本周，全國(guó)多地陷入樓市限購(gòu)“松綁”的渦流之中，繼此前無錫、天津、南寧等地傳出限購(gòu)“松綁”消息后，安徽銅陵的一份《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，讓這個(gè)城市一夜之間備受關(guān)注，一時(shí)間，各地政府“救市”的傳言四起。

 

房企方面，本周里，萬科和光耀集團(tuán)無疑是樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。萬科副總毛大慶一份內(nèi)部座談講話稿，被市場(chǎng)理解為萬科看空樓市，為此萬科兩位總裁集體出來喊冤，強(qiáng)調(diào)唱空非本意。另外，地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)光耀集團(tuán)陷入停業(yè)傳聞，對(duì)此，該公司發(fā)布公告澄清，稱瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實(shí)。

 

5月9日 北京晨報(bào)：北京二手房源超八成降價(jià) 成交量連跌3個(gè)月

 

“要么降價(jià)，要么‘不賣了’。”市住建委網(wǎng)站顯示，4月北京市二手住宅總成交量?jī)H為7616套，為近11個(gè)月(除去春節(jié)月)以來最低水平。北京晨報(bào)記者昨天從多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，超過8成房源的掛牌價(jià)都進(jìn)行了下調(diào)。

 

豪宅普宅均降價(jià)

 

市民張先生今年2月將位于十里堡附近的房子掛出，在參考了附近的均價(jià)后，張先生將掛牌價(jià)定為320萬元。“掛了半個(gè)月后，有個(gè)買家想310萬買，當(dāng)時(shí)沒同意，現(xiàn)在很后悔。”張先生說，現(xiàn)在一個(gè)月也沒有一個(gè)人來看房，好不容易等到一個(gè)也屬于“講價(jià)講得不靠譜”。他告訴記者，目前中介已經(jīng)向他交了底：“要想趕緊賣出去，必須趕緊降價(jià)，要不然前途未卜。”

 

除了普通住宅，一些千萬“豪宅”也加入了降價(jià)行列。一處位于三元橋附近、近500平方米的躍層日前就從當(dāng)初的掛牌價(jià)2500萬“狂降”700萬，中介人員告訴記者，降價(jià)后相當(dāng)于每平方米3.66萬元，這在過去“想都不敢想”。

 

4月成交量近一年最低

 

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年五一小長(zhǎng)假，北京市二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為31套，與去年同期下降了82%，為近6年來最低。此外，4月北京市二手住宅總成交量?jī)H為7616套，為近11個(gè)月(除去春節(jié)月)以來最低水平。從鏈家地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)到的房?jī)r(jià)指數(shù)看，自1月以來，北京二手房掛牌價(jià)持續(xù)下調(diào)。其中，4月下調(diào)幅度最大，為2.2%，降價(jià)房源占比逐漸擴(kuò)大。4月份，87%的房源都對(duì)掛牌價(jià)進(jìn)行了下調(diào)。

 

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，成交量已經(jīng)連跌3個(gè)月，自然就該價(jià)格松動(dòng)。“二手房因?yàn)槭艿叫刨J等收緊的影響更大，所以在本輪市場(chǎng)調(diào)整的反應(yīng)最早。”

 

5月樓市難回溫

 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，無論新增房客源變化情況還是五一期間的二手房市場(chǎng)情況，都反映出購(gòu)房者深度觀望的情緒仍沒有任何改善。“多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)再降，這正是導(dǎo)致樓市需求深度觀望的主要原因。”

 

此外，自住型商品房陸續(xù)入市也對(duì)二手房客源的入市心理產(chǎn)生了不小的影響，部分剛需也因此被分流。在當(dāng)前無論是從政策層面還是市場(chǎng)層面都尚未出現(xiàn)任何利好信號(hào)的背景下，5月樓市出現(xiàn)明顯回溫的可能性很小，預(yù)計(jì)此輪市場(chǎng)的自發(fā)性調(diào)整還將持續(xù)一段時(shí)間。

“五一”剛過，安徽銅陵這一個(gè)名不見經(jīng)傳的城市，迅速成為全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的明星城市。而這只是因?yàn)殂~陵市公布了一份《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，放寬公積金貸款限制、給予家庭唯一普通住房契稅補(bǔ)貼等，都被視為樓市利好政策。銅陵也成為地方政府“救市”的又一例。

 

4月以來，江蘇無錫、天津?yàn)I海新區(qū)、廣西南寧、杭州蕭山區(qū)等地紛紛出臺(tái)樓市新政，從不同方面開始救市。相對(duì)于前兩年時(shí)而出現(xiàn)的救市及被叫停，這一次，地方政府救市已經(jīng)開始蔓延開來。

 

