從降價潮、崩盤論，再到開發(fā)商欠債“跑路”，唱衰樓市的原因均來自于住宅類房源“供過于求”。在宏觀調控接二連三“劍指”住宅市場、人們對房地產市場的擔憂與日俱增之時，商業(yè)地產的價值更加突顯出來。

 

有網(wǎng)友調侃說：青島是一個老年化城市，盡管不缺山海美景，又有濃郁的后現(xiàn)代文藝氣息，但是就是沒有現(xiàn)代化“夜生活”，一過晚上9點鐘，街上人流稀少。究其原因是青島的商業(yè)不發(fā)達、不吸引人。雖然“夜生活”不發(fā)達與地域性、習慣性等多種因素有關，但與北上廣等大都市相比，青島確實相差甚遠。而這種背景下，作為城市發(fā)展極為重要的部分，商業(yè)地產這個“后起之秀”上升潛力無限。

 

青島商業(yè)地產進入發(fā)展快車道 潛力股發(fā)展一路向上

 

過去，占據(jù)房產交易主導地位的一直是住宅，這是由于絕大數(shù)群體的剛性需求，房價一直居高不下。但08年以后，國家為抑制房價過快上漲，宏觀調控政策不斷收緊，住宅買賣制度從嚴，而受影響程度較小的商業(yè)地產逐漸興旺起來。并且，城市化進程也在推動商業(yè)地產發(fā)展，越來越多的房企進入商業(yè)地產領域，一時間，青島的商業(yè)項目如雨后春筍一般，全冒出頭了，一線品牌如萬達廣場、寶龍城市廣場，本土房企如海信廣場、偉東樂客城等，各家開發(fā)商都有成功案例。 

 

那么青島商業(yè)地產走到哪一步了呢？現(xiàn)代化的購物中心崛起、中高檔市場得到快速發(fā)展、品牌認知度逐漸提高，國際化品牌開始逐漸進入市場……如今青島的商業(yè)地產進入發(fā)展快車道，不過青島商業(yè)地產項目大都相對分散，沒有形成嚴格意義上的集中區(qū)域，基本上是以點、線分布為主，這也是商業(yè)地產存在的問題。不過退一步來說，正是這種“點”“線”式的發(fā)展狀態(tài)才有了今后連“片”的上升機會。 

 

山東太平洋房屋商業(yè)部經(jīng)理郝銀廣告訴記者：“其實，住宅和商業(yè)是兩條線路，互不干擾，又相輔相承。盡管樓市整體走向不明朗，但要說商業(yè)地產是‘滿地黃金絕不為過’，關鍵得有敏銳的眼睛。拿同一條街上的2個鋪子來說，很可能形成‘一步金、一步銀’的效果。就是這一點差距，臺東很多賣家敢掛出20萬/㎡以上的高價，為什么？就因為它地處黃金地角、客流量大，經(jīng)營者很容易就吸引到人氣獲得銷售機會?？梢哉f，只要是商圈屹立不倒，投資的商鋪、寫字樓就穩(wěn)賺不賠，‘一鋪旺三代’不是傳說。”

 

棄住宅轉商業(yè) 投資客找到“掘金”新方向

 

商業(yè)地產的投資領域其實并不想人們想象中的那么高深莫測。在朋友眼里，李永清這個事業(yè)有成的中年男人幾乎就是個“賣樓的”：熟諳各處建筑工程，看到樓盤廣告就興奮，私下里經(jīng)常評估樓盤的發(fā)展?jié)摿?，看到好的就跟大伙?ldquo;推銷”。10多年來的投資經(jīng)驗，讓李永清對青島房地產市場了如指掌，憑著自己獨到見解，買哪兒漲哪兒，朋友們都叫他“神槍手”，跟風買房的也都嘗到了“甜頭”。

 

舉個例子，早15年前，東部商圈剛開始起步的時候，老李曾在燕兒島路書城附近買了一間101㎡的鋪子，當時市價才34萬。“前些日子，還有人托熟人找我打聽：‘出500萬把鋪子賣給我吧。’我當然沒同意啦，這可是固定資產，每個月租金都是一筆不小的數(shù)目呢！”，李永清頓了頓說：“這還是買方主動給出的價格，我還沒找專業(yè)人員評估，評估后價格肯定不只這個數(shù)，保守估計翻了15倍！”

 

