樓市下滑，庫(kù)存激增已引起中央關(guān)注。日前，住建部多個(gè)調(diào)研組分赴南京、廣州、深圳、福州等地實(shí)地調(diào)研樓市真實(shí)情況，以研判樓市趨勢(shì)。另外，有消息稱，除北京、上海、廣州、深圳之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)。

 

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑，庫(kù)存飆升的背景下，更多城市有可能松綁已實(shí)施三年有余的限購(gòu)措施。但值得注意的是，現(xiàn)階段供需關(guān)系已轉(zhuǎn)向，在房貸未有明顯放開(kāi)的情況下，放松限購(gòu)難以產(chǎn)生較大影響。

 

調(diào)研

 

住建部緊急摸底地方樓市

 

5月20日，住建部相關(guān)工作人員飛抵南京進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。南京住建部門相關(guān)人員表示，此次調(diào)研較為突然，雖然行程僅一天，但從調(diào)研方向來(lái)看，主要是為掌握真實(shí)情況，以正確研判樓市趨勢(shì)。

 

據(jù)了解，此次調(diào)研主要針對(duì)供需、成交量、銀行信貸、穩(wěn)定市場(chǎng)措施等情況，并未對(duì)分類調(diào)控、差異化信貸描述更多。

 

據(jù)知情人介紹，此次選取的調(diào)研重點(diǎn)具有代表性，包括調(diào)控政策已進(jìn)行調(diào)整的部分城市，例如珠三角、長(zhǎng)三角區(qū)域，此外，對(duì)于浙江、江蘇等庫(kù)存嚴(yán)重地區(qū)也進(jìn)行調(diào)查。

 

5月22日，住建部相關(guān)人員再度到珠三角區(qū)域進(jìn)行摸底，5月23日，又轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳。有媒體稱，早在今年4月底、5月初的時(shí)候，住建部的司局級(jí)官員就去個(gè)別城市了解過(guò)情況，近期由于市場(chǎng)變化較快，輿論壓力也相對(duì)較大，因此住建部再度趕赴各地調(diào)研，摸底市場(chǎng)情況。

 

住建部調(diào)研結(jié)果顯示，部分中心城市表現(xiàn)仍不錯(cuò)，目前對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊并不大，但市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)新的分化。原本認(rèn)為三四線城市會(huì)更糟一些，但調(diào)研結(jié)果出來(lái)后，部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)等二線城市。

 

上述知情人士表示“此次中央方面決心較大，并不是想出手行政干預(yù)，而是排除輿論干擾，徹底了解樓市真實(shí)情況。”

 

“中央這次更希望市場(chǎng)能自我調(diào)整。”上述人士透露，此前我國(guó)多輪調(diào)控均因保增長(zhǎng)而中斷，因此，此次要避免重走老路，將泡沫再次放大，引發(fā)更大風(fēng)險(xiǎn)。

 

對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，對(duì)于地方政府而言，不是不能承受房?jī)r(jià)下降，而是擔(dān)心降幅過(guò)大，給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大的震動(dòng)，因此，中央此輪調(diào)研也是為摸底現(xiàn)階段樓市的真實(shí)情況。

 

現(xiàn)狀

 

庫(kù)存急升供應(yīng)過(guò)剩成難題

 

據(jù)參與調(diào)研人士透露，政府目前重視成交量能不能提升。有了成交量，開(kāi)發(fā)商資金可回籠，投資不受太大影響，經(jīng)濟(jì)就不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。如今令政府頭疼的是，如何消化供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題。

 

日前易居研究院發(fā)布的《2014年度35城商品房供求關(guān)系專題研究》報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市中，2008年至2013年，29個(gè)城市商品住宅呈現(xiàn)供大于求的關(guān)系。這意味著，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，住宅供大于求的城市超過(guò)8成。

 

由于多年供應(yīng)過(guò)剩的積累，重點(diǎn)城市庫(kù)存急劇上升。數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24891萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%，創(chuàng)五年來(lái)新高。其中，有28個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。南昌、濟(jì)南和寧波3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%。

 

