2014年的房地產(chǎn)市場可謂風(fēng)云變幻,看空房價和看漲房價的理由似乎都有一籮筐。那么,有沒有一個簡單的辦法可以測算房價走勢?國家信息中心首席經(jīng)濟學(xué)家范劍平日前在廣州出席ACCA華南區(qū)年會時給大家支了一招,他表示,如果一個城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1,而且持續(xù)上升的,說明這個城市未來的房價會漲。根據(jù)上述公式,羊城晚報記者查詢廣州的常住人口、戶籍人口,以及房價走勢對比計算發(fā)現(xiàn),隨著近幾年其比值的不斷上升,廣州的房價也呈現(xiàn)大幅大漲的態(tài)勢。值得一提的是,根據(jù)廣州市的人口調(diào)控政策,2015年這一比值或?qū)⑦_到1.74。

 

常住人口影響房價走向

 

“以廣州樓市現(xiàn)在的這個情形,到底該不該出手購買呀?”白領(lǐng)小吳揣著一顆糾結(jié)的心告訴羊城晚報記者,買了之后怕樓價暴跌,受家人抱怨,不買又擔(dān)心樓價今后繼續(xù)上揚,屆時更買不起。事實上,如小吳這樣深受困擾的消費者還有很多。

 

對房價走勢,有沒有一個簡單的測算方法?范劍平給出了一個計算公式,那就是常住人口÷戶籍人口。“除出來的比值大于1,說明這個城市是人口勞動力流入為主,小于1,說明這個城市的人口勞動力是流出為主。如果這個數(shù)是大于1,而且持續(xù)上升的,說明這個城市未來的房價會漲。”范劍平說:“這個公式在中國看每一個城市未來房價漲跌百發(fā)百中。”

 

根據(jù)上述公式,羊城晚報記者查詢廣州統(tǒng)計信息網(wǎng)近幾年廣州常住人口和戶籍人口以及房管局近幾年的房價走勢,對比計算發(fā)現(xiàn),2001年與2002年這兩年,廣州常住人口除以戶籍人口的比值均小于1,當(dāng)年樓價同比也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢;當(dāng)2006年該比例達到1.28時,當(dāng)年房價同比上漲高達23.5%(詳見下表)。2013年達到1.55,當(dāng)年房價也出現(xiàn)了12%的漲幅。由此可以看出,人口流入確實是判斷房價走向的一個重要指標(biāo)。

 

值得注意的是,根據(jù)今年3月份出臺的廣州市人口調(diào)控和入戶政策“1+3”文件,到2015年,廣州市戶籍人口控制在860萬以內(nèi),常住人口控制在1500萬以內(nèi),這意味著屆時廣州常住人口與戶籍人口的比值將達到1.74。

 

比值大于1不代表可以購房

 

那么,當(dāng)一個城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1或等于1時,是否意味著就可以購房?范劍平稱:不一定!他提醒說,房價走勢除了與人口的流動有關(guān)外,也跟某段時期內(nèi)該城市的市場供應(yīng)有關(guān)。例如秦皇島曾經(jīng)有8年煤炭價格連漲,而涌入大批外來人口,煤炭經(jīng)銷商大量的流入,使得上述比值上升。當(dāng)時由于煤價連續(xù)8年暴漲,收入豐厚的煤炭商紛紛在秦皇島購房,該地房價也因此暴漲。受該因素影,開發(fā)商大量在該地建房。然而大批房子建好后,煤價卻大跌,相關(guān)經(jīng)銷商也只好走人。這時煤炭商此前買的房也要賣出,因此到目前為止,秦皇島這個比值大于1,但是房價仍處于下降趨勢。

 

范劍平還表示,一個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級對房價的走勢也起著至關(guān)重要的作用。例如深圳、東莞的外來人口流入放緩,甚至有很多人離開此地。東莞最明顯,大批服務(wù)人員走了,如果它不能由原來的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)帶來就業(yè)的話,那這個比值就會繼續(xù)降。成都現(xiàn)在是東部向西部進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,它的比值也跟著快速上升。因此,很多人都認(rèn)為,北上廣成要替代北上廣深。“比值小于1的城市顯然是未來房地產(chǎn)調(diào)整壓力比較大的地方,而大于1,就要看它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級是不是能夠持續(xù)不斷創(chuàng)造新的就業(yè)機會。”范劍平指出。

 

專家給的這個公式靠不靠譜?有業(yè)內(nèi)人士表示,人口流入確實是決定房價的重要指標(biāo)之一,不過影響房價的因素十分復(fù)雜,變量很多,這一公式可供參考,但若完全據(jù)此入市,恐怕也要風(fēng)險自擔(dān)了。

 

一二線城市房價也會降

 

范劍平還認(rèn)為,未來一二線城市房地產(chǎn)應(yīng)該會平穩(wěn)發(fā)展,但三四線城市如果人口勞動力流出,會使它有一定的調(diào)整壓力。但調(diào)整壓力并不會導(dǎo)致其出現(xiàn)大的崩盤,主要是因為在中國城市化率仍然只有53%。三四線城市周邊農(nóng)村的人口城市化過程中,可能會愿意到三四線城市來,從而帶動其常住人口的增加。

 

今年走勢會怎樣?范劍平認(rèn)為,會適當(dāng)減速,但不會出大問題。一二線城市仍然有一定的平穩(wěn)增長,個別城市雖然這個比是上升的,但是政府賣地更快,供應(yīng)量更大,那短期內(nèi)也會有供過于求,再加上資金鏈一緊張,也會出現(xiàn)降價現(xiàn)象。