近日，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)查顯示，90%的地級(jí)市正在規(guī)劃新城新區(qū)，部分城市新城總面積已達(dá)建成區(qū)的7.8倍。廣東省繼深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴3個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)之后，其余18個(gè)地級(jí)市在近一年亦先后獲批省級(jí)新區(qū)。在廣州，2013年初至今，政府陸續(xù)公布“十大新城”控制性詳細(xì)規(guī)劃，龐大的造城計(jì)劃業(yè)已展開。

 

環(huán)顧國(guó)內(nèi)各地，處于階段性“空城”、“睡城”甚至“死城”的案例并不少見。前車之鑒使得產(chǎn)業(yè)、商業(yè)與住宅的合理規(guī)劃與協(xié)調(diào)發(fā)展受到越來越多的重視；而商業(yè)地產(chǎn)在新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中也變得舉足輕重。畢竟，“人”才是城市發(fā)展的根本，城市建設(shè)需要考慮到其工作、生活、消費(fèi)的方方面面，偏離任何一方，都無(wú)法形成有機(jī)的整體。

 

作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，面對(duì)林林總總“看上去很美”的新城區(qū)規(guī)劃，又如何做到獨(dú)具慧眼、選擇真正有潛力的新城區(qū)，并在恰當(dāng)時(shí)機(jī)搶先進(jìn)駐，以引導(dǎo)和分享商圈的成長(zhǎng)呢？

 

戴德梁行廣州及鄭州分公司總經(jīng)理黎慶文認(rèn)為，選擇新城區(qū)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，不能單憑其規(guī)劃定位、預(yù)期人口增長(zhǎng)，或所謂的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策利好，就給出值得投資的結(jié)論；而是應(yīng)該建立一整套市場(chǎng)前瞻與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查、周密的規(guī)劃設(shè)計(jì)與精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)測(cè)算。除了評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之外，企業(yè)還需結(jié)合自身情況，綜合考評(píng)融資風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)（規(guī)劃設(shè)計(jì)）、模式風(fēng)險(xiǎn)（銷售+運(yùn)營(yíng)、持有純運(yùn)營(yíng)），乃至政策風(fēng)險(xiǎn)等。

 

新城區(qū)的發(fā)展大抵會(huì)經(jīng)歷培育期、發(fā)展期、成熟期三個(gè)過程。以廣州為例，珠江新城、白云新城和蘿崗新城分別代表了不同發(fā)展歷程、不同區(qū)位與功能定位、擁有不同市場(chǎng)契機(jī)的新城區(qū)，其商業(yè)發(fā)展歷程與前景也不一而同：

 

相較而言，珠江新城擁有較高的定位起點(diǎn)，從1992年開始規(guī)劃，走過20年，歷經(jīng)發(fā)展停滯、規(guī)劃調(diào)整、高速飛躍，目前處于接近成熟階段，尤其是甲級(jí)寫字樓方面，租金現(xiàn)已成為全市楚翹；但其商業(yè)之間的互動(dòng)集聚效應(yīng)還有待提高，商業(yè)氛圍和租金總體表現(xiàn)目前仍未及體育中心、越秀區(qū)核心成熟商圈。

 

位于舊機(jī)場(chǎng)板塊的白云新城起步較晚，控制性詳細(xì)規(guī)劃直到2007年才初步確立。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和五號(hào)停機(jī)坪（G5）購(gòu)物中心率先開業(yè)，但受制于區(qū)內(nèi)人口有限，外部交通擁堵頻繁，而項(xiàng)目本身距離地鐵站也有一定距離，總體商業(yè)氛圍處于發(fā)展期，人氣聚集和業(yè)績(jī)表現(xiàn)一直重度依賴于餐飲、休閑等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。

 

定位于“產(chǎn)業(yè)宜居新城”的蘿崗新城三大核心片區(qū)現(xiàn)狀人口大約在25萬(wàn)的規(guī)模，規(guī)劃2020年總?cè)丝谶_(dá)到38萬(wàn)。隨著區(qū)內(nèi)交通及周邊路網(wǎng)的建設(shè)提速，地鐵六號(hào)線延長(zhǎng)線預(yù)計(jì)在2015年初通車，以及14號(hào)線、21號(hào)線規(guī)劃的相繼出臺(tái)，蘿崗吸引了越來越多的剛需買家前往置業(yè)。目前商圈處于典型的培育期，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，三大核心片區(qū)在建的購(gòu)物中心及商業(yè)街面積超過40萬(wàn)平方米。對(duì)于該商圈未來發(fā)展的預(yù)判，戴德梁行華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及高級(jí)助理董事伍林認(rèn)為：“商圈的成熟還需要看第一批大的綜合體項(xiàng)目什么時(shí)候入市。估計(jì)這也還是得等蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大壯國(guó)際廣場(chǎng)入市之后。”

 

上述案例均位于一線城市廣州?？傮w而言，大城市由于就業(yè)及社會(huì)資源豐富，人口不斷成長(zhǎng)，未來市場(chǎng)潛力可以預(yù)見。中心城區(qū)可供開發(fā)的商業(yè)地塊日漸稀少，即便新城區(qū)尚未成熟，有資金實(shí)力的開發(fā)商也會(huì)對(duì)其商業(yè)機(jī)會(huì)趨之若鶩。

 

反觀國(guó)內(nèi)某些二、三、四線城市的新區(qū)發(fā)展，不禁讓人為之捏一把汗。有研究數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新城新區(qū)規(guī)劃人口總計(jì)達(dá)到34億。這意味著現(xiàn)在中國(guó)一倍的人口也裝得下。國(guó)家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展研究中心副主任喬潤(rùn)令說，由于規(guī)劃脫離實(shí)際，各個(gè)新區(qū)為招商引資互相壓價(jià)，結(jié)果往往“兩敗俱傷”。

 

對(duì)于開發(fā)商和投資者來說，需要提醒自己的是，新城區(qū)所依托發(fā)展的城市、城鎮(zhèn)非常重要：城市經(jīng)濟(jì)狀況與可持續(xù)發(fā)展力怎樣？新城區(qū)政府招商引資的力度如何？所在城市屬于人口輸入還是輸出城市？流動(dòng)人口比例如何？新城區(qū)發(fā)展處于什么階段？規(guī)劃人口增長(zhǎng)率與所在城市平均人口增長(zhǎng)率對(duì)比是否合理？公共配套設(shè)施進(jìn)展如何？新區(qū)與老區(qū)的距離是否太遠(yuǎn)、互動(dòng)是否做到無(wú)縫對(duì)接？當(dāng)?shù)鼐用竦牧鲃?dòng)性是否夠強(qiáng)，還是有所局限？以上種種，都需要在可行性研究階段加以重視。

 

中國(guó)經(jīng)歷了前十年粗放型高成長(zhǎng)之后，發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)更加重質(zhì)、重穩(wěn)健的時(shí)期；對(duì)于新城區(qū)的商業(yè)開發(fā)，尤其需要更加科學(xué)、理性的判斷。（戴德梁行）