5月12日，央行召開(kāi)“住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)”，被外界普遍解讀為中央層面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)始救市的最明確信號(hào)。在這個(gè)座談會(huì)上，央行要求商業(yè)銀行要“優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”，“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。在此之前，包括南寧等城市，已經(jīng)嘗試松綁限購(gòu)等救市的“自選動(dòng)作”。

 

不管是官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，還是一些開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息，都明白無(wú)誤地證明房地產(chǎn)市場(chǎng)的確不妙的事實(shí)。一些多年來(lái)力挺房?jī)r(jià)上漲，并且在3月份還堅(jiān)持認(rèn)為杭州等城市出現(xiàn)的降價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，甚至聲稱(chēng)房?jī)r(jià)還會(huì)漲十年的人，很快轉(zhuǎn)了口風(fēng)，開(kāi)始呼吁救市。上述一系列的事實(shí)意味著，中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷2013年量?jī)r(jià)飛漲的繁華之后，的確迎來(lái)了歷史上最嚴(yán)峻的行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，更致命的是，和以往不同，這次房?jī)r(jià)的下跌是在沒(méi)有任何政策打壓的情況下，由市場(chǎng)做出的自發(fā)反應(yīng)。

 

事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)的走勢(shì)，筆者在去年年底就提醒要關(guān)注房地產(chǎn)未來(lái)下跌對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。從中國(guó)房?jī)r(jià)的基本邏輯看，過(guò)去推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的幾大引擎，無(wú)論是貨幣超發(fā)，還是基本的供求規(guī)律、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、土地財(cái)政以及人民幣升值因素，都在悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。一旦美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，國(guó)際資本將加速流出中國(guó)。從住房供需看，過(guò)去10年房地產(chǎn)的大躍進(jìn)，中國(guó)住房供需已經(jīng)基本平衡，一二線(xiàn)以下城市住房過(guò)剩也已成為事實(shí)。

 

以上的基本事實(shí)意味著，中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)下的調(diào)整是房?jī)r(jià)基本邏輯的自然反應(yīng)，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)到來(lái)。如果在2008年，房地產(chǎn)的調(diào)整不會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但在經(jīng)歷一系列刺激房地產(chǎn)的政策之后，我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)完全綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠增長(zhǎng)7.7%，和房地產(chǎn)的表現(xiàn)有極大的關(guān)系。房地產(chǎn)投資占G DP15%以上的比重，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)20%以上的貢獻(xiàn)，土地收入占地方財(cái)政70%的份額，以及房地產(chǎn)行業(yè)去年12.2萬(wàn)億的融資占中國(guó)全社會(huì)融資額70%以上的比重。這些令人瞠目結(jié)舌的數(shù)字意味著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)幾乎淪為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)一旦出問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然出問(wèn)題，每個(gè)人都會(huì)成為中國(guó)高房?jī)r(jià)泡沫破滅的殉葬品，中國(guó)貌似很強(qiáng)大的銀行系統(tǒng)也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資杠桿的斷裂而倒下。

 

基于此邏輯，中國(guó)民眾恐怕要接受一個(gè)心理上難以接受的事實(shí)：房?jī)r(jià)一旦下跌，有關(guān)部門(mén)一定會(huì)出手救市，以維護(hù)房地產(chǎn)的穩(wěn)定。但是，筆者認(rèn)為，即使救市，也不能違背市場(chǎng)原則，不能突破底線(xiàn)思維。

 

就救市的時(shí)機(jī)而論，不能房?jī)r(jià)一出現(xiàn)調(diào)整就救市，這樣只會(huì)讓房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)積聚。救市的時(shí)機(jī)必須是在房?jī)r(jià)下跌很有可能?chē)?yán)重創(chuàng)傷中國(guó)經(jīng)濟(jì)，很有可能引發(fā)系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候。如果只是因?yàn)榉孔舆^(guò)多而出現(xiàn)正常調(diào)整，就絕不應(yīng)該輕易救市。而一旦房?jī)r(jià)的下滑對(duì)中國(guó)的金融系統(tǒng)和宏觀經(jīng)濟(jì)可能造成實(shí)質(zhì)性傷害，政府才能出手。這是必須遵守的邊界。否則，在房地產(chǎn)供應(yīng)日益過(guò)剩情況下，人為維持房地產(chǎn)泡沫，只會(huì)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)更大，只會(huì)讓房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的綁架更甚，這不是救市，而是用一個(gè)更大的，更有殺傷力的炸彈換下一個(gè)小炸彈，是給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)留下更大的“自殺式襲擊”。應(yīng)該明白，在房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)今非昔比的情況下，企圖通過(guò)救市讓中國(guó)房地產(chǎn)回到過(guò)去單邊上漲的繁華，是不現(xiàn)實(shí)的，也是很危險(xiǎn)的。