商業(yè)興旺、市場繁榮、服務(wù)業(yè)應(yīng)有盡有，被視為城市繁榮最直接的表現(xiàn)。"十二五"開局之年，受關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃批準等政策影響，西安的商業(yè)地產(chǎn)進入了快速規(guī)?；陌l(fā)展。在快速發(fā)展下，西安商業(yè)市場出現(xiàn)了商家"敗走"的個例。

 

"一站式"集中性購物中心成發(fā)展趨勢

 

從西安目前的商業(yè)布局看，新興商業(yè)正逐步脫離傳統(tǒng)的鐘樓商圈，開始向城市邊緣地帶拓展，并形成多處區(qū)域型的商業(yè)中心，如高新區(qū)商圈正逐步成為區(qū)域型商業(yè)中心的典型代表。政府商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃大力支持區(qū)域商業(yè)中心和環(huán)線商業(yè)帶的發(fā)展，以土門、高新區(qū)、北二環(huán)、張家堡等為代表的一批區(qū)域商業(yè)中心。目前來看，百貨商場和大賣場仍然是目前西安市民主要的消費場所。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展邊沿化的特征，集中性購物中心已成為商業(yè)發(fā)展趨勢。西安的百貨店和大賣場也逐步改變原有的單一功能，引進更多的餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)，達到了復(fù)合型業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)組。如萬達廣場、新世界百貨、華潤萬家等，基本可以滿足人們"一站式"消費需求。

 

西安商業(yè)地產(chǎn)存量去化周期52.55個月

 

"10萬購得黃金旺鋪、首付3萬投資旺鋪……"不知從什么時候開始，張先生幾乎每天都會接到兩三通推銷商鋪的電話，有時前后十分鐘會接到同一個售樓處不同銷售人員的電話。在超市和商場內(nèi)也能見到駐點推銷商鋪的銷售人員。"以前接到的電話都是推銷住宅房的，現(xiàn)在都是推銷商鋪的，可見現(xiàn)在的商鋪也不好賣呀。"張先生感嘆說。

 

數(shù)據(jù)顯示：截至2013年12月末，西安住宅結(jié)轉(zhuǎn)可售量1728.42萬平米，存量去化周期為17.44個月；辦公樓結(jié)轉(zhuǎn)可售量180.63萬平米，存量去化周期25.37個月；而西安商服用房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為533.38萬平米，存量去化周期為52.55個月。去化周期遠高于住宅、辦公樓物業(yè)。以目前的去化速度和未來伴隨著越來越多的商業(yè)地產(chǎn)上市，商業(yè)地產(chǎn)市場銷售壓力巨大，競爭也將更加激烈。從中長期來看，西安商業(yè)物業(yè)市場庫存壓力較大，"難消化"將是中長期存在的問題。

 

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化現(xiàn)象趨于嚴重

 

專家分析，不管是一線城市還是二三線城市，其城市商業(yè)區(qū)域都在不斷地延伸，商業(yè)規(guī)模不斷地擴大，商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象也趨于嚴重。西安對于商業(yè)綜合體的熱捧，對于購物中心的大量擴張建設(shè)等，已經(jīng)讓市場開始感覺"審美"疲勞。商業(yè)巨頭的撤離、商鋪的空置，很大問題是整個運營的問題。

 

西安目前在建商業(yè)項目，普遍體量較大，使招商困難增加。大型的購物廣場雖有部分大型超市進駐，但仍有部分商鋪空置。目前尚有多個大體量購物中心及商業(yè)街在建，這些項目將于近兩年內(nèi)集中入市，屆時市場將面臨較大招商壓力，商鋪空置率可能進一步上升。

 

去化就是銷售的意思，去化時間就是指某地區(qū)過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的售空的時間。去化周期也是指商品房的銷售周期。