房?jī)r(jià)增速下降屬正常調(diào)節(jié)(熱點(diǎn)聚焦)

近期以來(lái)，隨著部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲，有關(guān)中國(guó)樓市或?qū)?ldquo;崩盤”的論調(diào)不絕于耳。某外資投行專家甚至預(yù)測(cè)，將有10-20個(gè)城市的樓市會(huì)發(fā)生硬著陸，房?jī)r(jià)下跌50%以上。對(duì)此，專家認(rèn)為，近期房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整和下跌，屬于市場(chǎng)正常調(diào)節(jié)。當(dāng)前中國(guó)樓市風(fēng)險(xiǎn)依然可控，不存在房?jī)r(jià)“崩盤”或出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能，也不必夸大房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的沖擊。

房地產(chǎn)依然保持增長(zhǎng)

今年以來(lái)，在一二線城市和三四線城市的樓市分化特征逐漸顯現(xiàn)，部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的背景下，市場(chǎng)頻現(xiàn)樓市“拐點(diǎn)”論。中國(guó)指數(shù)研究院[微博]日前發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，5月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，這是在2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后的首次環(huán)比下跌。這一數(shù)據(jù)的公布，再加上各地不時(shí)傳出調(diào)控“松綁”的消息，使得市場(chǎng)加大了對(duì)樓市的擔(dān)憂。

然而，這一擔(dān)憂顯然是被過(guò)度放大了。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊近日表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大多數(shù)指標(biāo)都在增長(zhǎng)，只有少數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，比如新開(kāi)工面積、銷售面積、成交量等。他強(qiáng)調(diào)，雖然整個(gè)增速在下降，但這并不等于負(fù)增長(zhǎng)。

“以前增速那么高，現(xiàn)在增速下降一點(diǎn)兒，也屬于市場(chǎng)正常的調(diào)節(jié)。”馮俊指出，近期房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)是負(fù)的，主要是受到去年同期基數(shù)過(guò)大的影響?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一定的分化，有些地方庫(kù)存量過(guò)大，有些地方比較短缺，今年政府工作報(bào)告已經(jīng)對(duì)此提出了“分類調(diào)控”的基本原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要目標(biāo)是追求供求平衡、市場(chǎng)平穩(wěn)，僅僅把價(jià)格作為調(diào)控目標(biāo)過(guò)于狹義化。

結(jié)構(gòu)性調(diào)整早調(diào)早主動(dòng)

然而，房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)10年持續(xù)上漲在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展所產(chǎn)生的阻礙和弊端也日益顯現(xiàn)。部分地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，以及資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向房地產(chǎn)所造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生性動(dòng)力不足的結(jié)構(gòu)性矛盾日益顯現(xiàn)。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下出現(xiàn)調(diào)整，既有一定的必然性，也是為了主動(dòng)降低形成泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

尤其是此次樓市出現(xiàn)調(diào)整，已不同于以往。瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，過(guò)去10年間，中國(guó)每隔幾年就會(huì)經(jīng)歷一次房地產(chǎn)周期。但與前幾輪不同，此次房地產(chǎn)下滑的觸發(fā)因素并非調(diào)控政策收緊。事實(shí)上，住房?jī)?nèi)在供求格局已發(fā)生變化，當(dāng)前住房建設(shè)量已超過(guò)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)和住房改善帶來(lái)的需求。由于房?jī)r(jià)低迷、反腐以及理財(cái)產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚[微博]表示，房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了3個(gè)突出特征：一是總量過(guò)剩。按照規(guī)劃，到2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化率完成70%，意味著10億人住在城鎮(zhèn)。根據(jù)當(dāng)年規(guī)劃小康社會(huì)的人均居住面積是30平方米計(jì)算，也就是300億平方米。而目前中國(guó)城鎮(zhèn)商品房面積早已過(guò)了300億平方米。二是市場(chǎng)分化，三四線部分城市已出現(xiàn)滯銷。三是房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率過(guò)高。142家上市的房地產(chǎn)公司負(fù)債率平均超過(guò)70%，有一半的負(fù)債率超過(guò)80%。

不必夸大對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行壓力依然較大的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定調(diào)整固然會(huì)加大“穩(wěn)增長(zhǎng)”調(diào)控的難度，但這并不表示各地房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，也不意味著將對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。

“我們并不認(rèn)為中國(guó)會(huì)出現(xiàn)其他新興市場(chǎng)常見(jiàn)的房?jī)r(jià)崩盤，或出現(xiàn)金融或國(guó)際收支危機(jī)。”汪濤表示，有兩個(gè)關(guān)鍵因素決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的可能性較?。旱谝唬用癫块T資產(chǎn)負(fù)債表較為健康，杠桿率較低。這意味著房貸違約風(fēng)險(xiǎn)整體上應(yīng)該可控，購(gòu)房者不太可能被迫出售住房。第二，政府仍有能力和意愿應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下行，支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。決策層已經(jīng)開(kāi)始增加基礎(chǔ)設(shè)施投資、加快保障房建設(shè)、推進(jìn)有助于增長(zhǎng)的改革，包括簡(jiǎn)政放權(quán)、向民營(yíng)資本開(kāi)放更多行業(yè)、擴(kuò)大社會(huì)保障覆蓋面、降低小微企業(yè)稅負(fù)等。

此外，房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)金融體系的影響依然可控。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示，現(xiàn)在整個(gè)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)貸款方面質(zhì)量還是比較穩(wěn)定的。到目前為止，中國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的20%左右，個(gè)人購(gòu)房貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右，因此主要是對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)提供了金融支持。同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率不到1%，資產(chǎn)質(zhì)量非常穩(wěn)定。

王兆星強(qiáng)調(diào)：“我們也開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的走勢(shì)，也看到一些三線、四線城市房地產(chǎn)銷售和價(jià)格都有所回落，將組織開(kāi)展相關(guān)的壓力測(cè)試，盡可能提高銀行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”