5月12日，財(cái)政部公布4月份財(cái)政收支情況，其中，受近期商品房銷售額下降影響，房地產(chǎn)營業(yè)稅443億元，下降4.2%，較3月5.5%的增幅回落明顯。

 

與營業(yè)稅、增值稅、所得稅三者占比過半相比，作為財(cái)產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅在所有稅種中的占比并不大，不足2%，但與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)所帶來的稅收占比卻達(dá)到10%左右，是地方稅收的一個(gè)主要來源。

 

4月份，全國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅248億元，同比下降3.1%。契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等地方小稅種分別增長1.2%、24%、3.2%和16.9%，較去年動(dòng)輒百分之二三十的增幅亦回落明顯。

 

房地產(chǎn)稅增量下滑，對地方政府來說，不僅僅是稅收減少，更增加了對土地財(cái)政未來增收的擔(dān)憂。在這一背景下，4月份以來，南寧、佛山等多個(gè)城市相繼傳出松綁購房“限購”政策也就不難理解。截至5月16日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)傳出“限購令”放松的城市多達(dá)10個(gè)以上。 

 

“此類稅收下滑，對于一二線城市和三四線城市的影響力度是不一樣的。相比一線城市，三四線城市整體處于供大于求的局面，可能最先出現(xiàn)降價(jià)或者以價(jià)換量的現(xiàn)象。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

 

超30個(gè)城市有放松預(yù)期

 

對地方政府來說，房地產(chǎn)稅的縮水，或許并不僅僅是稅收減少那么簡單，更重要的地方政府依賴土地財(cái)政的模式受到威脅。

 

地方政府收入主要包括三塊：一般預(yù)算財(cái)政收入、中央對地方轉(zhuǎn)移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要來自土地出讓收入，2007年以來土地出讓收入占地方政府總收入比重快速上升，2013年約占地方政府收入的四分之一。

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個(gè)，其中已作出若干調(diào)整的城市已有6個(gè)。其中包括福州、杭州等多個(gè)二三線城市傳出救市的傳言。

 

最新的傳言是天津市將放開第三套房的購買限制。而中國經(jīng)濟(jì)研究院在一份“23省(市)土地財(cái)政依賴度”排名統(tǒng)計(jì)顯示，天津市和浙江省的土地財(cái)政依賴度超過了60%，此前浙江省的蕭山、寧波也已經(jīng)傳出了樓市松綁的消息。

 

上述統(tǒng)計(jì)排名顯示，土地財(cái)政依賴度超過50%的省市包括浙江、天津、福建、海南、重慶、北京等。

 

“房地產(chǎn)市場降溫，導(dǎo)致地方財(cái)政逐漸出現(xiàn)問題，在這種情況下，放開部分調(diào)控就成了地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認(rèn)為。

 

財(cái)政部公布的一季度數(shù)據(jù)顯示，“土地財(cái)政”在地方政府財(cái)政收入中的主角地位依舊穩(wěn)固。

 

第一季度國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財(cái)政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1∶1.7。

 

以傳出限購放松的杭州市為例，2013年土地財(cái)政依賴度為156.4%，在同策咨詢監(jiān)測的全國45個(gè)樓市限購城市中對土地財(cái)政的依賴程度排名第一。進(jìn)入2014年以后，杭州土地市場顯現(xiàn)“先強(qiáng)后弱”的趨勢。今年1月份，杭州出讓35宗土地，土地出讓金達(dá)到339.56億元，占到去年全年的25.6%。但2月份，當(dāng)月杭州全市土地成交總金額為92億元，環(huán)比下跌72.8%。進(jìn)入3月份，全市僅8宗土地出讓，成交總金額約38億元，同比和環(huán)比數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下降，成交總額較上月縮水四成。

 

