受國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，住宅市場(chǎng)失去了其昔日的輝煌，開發(fā)商紛紛向商業(yè)地產(chǎn)伸出橄欖枝。在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的道路上，并非所有的房企都走得順風(fēng)順?biāo)瑢?duì)行業(yè)的陌生，對(duì)自身資源、優(yōu)勢(shì)的認(rèn)識(shí)不足，都讓不少貿(mào)然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企陷入騎虎難下的兩難境地。

 

由云路地產(chǎn)、云南大立成投資有限公司聯(lián)合開發(fā)的云路中心，是一個(gè)集高級(jí)住宅、星級(jí)寫字樓、精致商業(yè)為一體的城市綜合體項(xiàng)目。作為云路地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的處女之作，云路中心商業(yè)部分僅有2萬(wàn)平方米體量，在昆明商業(yè)項(xiàng)目體量動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平米的今天，云路中心的商業(yè)部分似乎顯得有點(diǎn)小氣。那么坐擁昆明城市一環(huán)核心的云路中心，為何沒有借助絕佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)放開手腳做大體量商業(yè)？云路地產(chǎn)未來(lái)又將在其商業(yè)板塊進(jìn)行怎樣的謀篇布局？帶著這些問題，贏商網(wǎng)記者獨(dú)家專訪了云路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)沙磊先生，聽他解讀云路地產(chǎn)的商業(yè)發(fā)展思路。  

 

 

云路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)沙磊

 

量力而行不盲目求大  積累經(jīng)驗(yàn)蓄勢(shì)待發(fā)  

 

云南的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和已經(jīng)是毋庸置疑的事實(shí)，人均商業(yè)面積已經(jīng)超過(guò)了北京和上海等一線城市。很多商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)途中由于資金和運(yùn)營(yíng)等問題已經(jīng)半途而廢，甚至幾易其手。而早在云路中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，云路地產(chǎn)就已經(jīng)預(yù)見到了今天的結(jié)果。

 

“做商業(yè)地產(chǎn)的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，對(duì)資本和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力有很高的要求，極具復(fù)雜性。因此商業(yè)項(xiàng)目一旦做不好，就很難再有重生的機(jī)會(huì)，這也是云路中心不求體量求質(zhì)量的原因所在。”在沙磊看來(lái)，作為開發(fā)商應(yīng)該保持清醒的頭腦，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該量力而行，循序漸進(jìn)，任何冒進(jìn)的行為背后都隱藏著巨大的危機(jī)。

 

首次涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，云路地產(chǎn)更多的是謹(jǐn)慎。在云路中心項(xiàng)目啟動(dòng)前，沙磊和云路地產(chǎn)各級(jí)管理層負(fù)責(zé)人多次對(duì)成都、上海、深圳等全國(guó)各大中心城市乃至國(guó)外的成熟商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行考察，借鑒先進(jìn)的開發(fā)理念，以便因地制宜地對(duì)云路中心項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

 

云路地產(chǎn)一直以來(lái)專注于住宅項(xiàng)目的開發(fā)，雖然對(duì)首次涉足商業(yè)作了充分的準(zhǔn)備，但仍缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，因此在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，沙磊和他的團(tuán)隊(duì)選擇了穩(wěn)步推進(jìn)的戰(zhàn)略，云路中心的商業(yè)體量也在這一戰(zhàn)略下僅規(guī)劃了2萬(wàn)平方米。

 

“正因?yàn)槲覀儧]有做太大的體量，所以我們就有足夠的實(shí)力和信心來(lái)把云路中心的商業(yè)部分做到最好。”沙磊表示，小體量能夠讓云路地產(chǎn)游刃有余，同時(shí)通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，能夠積累寶貴的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)出一個(gè)成熟的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為公司后續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)做準(zhǔn)備。

 

培養(yǎng)自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)是云路地產(chǎn)始終堅(jiān)持的理念，沙磊認(rèn)為，云南雖然已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，但是并沒有非常成熟的商業(yè)管理公司，因此企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)終究還是人才的競(jìng)爭(zhēng)，只要擁有了成熟的團(tuán)隊(duì)，自然能夠獲得更多抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

