?shù)奶嵘脑?。在歐美商業(yè)地產(chǎn)市場，對已經(jīng)建成并使用多年的商務(wù)樓宇收購、改造，重新定位出租，提升價值后，再銷售給投資者已經(jīng)是一種普遍運作模式?？梢哉f，高和資本獨創(chuàng)的‘資產(chǎn)精裝修’，就是這一運作模式在國內(nèi)的運用與創(chuàng)新。”秦虹表示。