近日，中弘控股股份有限公司（以下簡稱“中弘”）董事長王永紅積極走動，向各金融機構和財團描述著中弘的發(fā)展戰(zhàn)略與遠景，以求得市場更多的認可和支持。
押寶“大旅游” 中弘豪賭定增后爆發(fā)
作為A股再融資開閘的受益者，5月24日，中弘非公開發(fā)行A股股票方案及發(fā)行公司債券方案獲得中國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)行審核委員會審核通過。距離拿到證監(jiān)會正式批文還有一個月時間，中弘已經(jīng)開始尋找發(fā)行對象。
根據(jù)公告，中弘此次發(fā)行每股面值為1.00元，發(fā)行價格將不低于3.13元/股，發(fā)行股票的數(shù)量不超過959529486股，擬募集資金總額不超過30億元，在扣除發(fā)行費用后將投向海南如意島旅游度假開發(fā)項目一期。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者多方采訪分析，中弘能否順利完成此次增發(fā)將面臨諸多考驗。
至5月30日中國房地產(chǎn)報截稿前，中弘的股價處于倒掛狀態(tài)，3.02元/股的價格低于此次增發(fā)底價3.13元/股，在整個宏觀面并不樂觀的背景下，這為增發(fā)增加了實施難度。同時，此次非公開發(fā)行的股票總數(shù)已經(jīng)明顯高過中弘的控股股東中弘卓業(yè)集團所持有的768309300股，如果不能控制好認購對象的認購股數(shù)，控股股東的地位將受到威脅。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，此次中弘增發(fā)投向的海南如意島項目將為中弘帶來豐厚利潤，該項目也將是中弘2014年業(yè)績的主要貢獻者。4月底，中國中鐵和中交集團作為填海工程總包單位已經(jīng)進場施工，并進行前期項目墊資，如果中弘此次30億元增發(fā)不能順利實施，將對項目進度造成影響。
對于此次增發(fā)，中弘顯得志在必得，據(jù)了解，海南如意島的順利開發(fā)也將是中弘大旅游戰(zhàn)略布局中的重要一步。
過會后的闖關
此次增發(fā)中，中弘控股股東中弘卓業(yè)集團并沒有參與認購意愿，且在2013年，中弘卓業(yè)集團先后3次減持上市公司1.65億股股票，套現(xiàn)8.74億元。
光大證券首席經(jīng)濟學家李大霄（微博）稱，“判斷一只股票是否值得投資的一個標準，是看大股東的動作，如果大股東主動出資購買股票，這只股票上漲的可能性就比較大。”如果以此標準判斷，中弘卓業(yè)的一系列動作將會挫傷投資者認購的信心。中弘董事會秘書金潔向中國房地產(chǎn)報記者解釋，之前大股東的減持行為一是因中弘卓業(yè)集團在重組科苑集團（中弘股份前身）之前背負債務過多，需要通過在資本市場收回資金予以償還；二是因為在大股東減持前持股比例過高，流通股只占30%左右，不利于上市公司監(jiān)管。
對于大股東此次不參與認購，金潔認為，大股東以個人身份購買股票多數(shù)只作為一個噱頭，對于股價的持續(xù)增長并沒有意義。且在2013年9月中弘首次向證監(jiān)會提交增發(fā)方案時，中弘卓業(yè)集團正處于資金緊張階段，并沒有考慮參與認購。
在整個地產(chǎn)股價值被嚴重低估的背景下，中弘股價出現(xiàn)倒掛并不難理解，但這會讓投資者更加猶豫。李大霄認為，這恰是投資者買進的時機所在，“本身資產(chǎn)狀況較好，但在資本市場表現(xiàn)較差的股票更會得到投資者青睞”。
然而，中弘在2013年的營業(yè)收入僅為11.19億元，較上年下降70.64%，營業(yè)利潤為1.75億元，較上年下降85.68%。并不好看的業(yè)績表現(xiàn)下，如何打動投資者，更多的是要依靠中弘對公司戰(zhàn)略和未來前景的描述？
金潔向中國房地產(chǎn)報記者表示，因為要求發(fā)行股份12個月內不得轉讓，投資者應該關注長期表現(xiàn)。金潔說，根據(jù)中弘各項目的進展，兩年后將會實現(xiàn)銷售收入的爆發(fā)式增長。