平時，李永清都在打理著自己的公司，投資房產只是他生活中的一小部分，他以此為樂。“受老一套觀念的影響．過去人們常常把“投資”等同于“投機倒把”而加以貶斥，形成了對投資的一種錯誤認識，在但事實卻并非如此，它是一種融資手段，特別考驗人的智慧、眼光和膽識，做好了讓人十分有成就感。”李永清坦言，論回報率來講，銀行利息太低，金銀漲跌無常，不如投資房地產收益明顯。因為房產就意味著固定資產，不僅象征著人的身份和地位，在生意場上更有促成合作的說服力。

 

眼看住宅冷了，投資風險增加了，李永清立馬見好就收，把手里幾套住宅一股腦兒賣掉后，徹底“轉戰(zhàn)”商業(yè)地產。“去年，我買下了和達中心城一間40㎡的鋪子，總價200萬左右，緊接著有三個朋友也‘跟進’，先后在和達中心城買下三間鋪子。”說這話的時候老李臉上有些得意，他說，不是沾沾自喜，而是對自己眼光的自信。“新都心是新興片區(qū)，新入住的人很多，以后肯定不缺人氣。再就是麥凱樂進駐、佳世客也在不遠處，往東還有一個保利重點打造的雙峰商場，雖然目前還在建設中，但我已經(jīng)能夠感受到一個年輕的、充滿活力的商圈馬上要發(fā)展起來了。”

 

“我投資商業(yè)就是看重它是個‘潛力股’。首先青島是一個綜合實力比較強的城市，金融業(yè)、旅游業(yè)、特色海洋資源和其他制造業(yè)都不輸人后，具備孕育現(xiàn)代化大城市生長的條件。再一點，目前的住宅市場比較飽和，而傳統(tǒng)商圈規(guī)模小、經(jīng)營亂，商業(yè)網(wǎng)點不集中。新興商圈規(guī)劃較好，未來升值潛力大。還有就是，相對來說風險較小，旺角商鋪幾乎不存在跌價的可能性。”

 

商業(yè)地產爆發(fā)性入市 新興板塊商鋪進入了“團購季”

 

紅五月不溫不火，在住宅成交量連跌數(shù)周的情況下，開發(fā)商們開始轉變了營銷策略，改推商業(yè)地產，新都心、李村多家寫字樓、商鋪爆發(fā)性入市，商業(yè)地產進入“團購季”。同時，隨著國家政策調控，以及市民對商業(yè)地產保持積極態(tài)度，大幅度的優(yōu)惠政策也同時上市了。

 

據(jù)統(tǒng)計，目前與新聞網(wǎng)聯(lián)合舉行團購的商業(yè)項目就包括四家，且優(yōu)惠力度較大。新都心城市綜合體和達中心城推出36-189㎡地鐵旺鋪，2萬最高抵21.72萬，首付54萬。李村商圈內中海國際社區(qū)是全青島知名度最高、銷售最好樓盤之一，一期、二期業(yè)主成熟入住后，中海御城金街開始推出商鋪，主力戶型80-400㎡，新聞網(wǎng)獨家團購6千抵93折，惠后8851元/㎡起；寫字樓中海國際廣場面世，戶型區(qū)間為59-175㎡，團購均價10500元/㎡起。開發(fā)區(qū)長江路商圈的愛都匯購物中心4樓37-42㎡的商鋪在售，新聞網(wǎng)參團可享受94折優(yōu)惠，均價12000元/㎡，首付15萬起。

 

青島克而瑞房商業(yè)負責人趙國棟接受記者采訪時表示，島城商業(yè)地產方興未艾，只要抓住機遇，投資人極有可能實現(xiàn)價值的最大化。他認為，老牌的商業(yè)中心如香港中路商圈、臺東商圈不僅房價高、業(yè)態(tài)競爭激烈，同質化嚴重，升值空間有限，而隨著發(fā)展規(guī)劃向北轉移，商業(yè)副中心如浮山后、新都心、李村商圈，甚至城陽正陽路、紅島經(jīng)濟新區(qū)均是有上升空間的“潛力股”。

 

對于初級投資者，趙國棟建議在選擇時多考察，除了交通方便、人氣旺盛、受眾階層等必須考慮的要素外，還要做到以下兩點：1、盡量選擇市政規(guī)劃科學、合理、投資力度的新興片區(qū)，價格起點低，升值空間大；2.考慮開發(fā)商的實力，“實力派”開發(fā)商為了項目的整體發(fā)展，會花心思幫助沒有經(jīng)驗的投資人招商、維護，包括前期定位和后期包裝等等，幫助其度過艱難的成長期。