 

據(jù)沙磊介紹，繼云路中心項(xiàng)目后，云路地產(chǎn)未來(lái)將在大理打造一個(gè)大理云路中心，這個(gè)項(xiàng)目位于大理市主城核心區(qū)，是一個(gè)高端的城市綜合體項(xiàng)目。大理云路中心不僅擁有了絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，整個(gè)體量也將會(huì)有更大的提升。整個(gè)項(xiàng)目將立足于大理，成為輻射滇西全境的商業(yè)中心，屆時(shí)，昆明云路中心的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)將成為大理項(xiàng)目成功的有力保障。  

 

 

云路中心項(xiàng)目效果圖

 

獨(dú)享絕佳區(qū)位優(yōu)勢(shì)  小體量也能釋放出大能量

 

商業(yè)體量雖然不大，但是云路地產(chǎn)在云路中心商業(yè)部分傾注的心力，并不亞于其他大體量的商業(yè)項(xiàng)目。從自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，云路中心的商業(yè)部分也形成了清晰的定位。

 

云路中心位于昆明主城一環(huán)線核心地段，具有先天的交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)階段已經(jīng)成為通往市中心、呈貢新區(qū)、機(jī)場(chǎng)空港區(qū)最快捷的一個(gè)片區(qū)，屬于連接型的城市中心地帶。同時(shí)，云路中心的周邊擁有教育、醫(yī)療、金融等完善的配套資源，與白塔路商圈、青年路商圈等成熟商圈遙相呼應(yīng)，形成聯(lián)動(dòng)，具有極強(qiáng)的區(qū)域輻射力。

 

隨著眾多商業(yè)項(xiàng)目的集中涌現(xiàn)，項(xiàng)目同質(zhì)化的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，諸多商業(yè)中心在品牌和業(yè)態(tài)規(guī)劃上雷同，缺乏吸引力，如何挖掘自身特色打造符合市場(chǎng)消費(fèi)需求的商業(yè)體，成為眾多開發(fā)商亟待解決的問題。

 

云路中心的商業(yè)部分憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及小體量帶來(lái)的靈活性，為項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)提供了良好的先天基因。作為環(huán)城南路商圈的有力補(bǔ)充，項(xiàng)目以其合理的商業(yè)規(guī)劃、動(dòng)線規(guī)劃、優(yōu)質(zhì)的主力商家資源，形成了環(huán)城南路的商圈核心，反而探索出了一條特色鮮明，別具一格的發(fā)展之路。

 

沙磊告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)一定要有科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃和精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是要明確你的消費(fèi)主體和服務(wù)對(duì)象，未來(lái)商業(yè)的發(fā)展必然是商家和消費(fèi)群體的雙向選擇?；趯?duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境的分析，云路中心定位為精品社區(qū)商業(yè)，將服務(wù)對(duì)象鎖定在了吳井片區(qū)的消費(fèi)者。

 

面對(duì)項(xiàng)目片區(qū)中高端餐飲業(yè)態(tài)匱乏的現(xiàn)狀，云路中心在業(yè)態(tài)規(guī)劃上以餐飲、休閑、娛樂等體驗(yàn)式商業(yè)為主，將零售百貨的配比降到最低，試圖打造項(xiàng)目地塊最優(yōu)質(zhì)的集中式商務(wù)休閑餐飲集群。立足于吳井片區(qū)，云路中心進(jìn)一步將主要服務(wù)對(duì)象鎖定為追逐時(shí)尚的年輕一代，旨在為周邊居民打造一個(gè)品質(zhì)化、精細(xì)化的高端消費(fèi)環(huán)境。

 

絕佳的地段優(yōu)勢(shì)，成熟的市場(chǎng)環(huán)境，再加上精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，使得云路中心的招商如魚得水，萬(wàn)達(dá)影院、屈臣氏、毛家飯店、鄉(xiāng)村基等品牌商紛紛入駐，目前，項(xiàng)目招商已經(jīng)全部完成，預(yù)計(jì)2014年12月初開始試營(yíng)業(yè)。  

