娃哈哈首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“杭州娃歐商場(chǎng)”日前傳出虧損嚴(yán)重，娃哈哈方面已拖欠商場(chǎng)租金達(dá)半年，有意解除合同離場(chǎng)。而當(dāng)初娃哈哈是以低于市場(chǎng)價(jià)70%的租金簽訂了16年的合同。就在不久前，百盛也關(guān)閉了在濟(jì)南的唯一一家門店， 凸顯商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩之困局。

 

與住宅泡沫化的分歧不同，商業(yè)地產(chǎn)供大于求是市場(chǎng)公認(rèn)的現(xiàn)狀，一直以來(lái)，警示商業(yè)地產(chǎn)泡沫的聲音不絕于耳，但并沒(méi)有阻礙商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)開發(fā)。據(jù)世邦魏理仕地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司提供的信息，中國(guó)在建商場(chǎng)面積占全世界在建商場(chǎng)面積的一半多。另外，去年全世界建造商場(chǎng)最多的10個(gè)城市中，中國(guó)占了9個(gè)。

 

這種怪現(xiàn)象無(wú)法用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)解釋，盡管建造者多為民企，但很多所謂的“城市綜合體”,也多是當(dāng)?shù)卣猩桃Y項(xiàng)目。當(dāng)?shù)卣鶎⑦@類項(xiàng)目作為準(zhǔn)政府形象工程，以比較低的價(jià)格向開發(fā)商出售土地，同時(shí)允諾給開發(fā)商大量住宅項(xiàng)目用地，激勵(lì)他們建造商業(yè)中心，試圖用住宅項(xiàng)目利潤(rùn)彌補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一旦不賺錢等帶來(lái)的損失。

 

其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩中存在著地方政府主導(dǎo)資源配置的影子，即相關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)并未充分考慮當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模和消費(fèi)能力，而是追求一種超前的“都市形象”,多以“國(guó)際都市”為標(biāo)準(zhǔn)。扭曲的土地價(jià)格與信貸成本也為開發(fā)商的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)提供可能。這方面空置嚴(yán)重的樓堂館所、遍地密布的開發(fā)區(qū)等，大都可探尋到部分政府部門主導(dǎo)的痕跡。近年來(lái)，政府出便宜的地皮，銀行提供廉價(jià)信貸，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，如依靠政府關(guān)系等不斷在各地復(fù)制的萬(wàn)達(dá)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最大開發(fā)商。

 

不過(guò)，中國(guó)的商業(yè)環(huán)境已不支持商業(yè)地產(chǎn)模式。一方面，以價(jià)格取勝的電子商務(wù)在中國(guó)快速膨脹，已影響到了中國(guó)商場(chǎng)的生存，即使在三四線城市，由于建有強(qiáng)大的物流體系，人們也開始在網(wǎng)上購(gòu)買服裝、電子等商品。同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格與通脹的上升，導(dǎo)致商業(yè)租金上漲，從而擠壓實(shí)體商業(yè)利潤(rùn)，大量商業(yè)項(xiàng)目除餐飲、電影院、兒童服務(wù)等具有現(xiàn)實(shí)人流的項(xiàng)目外，其他零售類生意遭遇電商的沖擊較大，這導(dǎo)致許多城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量空置。

 

鑒于中國(guó)城市居民消費(fèi)力比較低，城市其實(shí)最需要的是與社區(qū)結(jié)合的小商業(yè)，他們既可以為市民提供生活便利，還能提供更多就業(yè)。但這種小商業(yè)不能凸顯城市形象，因此，政府并不重視，相反，小商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶雖起早貪黑且利潤(rùn)單薄，卻要承受政府各個(gè)部門的稅費(fèi)和檢查，甚至很多曖昧不清的罰款。這類現(xiàn)象在很多地區(qū)的商業(yè)發(fā)展中較為突出。

 

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在調(diào)整結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，部分地方政府過(guò)度規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的做法，值得慎思，畢竟，這雖短期內(nèi)增加投資帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)，但卻不利于服務(wù)業(yè)的發(fā)展。因而，政府應(yīng)通過(guò)減免稅費(fèi)和提高公共服務(wù)等方式，激勵(lì)和促進(jìn)更多有助于就業(yè)的小型商業(yè)與服務(wù)業(yè)發(fā)展，而不是致力于建造各種地標(biāo)式的商業(yè)中心。