18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量較3月份減少 12個(gè)，停漲城市數(shù)量創(chuàng)近18個(gè)月以來新高。自2012年7月以來，已經(jīng)連續(xù)上漲。

 

18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量較3月份減少 12個(gè)，停漲城市數(shù)量創(chuàng)近18個(gè)月以來新高。自2012年7月以來，已經(jīng)連續(xù)上漲了21個(gè)月的濟(jì)南新房價(jià)格，終于停漲。二手住宅方面則首次出現(xiàn)價(jià)格環(huán)比下跌。

 

存量房消化周期

 

杭州27.92個(gè)月

 

北京17個(gè)月

 

深圳17個(gè)月

 

上海10個(gè)月

 

濟(jì)南15.7個(gè)月

 

(注：12個(gè)月較為平衡，高于18個(gè)月供過于求，低于6個(gè)月供不應(yīng)求)

 

濟(jì)南

 

新建住宅停漲，二手住宅跌0.1%

 

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，中國44個(gè)城市房價(jià)較上月出現(xiàn)上漲，26個(gè)城市房價(jià)停下了上漲的腳步。當(dāng)月全國有8個(gè)城市房價(jià)較上月回落，18個(gè)城市較上月持平。

 

其中濟(jì)南4月份新房價(jià)格與上月持平，自2012年7月份房價(jià)連漲21個(gè)月以來，首次環(huán)比停漲。山東省4個(gè)計(jì)入70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的城市中，濟(jì)寧也出現(xiàn)停漲，青島和煙臺(tái)則分別出現(xiàn)了0.1%和0.2%的環(huán)比上漲。

 

從新建商品住宅分類價(jià)格指數(shù)來看，4月份，濟(jì)南90平方米以下的住宅環(huán)比仍有所上漲，為0.1%，90至144平方米戶型以及144平方米以上的房源則持平?？傮w數(shù)據(jù)出現(xiàn)停漲主要與90平方米以上戶型成交量占比大有關(guān)。

 

二手房方面，4月份，在全國70個(gè)大中城市中近半出現(xiàn)停漲態(tài)勢的背景下，濟(jì)南也出現(xiàn)了環(huán)比0.1%的下跌，但同比仍呈上漲趨勢，漲幅為3.4%。環(huán)比跌幅雖然不大，但結(jié)束了自去年1月份以來連續(xù)15個(gè)月的上漲局面。

 

分析

 

目前濟(jì)南存量需消化15.7個(gè)月

 

消化周期=目前存量/前3個(gè)月平均銷量，表示目前的存量需要多少個(gè)月才能夠完全消化。根據(jù)某濟(jì)南機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至4月底，濟(jì)南普通住宅存量為661萬m2，而1-4月濟(jì)南普通住宅月均成交量為42萬m2。這么計(jì)算，目前濟(jì)南的存量需要15.7個(gè)月才能消化完。在2013年年底時(shí)，該數(shù)字為11個(gè)月。

 

這是什么概念?濟(jì)南與全國其他城市相比，處于怎樣的位置?據(jù)了解，住宅存量消化周期數(shù)值在12個(gè)月較為平衡，高于18個(gè)月供過于求，低于6個(gè)月則供不應(yīng)求。

 

從全國主要城市目前的數(shù)據(jù)來看，消化周期上升較快：北京、深圳的消化周期已上升至17個(gè)月，上海為10個(gè)月左右，廣州也在11個(gè)月以上，而杭州的消化周期已達(dá)到27.92個(gè)月。與去年同期相比，深圳上升18%，而北京上升92%。主要原因在于前4個(gè)月的銷售情況很差，而新增供應(yīng)量還在增加，從而造成庫存量的急劇增加。

 

15.7個(gè)月的數(shù)值離18個(gè)月的“危險(xiǎn)值”已經(jīng)不遠(yuǎn)了。據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，未來1個(gè)月濟(jì)南普通住宅的市場供應(yīng)量不小，如果成交量上不去，供求比和存銷比都將進(jìn)一步上升。

 

探訪

 

加推樓盤難再“開立漲”

 

18日上午，在濟(jì)南一知名房企的售樓處，一看到有人前來咨詢，兩個(gè)置業(yè)顧問過來接待。“3期這個(gè)月底就開始認(rèn)籌了，此前2期的均價(jià)是7500元左右，3期樓盤的參考價(jià)目前也是這個(gè)價(jià)。”一名置業(yè)顧問介紹。采訪中記者了解到，與去年全年加推房源就漲價(jià)的局面不同，今年很少有加推的房源大幅度漲價(jià)。“我們現(xiàn)在還在實(shí)行五一小長假的優(yōu)惠，9層有一套特價(jià)房，優(yōu)惠下來價(jià)格能到6400元，之前肯定得7000左右。”臘山片區(qū)一大型房企置業(yè)顧問向記者推薦優(yōu)惠房源。“二環(huán)南路一大型樓盤目前正在進(jìn)行前期認(rèn)籌，最終的認(rèn)籌價(jià)比之前告知的預(yù)期售價(jià)，每平方米低了500元。”一名長期做房產(chǎn)一線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

 

預(yù)測

 

樓市下行預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)

 

“新房連續(xù)上漲后首次停漲意味著樓市下行趨勢進(jìn)一步加強(qiáng)。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，當(dāng)前樓市正處于博弈期，房價(jià)出現(xiàn)停漲意味著濟(jì)南樓市價(jià)格進(jìn)一步走向穩(wěn)定。

 

在李鐵崗看來，4月份房價(jià)停漲，將進(jìn)一步增強(qiáng)購房者房價(jià)下行的預(yù)期;與此同時(shí)，開發(fā)商對市場的看空預(yù)期也將進(jìn)一步加強(qiáng)。

 

但李鐵崗也指出，未來走勢究竟如何，還有待于進(jìn)一步觀察。從近幾個(gè)月的情況看，已經(jīng)表明市場處于一種比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

 

從開發(fā)商的角度來說，如果短期內(nèi)大幅降價(jià)，不僅會(huì)帶來外界“資金鏈斷裂”的質(zhì)疑，還會(huì)面臨著如何應(yīng)付前期業(yè)主的“難題”，因此只要“撐得住”，開發(fā)商不會(huì)直接宣布降價(jià)。