中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生曾發(fā)表文章指出，土地財(cái)政下滑給地方財(cái)政帶來壓力，會(huì)產(chǎn)生三方面影響：一是減少地方政府投資，影響固定資產(chǎn)投資；二是增加地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是不利于信貸擴(kuò)張。總體上會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來緊縮效應(yīng)。土地收入下降給地方財(cái)政帶來壓力。

 

“在房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的情況下，全國預(yù)計(jì)將有超過30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。后續(xù)包括房價(jià)接近停滯的城市，都有可能出臺(tái)地方的救市政策，它們可能不會(huì)明顯放松限購，但會(huì)通過其他方式進(jìn)行微調(diào)。”張大偉分析。

 

在此背景下，彭文生表示，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售放緩，現(xiàn)金流的影響已經(jīng)開始體現(xiàn)，但是房地產(chǎn)降價(jià)預(yù)期仍在形成之中。銷售下降對房地產(chǎn)投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現(xiàn)出來，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月土地收入增速將下降，并呈現(xiàn)負(fù)增長。

 

三四線城市或率先“淪陷”

 

從全國市場看，房地產(chǎn)稅增幅下滑產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性差異仍然比較大。

 

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國35個(gè)城市中，有28個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、濟(jì)南和寧波3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%。這三個(gè)城市4月份的新增供應(yīng)比成交更為強(qiáng)勁，導(dǎo)致庫存上升的態(tài)勢也較明顯。

 

“這些城市的特點(diǎn)普遍是：庫存消化周期超過一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；購地銷售比過高的城市；一季度土地出讓金過低的城市；有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個(gè)以上新區(qū)的城市。”張大偉稱。

 

“從樓市在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展程度和分量看，一二線城市對于房地產(chǎn)業(yè)的倚重程度相對低，而對于三四線城市來說，樓市不景氣會(huì)導(dǎo)致城市資金循環(huán)的不順暢。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

 

同策咨詢數(shù)據(jù)分析稱，從一線城市之外的限購城市來看，土地財(cái)政的依賴度超過50%的共計(jì)31個(gè)城市，這表明大多數(shù)省會(huì)城市、部分三四線城市對于土地財(cái)政依賴度仍然比較高。尤其是對于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面不太好的城市來講，其土地財(cái)政依賴度表現(xiàn)更為突出，比如杭州、寧波、溫州等浙江省城市。

 

“三四線城市中，因?yàn)楫?dāng)?shù)貏趧?dòng)力不足，外來人口導(dǎo)入慢，整個(gè)市場需求難以支撐因新城開發(fā)而飆升的大量庫存。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

 

在庫存量達(dá)到一定程度上，降價(jià)似乎成為一個(gè)不意外的選擇。

 

在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授溫來成看來，雖然房地產(chǎn)稅收減少，但目前還沒有到救市的地步，三四線城市的去化能力較之前有所放緩，但時(shí)間尚短，如果持續(xù)到七八月份仍然沒有回轉(zhuǎn)，政府才應(yīng)考慮救市。

 

眼下，房企去庫存化的對策正逐漸浮出。

 

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明認(rèn)為，2014年對遠(yuǎn)洋來說更重要的是提高周轉(zhuǎn)率。加快銷售速度，特別是加快去庫存的速度，這是提高周轉(zhuǎn)率最主要的路徑。遠(yuǎn)洋把獲得銷售許可證一年以上的庫存稱為滯銷、3個(gè)月以上的稱為續(xù)銷、不到3個(gè)月的稱為新增。

 

在采取一系列手段后，遠(yuǎn)洋目前3年以上的庫存幾乎為0，超過2年的堅(jiān)決清理掉，減輕了公司滯銷壓力。

 

在此背景下，房企對三四線城市正謹(jǐn)慎進(jìn)入。

 

“未來要進(jìn)入的城市需要具備三個(gè)條件：一是選人多的城市；二是這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)是可持續(xù)發(fā)展的，或者說它的先天的自然環(huán)境可以吸引新的人口流動(dòng)；三是歷來城市規(guī)劃穩(wěn)定。”李明表示。