 

獨(dú)創(chuàng)"感官商業(yè)"理念  塑造品質(zhì)消費(fèi)環(huán)境  

 

隨著消費(fèi)者生活水平的提高，對(duì)于商業(yè)中心消費(fèi)環(huán)境要求也越來(lái)越高，這種消費(fèi)訴求在體驗(yàn)式業(yè)態(tài)中顯得尤為重要。云路中心基于體驗(yàn)式商業(yè)提出了"感官商業(yè)"的理念，致力于為消費(fèi)者提供極致的消費(fèi)體驗(yàn)感，因此云路中心在環(huán)境塑造上也是獨(dú)具匠心。

 

體驗(yàn)式商業(yè)最基本的一點(diǎn)就是要讓消費(fèi)者獲得感官上的享受，如餐飲業(yè)態(tài)的"色、香、味"體驗(yàn)、影院業(yè)態(tài)的"視、覺"沖擊等等，即便是傳統(tǒng)的零售百貨業(yè)態(tài)，商場(chǎng)的燈光、裝修、服務(wù)等也是體驗(yàn)的內(nèi)容，因此一個(gè)商業(yè)體的環(huán)境塑造也就成為了消費(fèi)者的第一感官體驗(yàn)。

 

定位于社區(qū)服務(wù)型高端商業(yè)的云路中心，在環(huán)境塑造上更加注重與社區(qū)的完美融合，因此項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，云路地產(chǎn)就一直在考慮如何打造一個(gè)既符合社區(qū)高端商業(yè)定位，又極具體驗(yàn)感的消費(fèi)環(huán)境。

 

最終，項(xiàng)目采用了商住分離的物業(yè)規(guī)劃，即居民住宅區(qū)無(wú)底商，與商業(yè)部分完全分離。商住分離的最大優(yōu)勢(shì)是住戶遠(yuǎn)離商鋪噪音干擾，同時(shí)，商業(yè)區(qū)距離住宅區(qū)較近，商業(yè)區(qū)的餐飲、休閑娛樂等配套設(shè)施齊全，有利于提高整個(gè)社區(qū)的生活、工作效率，提升居民生活品質(zhì)。

 

據(jù)沙磊介紹，云路中心從外部建筑形象設(shè)計(jì)到內(nèi)部裝飾都充分展示了項(xiàng)目的動(dòng)感和活力，高端的時(shí)尚設(shè)計(jì)與定位，使得項(xiàng)目"感官商業(yè)"的理念體現(xiàn)得淋漓盡致。

 

云路中心的整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)，邀請(qǐng)了國(guó)際知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)研設(shè)計(jì)，從建筑材料、裝修材質(zhì)、區(qū)域交通等硬件需求上做到了最好。同時(shí)，云路中心還在人流動(dòng)線、導(dǎo)視系統(tǒng)、燈光效果、視聽系統(tǒng)等輔助硬件上，嚴(yán)格按照國(guó)內(nèi)一線商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置、安裝，每一個(gè)細(xì)節(jié)都彰顯了項(xiàng)目絕佳的環(huán)境品質(zhì)。

 

在努力完善硬件環(huán)境的同時(shí)，云路中心還致力于軟環(huán)境的打造。項(xiàng)目與國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)漢諾威深度合作，通過(guò)組建專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，為未來(lái)的商業(yè)提供完備的人員支持和管理服務(wù)，最終目的都是為了打造良好的商業(yè)氛圍，為消費(fèi)者提供更好的商業(yè)服務(wù)體驗(yàn)。

 

如今，大型商業(yè)項(xiàng)目扎堆涌現(xiàn)，社區(qū)型商業(yè)普遍被業(yè)界所看好。精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、舒適的消費(fèi)環(huán)境，再加上得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，即將開業(yè)的云路中心給了公眾不少期待，未來(lái)這個(gè)精致迷你的商業(yè)項(xiàng)目或許將為小體量的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目提供一個(gè)典范。