一面是傳統(tǒng)房企攜社區(qū)商業(yè)、區(qū)域購(gòu)物中心等新概念大舉殺入商業(yè)地產(chǎn)，一面是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，商業(yè)地產(chǎn)熱潮的表象之下，運(yùn)營(yíng)上的差異化和業(yè)態(tài)上的體驗(yàn)化正對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力提出前所未有的高要求。
中國(guó)購(gòu)物中心聯(lián)盟主任郭增利在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，未來(lái)購(gòu)物中心會(huì)呈現(xiàn)出超區(qū)域型、區(qū)域型、社區(qū)型、鄰里中心型等四大類(lèi)型，只要把握“買(mǎi)得起、離不開(kāi)、少不了”的原則，使購(gòu)物中心貼合消費(fèi)者的基本需求、迎合性需求和引領(lǐng)性需求，商業(yè)地產(chǎn)商就有機(jī)會(huì)殺出重圍，獲得市場(chǎng)認(rèn)可。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：一線(xiàn)城市的購(gòu)物中心應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)差異化？
郭增利：中購(gòu)聯(lián)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流有65％以上是追求娛樂(lè)旅游和休閑需求。集中在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費(fèi)，以及網(wǎng)吧、影院、游樂(lè)園甚至主題樂(lè)園等的消費(fèi)。而為購(gòu)物需求而來(lái)的人群僅僅占到三成，同時(shí)體驗(yàn)式消費(fèi)人群的占比還有繼續(xù)提高的態(tài)勢(shì)。
因此，我認(rèn)為差異化的關(guān)鍵是要打造體驗(yàn)式消費(fèi)的購(gòu)物中心。目前已經(jīng)有一些購(gòu)物中心結(jié)合自身環(huán)境拓展了體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，根據(jù)客戶(hù)的偏好進(jìn)行了個(gè)性化的設(shè)計(jì)。比如以大型的挑空中庭結(jié)合促銷(xiāo)，將展示活動(dòng)甚至城市文化活動(dòng)作為空間組織的新亮點(diǎn)。此外，娛樂(lè)與運(yùn)動(dòng)設(shè)施也更容易吸引新新人類(lèi)的另類(lèi)消費(fèi)需求。
特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性已經(jīng)成為體驗(yàn)式消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境的特點(diǎn)，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)為一體，特色鮮明的購(gòu)物場(chǎng)所將會(huì)有更大吸引力。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：三四線(xiàn)城市和一二線(xiàn)城市城郊接合區(qū)域大量涌現(xiàn)出的城市綜合體項(xiàng)目是否暗藏危機(jī)？
郭增利：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是城市化發(fā)展的必然產(chǎn)物。在當(dāng)前快速發(fā)展的三四線(xiàn)城市核心區(qū)域，以及一二線(xiàn)城市的城郊接合區(qū)域中，城市綜合體的發(fā)展空間其實(shí)很大。但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這類(lèi)地區(qū)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心時(shí)，切忌盲目。
在布局上，這類(lèi)城市綜合體的開(kāi)發(fā)不能好高騖遠(yuǎn)，一定要符合城市的消費(fèi)模式或者購(gòu)物理念。這樣無(wú)論是購(gòu)物中心還是其他鄰里型商業(yè)，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況才能有保障。
在業(yè)態(tài)組合上，過(guò)去購(gòu)物中心就是地產(chǎn)、商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的組合體，現(xiàn)在越來(lái)越多的公共設(shè)施出現(xiàn)在購(gòu)物中心當(dāng)中，比如婚姻登記處、社保機(jī)構(gòu)、車(chē)管所等；有的購(gòu)物中心還引進(jìn)了專(zhuān)門(mén)給小孩理發(fā)的理發(fā)店，放著動(dòng)畫(huà)片理發(fā)，很輕松就把一件家長(zhǎng)很頭疼的事情完成了，這種新業(yè)態(tài)吸引客流的能力非常強(qiáng)。
因此，一方面購(gòu)物中心招商難的現(xiàn)象仍然存在，“貼裝修”、“返保底”的現(xiàn)象確實(shí)有，但是在一些優(yōu)秀的購(gòu)物中心，品牌商想進(jìn)去還需要排隊(duì)。而且現(xiàn)在純租金的簽約方式還是比較多，證明購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的安全性是有保障的。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)的情況很多，也打出了一些社區(qū)商業(yè)、區(qū)域購(gòu)物中心等概念，你怎么看這一波商業(yè)地?zé)岢保?/strong>
郭增利：商業(yè)地產(chǎn)熱潮的興起，一方面是源于住宅地產(chǎn)政策性調(diào)控迫使企業(yè)轉(zhuǎn)型，另一方面是源于地方政府土地開(kāi)發(fā)的配套要求。同時(shí)，伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐的加快和國(guó)民消費(fèi)能力的上升，商業(yè)地產(chǎn)的加速發(fā)展也是一種必然。
在我看來(lái)，按照面積和城市人口規(guī)模不同，未來(lái)購(gòu)物中心可能呈現(xiàn)出超區(qū)域型、區(qū)域型、社區(qū)型、鄰里中心型等四大類(lèi)型。那么購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者，或者說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者，就要在心態(tài)上做到有所放低，不要總是盯住“高大上”的購(gòu)物中心項(xiàng)目不放。
在開(kāi)發(fā)模式上，購(gòu)物中心最好的功能是實(shí)現(xiàn)九字訣——“買(mǎi)得起，離不開(kāi)，少不了”，即實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)上的最佳搭配，迎合消費(fèi)者的三大需求：基本需求、迎合性需求、引領(lǐng)性需求。在這一原則之上再看上述四種類(lèi)型的購(gòu)物中心，區(qū)別就無(wú)非是根據(jù)城市的消費(fèi)能力以及人口占比情況，找準(zhǔn)相應(yīng)的定位后，在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)上業(yè)態(tài)間比例大小再進(jìn)行調(diào)整罷了。
比如，一個(gè)鄰里中心類(lèi)型的購(gòu)物中心，需要增加的是類(lèi)似柴米油鹽的基本需求業(yè)態(tài)的配比，迎合性需求的配比可以有一些，而引領(lǐng)性需求的商品可能有一點(diǎn)或者根本沒(méi)有，從而達(dá)到購(gòu)物中心不可或缺的消費(fèi)黏性。
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