河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)位于岳麓區(qū)金星路和桐梓坡路交會(huì)處，總建筑面積約15萬平方米。項(xiàng)目由王府井百貨、與王府井百貨無縫對(duì)接的體驗(yàn)式街區(qū)以及一棟5A甲級(jí)寫字樓組成，其中王府井百貨約6.7萬平方米，體驗(yàn)式街區(qū)約1.6萬平方米，寫字樓約3萬平方米，地下車位3萬平方米。目前，河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)二批20-100平方米獨(dú)立街鋪壓軸登場(chǎng)，VIP認(rèn)籌即將啟動(dòng)，僅最后70席，預(yù)計(jì)7月開盤。
前些天，河?xùn)|黃興南路步行街一家服飾店面調(diào)整為甜品店。無獨(dú)有偶，王府井在進(jìn)駐河西時(shí)也暗示將減少零售業(yè)態(tài)占比，同時(shí)增加休閑、娛樂、餐飲等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的占比。
一方面，隨著長沙經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，作為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)態(tài)在經(jīng)濟(jì)中的配比穩(wěn)步遞增，另一方面，傳統(tǒng)商業(yè)也在一定程度上受到電子商務(wù)的持續(xù)沖擊。在這樣的大背景下，長沙的集中商業(yè)正處于快速調(diào)整期--從傳統(tǒng)百貨型向體驗(yàn)式購物中心型轉(zhuǎn)變。最典型的案例便是悅方ID MALL的橫空出世，以及即將跨越登場(chǎng)的河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)。
對(duì)于投資者而言，目前最大的困惑便是：長沙大型集中式商業(yè)市場(chǎng)的前景如何？長沙商業(yè)市場(chǎng)的機(jī)遇又在哪里？
A 河西的商機(jī)
每天開車經(jīng)過自家旁邊的步步高時(shí)，李嵐總是會(huì)想起2008年在永祺西京買房時(shí)的情形。十二車道的金星大道在當(dāng)時(shí)顯得格外大氣，但稀疏的車流襯托出幾分冷清，當(dāng)時(shí)的市府板塊正值青春，朝氣蓬勃但稚氣未脫。
誰也沒想到，幾年過去，這里會(huì)變得這么熱鬧。茉莉花酒店、必勝客、步步高商業(yè)廣場(chǎng)逐次登場(chǎng)，熙熙攘攘的人流，昭示著這一區(qū)域完成了從住宅片區(qū)向商業(yè)片區(qū)的“撐桿一躍”.“明年河西王府井開業(yè)之后，將是另一番風(fēng)景。”李嵐充滿期待地說。
永祺西京周邊過去幾年的變化，只是岳麓區(qū)商業(yè)飛速發(fā)展的冰山一角。2011年9月28日，步步高廣場(chǎng)開業(yè)；2013年4月28日，平和堂開業(yè)……伴隨基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大提速，置身“地鐵時(shí)代”,內(nèi)通外達(dá)的迅捷交通，迅速拉動(dòng)商業(yè)資本向岳麓區(qū)集結(jié)。
以2001年本土商業(yè)代表通程集團(tuán)在溁灣鎮(zhèn)率先開出通程商業(yè)廣場(chǎng)為發(fā)端，家潤多、步步高、平和堂、華潤萬家、國美電器、魔方KTV、CGV影城、奧克斯廣場(chǎng)等商業(yè)大鱷紛紛落子岳麓區(qū)。
上述商業(yè)的陸續(xù)開業(yè)，讓河西的消費(fèi)需求從一定程度上得到止渴。但另一個(gè)困境是，各主一方的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)尚未形成合力，河西的商業(yè)格局仍然處于群龍無首、大勢(shì)未定的局面，河西居民對(duì)吃喝玩樂購一站式商業(yè)的需求依然未能從根本上得到解渴。
未來河西的商業(yè)中心在哪？答案漸漸清晰。
B “大款”的魅力
5月31日，河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)營銷中心，有著12年地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的羅運(yùn)生認(rèn)真研究項(xiàng)目商業(yè)動(dòng)線后，果斷地買了兩個(gè)商鋪。“除了地段，還要看品牌與運(yùn)營能力。”對(duì)于投資，羅運(yùn)生有著自己獨(dú)到的見解。
十年前，河?xùn)|王府井開業(yè)時(shí)，羅運(yùn)生是最早一批吃螃蟹的人，如今已賺得盆滿缽滿。2014年住宅市場(chǎng)冷清，去投資化明顯，商業(yè)成為資本關(guān)注的重點(diǎn)。于是，羅運(yùn)生選擇在這個(gè)市場(chǎng)低點(diǎn)出手商業(yè)。