王永紅的積極走動和戰(zhàn)略描述得到了市場的部分認可。金潔向中國房地產(chǎn)報記者透露，有金融機構有意將增發(fā)的股票全部買入，但考慮到對控股股東地位的威脅，中弘更傾向按照10家左右的認購對象進行均勻分配。
據(jù)了解，拿到證監(jiān)會正式批文尚需1個月時間，按照要求，中弘需要在拿到批文后6個月內發(fā)行股票，中弘方面向中國房地產(chǎn)報記者透露，如果進展順利，此次增發(fā)將在今年下半年或年底完成。
豐厚利潤下的隱憂
將海南如意島作為定向增發(fā)的投資項目，一個重要原因是該項目能為中弘帶來豐厚利潤。
海南如意島項目位于海口市以東的鋪前灣，項目填海面積約622公頃，岸線長約20.36公里，形成陸域面積約612公頃（9180畝）。
2012年5月，中弘與中國中鐵聯(lián)合，以30億元價格拿下該海域使用權。但據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，項目原計劃中弘股份、中國中鐵分別持有聯(lián)合體45%和55%的股份，并擬按比例共同出資，但在之后的實際出資環(huán)節(jié)，因項目投資體量較大，中國中鐵方面因審批程序較慢等原因沒能在計劃時間內出資，項目最終由中弘100%控股。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，作為人工島項目，在中弘填海完成后將不需要進行招拍掛，直接由海域使用證換發(fā)土地證。連同30億元的海域使用費用和后期填海費用，如意島的土地成本約為100萬元/畝，而周邊的土地出讓市場價格已經(jīng)高達500萬元/畝~800萬元/畝。
土地價格方面的絕對優(yōu)勢使得中弘選擇以價格戰(zhàn)盡早回籠資金。據(jù)金潔向中國房地產(chǎn)報記者透露，該項目建成后將有60%~70%為可銷售型物業(yè)，以低密度公寓和洋房產(chǎn)品為主，銷售均價為5000元/平方米~6000元/平方米，而目前周邊項目的市場價格為1萬元/平方米~1.5萬元/平方米。
對于項目所處海南省近年來房地產(chǎn)市場投資過熱帶來的不良影響，金潔稱，中弘將用“大旅游”的戰(zhàn)略方式避免單個項目銷售和運營風險。
金潔稱，如果30億元增發(fā)能夠順利完成，將會全部用于該項目的開發(fā)建設，加上前期40億元的投入以及后續(xù)透過部分銀行和信托貸款，通過一定的金融杠桿將很容易撬動整個項目。
實際上，在旅游地產(chǎn)拓展方面，中弘已經(jīng)與全國多個政府進行了洽談，并簽署了部分合作協(xié)議，但目前只有海南如意島、北京夏各莊、北京御馬坊、中弘大廈，以及吉林長白山項目拿到土地使用權。目前只有海南如意島和北京御馬坊項目正式開工。
從近幾年轉型做旅游地產(chǎn)開發(fā)以來，中弘尚沒有已經(jīng)建成的旅游地產(chǎn)代表項目，業(yè)界對其多有質疑。
“這樣激進式擴張，如果如愿拿到項目，后續(xù)的資金問題較難解決；如果沒有足夠的資金開發(fā)，土地可能面臨被收回的風險，且極有可能重蹈當年順馳的覆轍。”一位券商負責人表示。
金潔向中國房地產(chǎn)報記者表示，部分項目進展緩慢與地方政府推地的進程等市場因素有關系，中弘一直在做真金白銀的投入。“有的投資者認為中弘在炒概念，其實中弘是在做‘大旅游’的布局。”據(jù)金潔介紹，中弘的第一款手游產(chǎn)品將在3個月左右推出，這款角色扮演式的互動游戲未來將會應用到旅游度假產(chǎn)品的前期銷售過程；另外，中弘剛剛組建完成約100人的營銷團隊，探索通過互聯(lián)網(wǎng)等平臺進行營銷和產(chǎn)品開發(fā)，未來還將與各大旅行社進行合作，通過會員的積累帶動旅游度假區(qū)的客源和消費。
2013年慘淡的業(yè)績使得中弘背負了較大的資金壓力，再融資的開閘為其帶來了希望，中弘能否把握住機會，更多依靠的不是“畫餅充饑”，而是可持續(xù)的盈利模式。
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