值得注意的是，報(bào)告顯示，庫(kù)存高企不再局限于二三線城市，一線城市也逐步深陷其中。以北京為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京庫(kù)存期房住宅37747套，現(xiàn)房住宅庫(kù)存33091套，合計(jì)庫(kù)存70838套。時(shí)隔一年多時(shí)間，再次回歸到7萬(wàn)套以上，達(dá)近13個(gè)月新高。較年初庫(kù)存低點(diǎn)5.5萬(wàn)套，大幅上漲1.5萬(wàn)套。

 

而在此背景下，銷售下滑帶來(lái)存銷比大幅度上漲。數(shù)據(jù)顯示，4月35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.2個(gè)月，而在3月，該存銷比的數(shù)值僅為13.9個(gè)月。其中，溫州存銷比高達(dá)42.4個(gè)月，茂名33個(gè)月，丹東32個(gè)月，濟(jì)寧29個(gè)月，西安也高達(dá)24個(gè)月。

 

張大偉分析認(rèn)為，樓市在信貸收緊影響下，上漲開(kāi)始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，除房企看跌情緒較重，使得部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化為庫(kù)存外，近年來(lái)樓市的火爆更是促使開(kāi)發(fā)商投資力度一再增加，城市新增供應(yīng)力量強(qiáng)勁。因此，未來(lái)兩年部分中西部城市面臨較大去庫(kù)存壓力，今年反彈力度偏弱，市場(chǎng)后市不宜過(guò)度樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行風(fēng)險(xiǎn)劇增。

 

預(yù)期

 

放松限購(gòu)短期難扭頹勢(shì)

 

值得注意的是，在庫(kù)存高企的壓力下，地方政府放松意愿明顯。近日，杭州就被曝實(shí)施“限降令”，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，那么將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

 

雖然杭州市相關(guān)部門否認(rèn)此次收緊備案是為限制價(jià)格下調(diào)幅度以托市，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限降令”的實(shí)施是政府釋放明確救市信號(hào)。張大偉表示，杭州政策意在防止出現(xiàn)跳崖式下滑。

 

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次調(diào)整并不是地方政府的救市之舉，而是源于對(duì)房企降價(jià)情況以及風(fēng)險(xiǎn)的一種掌握和預(yù)判需要，以便及時(shí)穩(wěn)定預(yù)期。

 

與此同時(shí)，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從二季度初開(kāi)始，截至目前，地方政府出臺(tái)寬松調(diào)控政策的已有寧波、無(wú)錫、杭州蕭山、天津?yàn)I海、銅陵、鄭州、揚(yáng)州等近10個(gè)城市。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過(guò)調(diào)控松動(dòng)的傳聞。

 

但住建部政策研究中心研究員趙路興認(rèn)為，對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，中央允許其自行調(diào)整，但也必須認(rèn)識(shí)到，由于此次市場(chǎng)調(diào)整的自發(fā)性，不能因房地產(chǎn)調(diào)整影響地方財(cái)政便急于救市，進(jìn)行強(qiáng)行干預(yù)。

 

趙路興表示“限購(gòu)松綁的深意在于，它有可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒(méi)有很大改善，限購(gòu)松綁很難對(duì)市場(chǎng)有本質(zhì)性的影響。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。”

 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也認(rèn)為，短期內(nèi)，限購(gòu)政策不會(huì)全面取消，信貸環(huán)境較難有明顯改善，在這兩項(xiàng)關(guān)鍵政策的制約下，地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。

 

從現(xiàn)階段來(lái)看，選擇“放松調(diào)控”的城市僅有個(gè)別市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，更多的不但沒(méi)有起色，反而仍在大幅下滑。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，天津、杭州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南昌等地因政策扶持而出現(xiàn)需求釋放的現(xiàn)象。其中，天津新政策引發(fā)當(dāng)?shù)氐臉鞘袚屬?gòu)潮，短時(shí)間內(nèi)成交量暴增。

 

不過(guò)，除天津外，其他調(diào)控松綁的城市樓市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南寧方面5月上半月成交量也同比下降80%。

 

在張旭看來(lái)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控趨勢(shì)，將著重于房地產(chǎn)稅費(fèi)改革等系列長(zhǎng)效機(jī)制上面。但是，稅費(fèi)改革的過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成影響。另外，從部分城市“適度松綁”的信貸政策來(lái)看，由于當(dāng)前流動(dòng)性整體吃緊，因此市場(chǎng)成交量也不會(huì)大幅回升。