世邦魏理仕5月20日發(fā)布的研究報(bào)告《電商時(shí)代轉(zhuǎn)型中的中國(guó)物流市場(chǎng)》（下稱“世邦魏理仕物流地產(chǎn)報(bào)告”）顯示，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過(guò)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一。

 

中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)對(duì)128家重點(diǎn)聯(lián)系物流企業(yè)所開(kāi)展的“2013年度減輕物流企業(yè)負(fù)擔(dān)調(diào)查”結(jié)果顯示，2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽(yáng)等主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金普遍接近或超過(guò)1元/平方米/天，上海、深圳等部分城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金接近或超過(guò)1.5元/平方米/天。

 

在市場(chǎng)需求高漲的情況下，眾多傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始“跟風(fēng)”布局物流地產(chǎn)。4月22日，平安集團(tuán)旗下平安不動(dòng)產(chǎn)從領(lǐng)盛投資管理購(gòu)得一位于四川成都建筑面積約9萬(wàn)平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，正式涉足物流地產(chǎn)圈。5月16日，中國(guó)標(biāo)桿性房企萬(wàn)科也傳出簽約河北廊坊萬(wàn)莊生態(tài)新城項(xiàng)目的消息，低調(diào)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

 

戴德梁行中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“住宅市場(chǎng)前路未卜，很多傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商正在尋求轉(zhuǎn)型，而目前物流地產(chǎn)基本面非常好，短期內(nèi)會(huì)有越來(lái)越多的傳統(tǒng)企業(yè)進(jìn)入物流地產(chǎn)市場(chǎng)。”

 

市場(chǎng)持續(xù)升溫

 

據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截至2012年底全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)總體量達(dá)6.98億平方米。盡管近年來(lái)現(xiàn)代物流設(shè)施總量不斷攀升，但據(jù)了解，當(dāng)前國(guó)內(nèi)80%以上的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施為待改造的老倉(cāng)庫(kù)，高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施僅占不到20%。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，由12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1300萬(wàn)平方米，占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微。

 

在供應(yīng)有限的情況下，國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)成熟和電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展卻帶動(dòng)了零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)需求的高速增長(zhǎng)。因此全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金一直呈上漲趨勢(shì)。

 

截至目前，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，而根據(jù)世邦魏理仕掌握的國(guó)內(nèi)主要開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備情況，世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管陳仲偉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“一線城市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金在未來(lái)15個(gè)季度還將繼續(xù)上漲，未來(lái)物流市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。”物流地產(chǎn)市場(chǎng)日益升溫，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅利卻正在消退。

 

世邦魏理仕物流地產(chǎn)報(bào)告顯示，過(guò)去五年中，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%，寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%。

 

而2014年一季度，國(guó)內(nèi)商品住宅銷售面積同比下降5.7%，銷售額同比下降7.7%。44個(gè)主要城市4月累計(jì)成交面積同比下降19%，處于歷史較低水平。

 

與供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫(xiě)字樓及商鋪市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅市場(chǎng)相比，工業(yè)地產(chǎn)回報(bào)顯然更高，且未來(lái)預(yù)期亦相對(duì)積極，因此日益成為中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。

 

“現(xiàn)在住宅市場(chǎng)有比較明顯的退潮現(xiàn)象，很多傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商試圖尋求轉(zhuǎn)型，與2008年的商業(yè)地產(chǎn)投資熱一樣，投資回報(bào)率較高的物流地產(chǎn)現(xiàn)在顯然是他們的一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。”蘇智淵告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

 

跨界冷暖自知

 

市場(chǎng)回報(bào)率的優(yōu)勢(shì)顯然是包括平安不動(dòng)產(chǎn)和萬(wàn)科在內(nèi)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)涉足物流地產(chǎn)的直接動(dòng)因。而傳統(tǒng)房企在這一領(lǐng)域能否發(fā)揮所長(zhǎng)、左右逢源，卻仍有待觀察。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，憑借著與地方政府的多年合作關(guān)系，傳統(tǒng)企業(yè)首先在拿地上比一般物流地產(chǎn)企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)。其次，傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力往往比較雄厚。物流地產(chǎn)需要三至五年的開(kāi)發(fā)周期，前期資金投入較大，而跨界物流地產(chǎn)的傳統(tǒng)企業(yè)有能力保證前期持續(xù)的資金投入。

 

然而與前期拿地和資金方面的優(yōu)勢(shì)相比，物流地產(chǎn)的招商和后期運(yùn)營(yíng)無(wú)疑是傳統(tǒng)企業(yè)的短板。

 

“進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域多年的普洛斯、嘉民等老牌物流企業(yè)已建立起一整套物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，積累了大量客戶資源，傳統(tǒng)企業(yè)已失去了進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。”蘇智淵表示，“而物流地產(chǎn)客戶并不具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，因此專業(yè)的物流公司更容易接受老牌物流開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。新進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)，在前期的招商和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中無(wú)疑會(huì)遇到一定的障礙。”陳仲偉更是謹(jǐn)慎地認(rèn)為，物流地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)是一體的，沒(méi)有一定的人力、物力、資金和經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)物業(yè)將面臨很大困難，企業(yè)不可盲目跟進(jìn)。畢竟當(dāng)前很多物流地產(chǎn)商將選擇一些土地供應(yīng)相對(duì)寬裕的二三線城市進(jìn)行投資，未來(lái)二三線城市出現(xiàn)投資過(guò)熱不是沒(méi)有可能。

 

不過(guò)所圖甚大的萬(wàn)科頭腦并不發(fā)熱。據(jù)萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶透露，萬(wàn)科正積極向普洛斯學(xué)習(xí)，同時(shí)在與黑石探討合作。“找地蓋房是萬(wàn)科的基本能力。上游引入基金、下游吸引商戶，萬(wàn)科用品牌優(yōu)勢(shì)做服務(wù)商，這是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)的思路。”

 

盡管在當(dāng)前物流地產(chǎn)的市場(chǎng)格局中，傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)還籍籍無(wú)名，但在陳仲偉看來(lái)，這些傳統(tǒng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于其土地儲(chǔ)備和拿地能力，未來(lái)它們大舉殺入物流地產(chǎn)之后，可能會(huì)對(duì)當(dāng)前的物流地產(chǎn)市場(chǎng)格局造成一定沖擊。但陳仲偉同時(shí)也表示：“從各企業(yè)土地儲(chǔ)備和政府供地兩方面考慮，普洛斯作為領(lǐng)頭羊的局面不會(huì)被打破，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)普洛斯的市場(chǎng)份額不會(huì)低于40%。”

 

“從傳統(tǒng)企業(yè)前期獲取資源的能力來(lái)看，未來(lái)物流地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一家擁有5%~10%市場(chǎng)份額的企業(yè)。”蘇智淵認(rèn)為，“但物流地產(chǎn)領(lǐng)域還是需要專業(yè)性的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)去做，現(xiàn)在進(jìn)入的企業(yè)中，可能有很大一批在未來(lái)三到五年中發(fā)現(xiàn)他們其實(shí)并不適合做這種產(chǎn)品，最后逐步退出。”

 

某物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是直白地表示，他們非常希望傳統(tǒng)企業(yè)涉足物流地產(chǎn)，這將使得他們可以在未來(lái)的優(yōu)勝劣汰過(guò)程中有機(jī)會(huì)進(jìn)行低成本收購(gòu)擴(kuò)張。