隨著4月30日昆明地鐵1、2號(hào)線首期工程試運(yùn)營(yíng)開通，昆明地鐵時(shí)代真正來臨。在地鐵啟動(dòng)的一剎那，因地鐵而生的地鐵商業(yè)也隨之而來，精明的開發(fā)商看到其中蘊(yùn)含的巨大商機(jī)，地鐵概念的樓盤開始層出不窮。不過，目前昆明地鐵還處在起步階段，人們對(duì)地鐵物業(yè)的概念還比較模糊，什么樣的物業(yè)才是真正的地鐵物業(yè)？對(duì)投資者來說又該如何挑選地鐵旺鋪？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，未來幾年內(nèi)昆明將迎來地鐵商鋪的投資熱潮，但切莫盲目跟風(fēng)，只有對(duì)地段、人流、房企實(shí)力等因素進(jìn)行綜合評(píng)估并選擇適合自己的產(chǎn)品，才能真正實(shí)現(xiàn)地鐵商鋪的巨大收益。

 

縱觀整個(gè)昆明樓市，打著“地鐵物業(yè)”旗號(hào)的樓盤有很多，“地鐵物業(yè)”已然成為樓盤升值的代名詞，但到底何謂真正的地鐵物業(yè)？

 

資料顯示，城市軌道交通直接影響區(qū)主要為一次客流吸引區(qū)，該區(qū)域內(nèi)面向軌道交通主要以步行出行方式為主。根據(jù)調(diào)查，通常人們可接受的步行活動(dòng)空間為5分鐘半徑的范圍。1993年美國(guó)建筑設(shè)計(jì)師哈里森?弗雷克提出的TOD開發(fā)理念，同樣認(rèn)同5-10分鐘半徑步行路程為TOD開發(fā)區(qū)域范圍。因此，可以認(rèn)為，處在距離軌道站點(diǎn)5-10分鐘半徑內(nèi)的居住物業(yè)項(xiàng)目為嚴(yán)格意義上的地鐵物業(yè)。一般意義上，人的極限步行速度為6公里/小時(shí)，則地鐵物業(yè)的范圍極限應(yīng)為距離軌道站點(diǎn)500米半徑內(nèi)。

 

因此，500米左右的距離+10分鐘的時(shí)間、空間組合，被認(rèn)為是置業(yè)地鐵樓盤的“黃金距離”。

 

商業(yè)金鋪=地鐵+核心圈層

 

地鐵商鋪的客戶多而集中，即時(shí)流動(dòng)性很強(qiáng)，一向被視為“交通流動(dòng)性物業(yè)”。“投資地鐵商鋪應(yīng)重點(diǎn)考慮商鋪顧客的集聚距離，地鐵核心圈層是最佳選擇。”某業(yè)內(nèi)人士分析道。

 

資料顯示，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，地鐵輻射效應(yīng)大致可分為三個(gè)圈層：即地鐵核心圈層、地鐵上蓋圈層 (即地鐵出入口空間區(qū)域)、地鐵輻射圈層。而距離站口100米半徑范圍內(nèi)即為地鐵核心圈層，最適合做商業(yè)。

 

“光憑單獨(dú)的一條地鐵線路，不足以打造成熟的商業(yè)氛圍。而位于商業(yè)繁華地區(qū)的地鐵商鋪除了地鐵交通帶來的客流量外，還能吸納商業(yè)圈層原本就有的消費(fèi)者，雙倍客流無疑會(huì)給這些商鋪帶來更好的收益。”有專家指出。

 

作為城市中軸的人民西路，其在昆明城市規(guī)劃以及昆明人心目中的地位和重要性是毋庸置疑的。在昆明整個(gè)軌道交通規(guī)劃中，人民西路也是少有的與地鐵線完全重合的城市道路——預(yù)計(jì)明年年底通車運(yùn)營(yíng)的地鐵3號(hào)線與人民西路完全重合。

 

人民西路貫穿了昆明的三條環(huán)線，一條路串聯(lián)了五華區(qū)、高新區(qū)以及西山區(qū)三個(gè)市級(jí)行政區(qū)，它不僅僅是傳統(tǒng)意義上的西市區(qū)中軸線，也是昆明城市中心的延伸，延續(xù)了南屏街片區(qū)的繁華，是昆明城骨架中的擔(dān)綱之路。依托人民西路這一城市中軸以及小西門的成熟商業(yè)氛圍，一環(huán)地鐵商圈正在成型，佇立于人民西路旁的樓盤成了名副其實(shí)的“地鐵物業(yè)”，其投資價(jià)值自不必說。

 

“因?yàn)樵搮^(qū)域?yàn)楹诵纳虡I(yè)區(qū)，人流量大、市場(chǎng)需求旺、商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)以零售、服務(wù)為主，適宜長(zhǎng)線投資。”有投資人士直言。

 

據(jù)預(yù)測(cè)，地鐵3號(hào)線于明年年底通車運(yùn)營(yíng)后，初期日均客流量將達(dá)到20萬人次，如以每人每天在地鐵商鋪消費(fèi)5元計(jì)算，那么每天地鐵商鋪將會(huì)有100萬元的營(yíng)業(yè)收入，1個(gè)月的營(yíng)業(yè)額將達(dá)到3億元，據(jù)保守估計(jì)，地鐵商鋪一年的銷售總額或?qū)⑼黄?0億元。

 

此外，研究還表明，雖然寫字樓對(duì)軌道交通的直接依賴程度低，但若寫字樓旁有地鐵，就意味著員工擁有了快速、準(zhǔn)點(diǎn)到達(dá)的交通工具。整個(gè)辦公區(qū)，也擁有了保證大流量人群轉(zhuǎn)移的樞紐。于是，對(duì)于寫字樓的增值也有一定作用。

 

房企實(shí)力為投資增值提供后盾

 

隨著今年昆明地鐵1、2號(hào)線首期工程試運(yùn)營(yíng)開通，預(yù)計(jì)明年地鐵3號(hào)線也將通車，屆時(shí)，貫穿昆明主城東西南北兩條大動(dòng)脈將真正實(shí)現(xiàn)貫通，以保利六合為代表的地鐵商鋪開盤即售罄的市場(chǎng)反應(yīng)也足以說明昆明地鐵商鋪投資潮的來臨，但開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式及資源整合能力同樣重要，投資者不應(yīng)盲目地追捧“地鐵商鋪”這一概念。

 

“在選擇商鋪投資前，應(yīng)先了解開發(fā)企業(yè)做項(xiàng)目的背景、實(shí)力，以有效提升商鋪投資價(jià)值，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。”有專家指出。

 

因此，開發(fā)商如何在打造高品質(zhì)高價(jià)值產(chǎn)品的同時(shí)，以領(lǐng)先昆明的速度與效率搶先交付，并幫助商家盡早入駐，搶占絕對(duì)的財(cái)富先機(jī)，以更快實(shí)現(xiàn)資本的增值與翻倍，對(duì)投資者來說顯得尤為重要。投資者在考慮地鐵商鋪投資時(shí)，不僅要考慮絕佳的地段位置及圈層效應(yīng)，同時(shí)也要對(duì)房企實(shí)力、品牌進(jìn)行考量。