長沙商業(yè)的潛力股在哪？“無論是人群密度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，還是政策傾斜，河西都是長沙未來發(fā)展的方向，而河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)正好位于河西版圖的核心位置。”上海仟果企業(yè)管理有限公司華中開發(fā)經(jīng)理李錚說。
時(shí)間切回2013年9月，王府井百貨與永祺地產(chǎn)正式簽約，牽動(dòng)河西神經(jīng)的河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)正式上馬。這個(gè)總建筑面積15萬平方米的商業(yè)巨無霸，由一棟5A甲級(jí)寫字樓、一座王府井百貨和一條體驗(yàn)式街區(qū)組成。
河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)正好處在岳麓區(qū)桐梓坡路與金星路交會(huì)處的黃金十字架上，前者縱穿南北，后者貫通東西。項(xiàng)目周邊匯聚了湖南商學(xué)院、湖南師范大學(xué)醫(yī)學(xué)院、省腫瘤醫(yī)院、湘雅三醫(yī)院等諸多人流聚集點(diǎn)。永祺西京、美林銀谷、咸嘉新村等數(shù)十個(gè)住宅小區(qū)也圍繞在項(xiàng)目周邊。
在羅運(yùn)生看來，有王府井這棵大樹做依靠，商鋪的投資有保障。“大品牌的經(jīng)營保障能夠相對(duì)降低投資者風(fēng)險(xiǎn)，而在目前的市場(chǎng)，類似于王府井這樣的商業(yè)品牌的在售商鋪并不多見。”羅運(yùn)生說。
C 體驗(yàn)是王道
地段有了，品牌有了，管理運(yùn)營成為關(guān)鍵。河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前，考察全球諸多先進(jìn)的集中式商業(yè)。思索與比較中，運(yùn)營理念浮現(xiàn)出來：未來的消費(fèi)者會(huì)更愿意為體驗(yàn)、環(huán)境、情感和服務(wù)買單。
越來越多的商業(yè)項(xiàng)目注意到這一趨勢(shì)，紛紛調(diào)整業(yè)態(tài)，增加休閑、餐飲、娛樂的配比。在國內(nèi)，“體驗(yàn)”商業(yè)已成趨勢(shì)，有一些模式已經(jīng)被業(yè)內(nèi)所認(rèn)可。比如華潤五彩城斥巨資引入美國第二大主題樂園史努比樂園，上海仲盛廣場(chǎng)引入星期八小鎮(zhèn)職業(yè)體驗(yàn)館。
“體驗(yàn)是王道。”據(jù)河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)營銷負(fù)責(zé)人介紹，整個(gè)河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)定位體驗(yàn)式購物中心，一方面王府井百貨增加了吃喝玩樂購等娛樂休閑功能，另一方面體驗(yàn)式街區(qū)的休閑娛樂餐飲占比達(dá)到三分之二。
除了業(yè)態(tài)配比外，河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)還在軟硬件上加強(qiáng)休閑元素的應(yīng)用，營造體驗(yàn)式購物所需求的環(huán)境。尤其是商業(yè)街區(qū)，將會(huì)充分利用街區(qū)連廊及兩個(gè)中心廣場(chǎng)，增設(shè)情景式雕塑小品、互動(dòng)式兒童樂園、休閑式街區(qū)公園，營造出“寓購于樂”的開放式購物氛圍。
“它們并不是一個(gè)封閉的盒子。”河西王府井商業(yè)廣場(chǎng)營銷負(fù)責(zé)人介紹說，體驗(yàn)街區(qū)的每一層都與王府井實(shí)現(xiàn)了無縫對(duì)接，負(fù)一樓有超市主次入口，一樓、二樓均有三個(gè)人行通道與四條街區(qū)連廊互通，“這樣設(shè)計(jì)最大的優(yōu)勢(shì)是，讓王府井百貨與街區(qū)實(shí)現(xiàn)了一體化，整體上構(gòu)成了一個(gè)開放式的體驗(yàn)型的購物中心。”
這樣的設(shè)計(jì)，使這里首先是一個(gè)市民休閑娛樂的集中廣場(chǎng)，一個(gè)人的無聊時(shí)光、一個(gè)家庭的共享時(shí)光、一對(duì)情侶交流的時(shí)光……這里都會(huì)成為第一時(shí)間想到的去處。然后進(jìn)入商業(yè)廣場(chǎng)后，可以隨便看、隨便逛，每個(gè)地方都不一樣，有開放式空間的存在，怎么逛都不會(huì)悶更不會(huì)迷路，逛累了在任何樓層都可以坐下來休息，喝杯咖啡，聊聊天，再繼續(xù)逛，這里是可以待上一整天的地方。
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