二、推動城市副中心及新城商業(yè)綜合體發(fā)展

 

在人口與交通壓力之下，城市副中心及居住或產(chǎn)業(yè)功能的衛(wèi)星城發(fā)展會加速，這將推動大型購物中心或大型商業(yè)綜合體的開發(fā)，社區(qū)型商業(yè)也將有較大發(fā)展空間。這些購物中心往往選址與軌道于地面交通便利的節(jié)點(diǎn)，擁有充足的停車位，為新城的居住和工作的人口提供一站式的服務(wù)。戴德梁行華東區(qū)研究部指出，由于工業(yè)用地一般體量巨大，很多也位于城市近郊，其升級改造將提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展用地，從而可以進(jìn)行整體的大規(guī)模綜合開發(fā)，培育出區(qū)域的服務(wù)業(yè)中心。 

 

三、商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量上升

 

據(jù)政府相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，上海約有300平方公里的工業(yè)用地有望轉(zhuǎn)成商用。工業(yè)用地轉(zhuǎn)性盤活流通，將帶來商辦用地供應(yīng)量的上升。

 

四、抑制商辦用地出讓價(jià)格

 

   商辦用地的增加將提高土地的經(jīng)濟(jì)效益，增加城市的財(cái)政收入。同時(shí)，二手土地市場商辦用地供應(yīng)量的增加將平抑近年來成熟區(qū)域過快上漲的商辦用地出讓價(jià)格。

 

五、開發(fā)商拿地更加積極

 

戴德梁行華東區(qū)研究部認(rèn)為，目前工業(yè)用地價(jià)格整體還比較低，土地改變用途后補(bǔ)繳至工業(yè)地價(jià)的1.5倍或商辦地價(jià)的70%， 無疑大大降低了拿地企業(yè)的進(jìn)入門檻。另外，工業(yè)用地轉(zhuǎn)變性質(zhì)后也意味著開發(fā)強(qiáng)度的增加，包括容積率和建筑密度的提高，客觀上增加了地上建筑物的總建筑面積，提高了經(jīng)濟(jì)收益，對開發(fā)商的誘惑力較大。

 

六、商業(yè)項(xiàng)目更加優(yōu)化

 

上海新一輪城市規(guī)劃顯然已經(jīng)轉(zhuǎn)變思路，由通過土地出讓收益反哺區(qū)域發(fā)展，向經(jīng)由商辦項(xiàng)目的集聚力和影響力，獲取區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、板塊價(jià)值層面的長效發(fā)展轉(zhuǎn)變。同時(shí)，較成熟區(qū)域工業(yè)用地的轉(zhuǎn)性盤活流通，以及現(xiàn)有容積率、覆蓋率政策有選擇的適當(dāng)松綁，使得土地使用效率得以挖掘和優(yōu)化。當(dāng)前價(jià)高者得的局面會有所變化，開發(fā)商的背景、經(jīng)驗(yàn)、理念等會被綜合考慮。同時(shí)散售型商業(yè)會得到更加嚴(yán)格的控制，這將帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升。