至于安徽銅陵，此前并非重點(diǎn)調(diào)控城市，新出的利好政策包括了給予購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬公積金貸款限制、適當(dāng)放寬外地購(gòu)房戶遷入條件、適度增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)等多方面利好，惠及買房人和開發(fā)商兩端。

 

此外，天津?yàn)I海新區(qū)有關(guān)方面也對(duì)外正式在尋求放松限購(gòu)，擬實(shí)行的差別化政策是不管在天津或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區(qū)沒有，即可在新區(qū)購(gòu)買一套商品住宅。

 

無風(fēng)不起浪，多地推出救市舉措和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)下行壓力大有直接關(guān)系。

 

以杭州、無錫為例，3月底，杭州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)組織的座談會(huì)發(fā)布了杭州商品住房庫存7.5萬套的數(shù)字。在此之前，有消息稱杭州商品住宅庫存達(dá)12萬套。還有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)稱，無錫商品房庫存總套數(shù)接近14萬套?？梢詫?duì)比的是，北京目前商品住宅庫存僅約6.7萬套、商品房（不含車位）庫存約9.4萬套。

 

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，地方救市不單純是在救房企，其實(shí)也是在救地方經(jīng)濟(jì)。如果房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)不景氣，勢(shì)必會(huì)影響到地方的財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

 

陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)表示，地方的救市政策也都是在職能范圍之內(nèi)，談不上“越位”。

 

南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)則表示，新的限購(gòu)政策出臺(tái)，只是推進(jìn)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展的一項(xiàng)配合政策。

在成交下挫、打折頻出的樓市敏感期，樓市每一次風(fēng)吹草動(dòng)都在市場(chǎng)引發(fā)熱議。昨天，因資金緊張、延遲交樓問題，讓光耀地產(chǎn)成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。對(duì)此，光耀地產(chǎn)昨天發(fā)布聲明稱，公司在惠州的少數(shù)樓盤存在延遲交樓的情況，不過“網(wǎng)傳光耀瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實(shí)。”

 

昨天有媒體報(bào)道稱，收到多位業(yè)主爆料，光耀地產(chǎn)在惠州的多個(gè)樓盤項(xiàng)目因資金鏈問題而逾期無法交房，部分房產(chǎn)已經(jīng)暗中抵押給工程建筑商和材料供應(yīng)商，有些物業(yè)則被法院查封。光耀地產(chǎn)還被列入全國(guó)失信被執(zhí)行人名單中，主要因資金鏈出現(xiàn)問題。

 

針對(duì)媒體報(bào)道光耀已經(jīng)倒閉傳言，光耀地產(chǎn)昨天發(fā)布聲明予以否認(rèn)，聲明表示，“公司在資金層面存在一定的壓力，但目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺光耀，公司有信心度過目前的困難階段，網(wǎng)傳光耀瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實(shí)。”

 

此外，光耀地產(chǎn)方面承認(rèn)延遲交樓的情況屬實(shí)。光耀地產(chǎn)在聲明中表示，目前，公司在惠州的少數(shù)樓盤存在延遲交樓的情況，公司已經(jīng)協(xié)調(diào)多方資源，加快施工進(jìn)度，確保業(yè)主的利益。公司已經(jīng)與延遲交樓項(xiàng)目的業(yè)主進(jìn)行多次溝通，交樓時(shí)間、賠償?shù)确矫娴墓?jié)點(diǎn)與措施已經(jīng)出臺(tái)，且已經(jīng)通知到每一位業(yè)主。不過，針對(duì)是否被列入全國(guó)失信被執(zhí)行人名單中一事，聲明并未回應(yīng)。

從年初持續(xù)發(fā)酵的“降價(jià)潮”，到五一期間各大主要城市樓盤成交的普遍下行，看空情緒快速蔓延全國(guó)樓市。此種態(tài)勢(shì)影響下，從去年8月溫州首傳限購(gòu)松綁開始至今，9個(gè)月時(shí)間中便有銅陵、南寧、無錫、杭州等共10個(gè)城市接連傳出政策松動(dòng)消息，被業(yè)內(nèi)視為地方政府樓市調(diào)控的“救市”之舉。

 

4月28日，南寧市房管局正式發(fā)文稱，自2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。就此，媒體戲稱：南寧樓市打響了政府救市第一槍。

 

早在去年8月份，此輪限購(gòu)放松傳聞便已于溫州拉開帷幕。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無錫、天津等多個(gè)城市也已在尋找放松樓市調(diào)控的突破口。日前，無錫宣布從5月1日起，該市購(gòu)房入戶門檻從70平方米降至60平方米，意在刺激購(gòu)房者消費(fèi)；杭州蕭山區(qū)則通過下調(diào)土地競(jìng)買金為開發(fā)商舒壓解難；安徽銅陵市政府也出臺(tái)了相關(guān)意見，并在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面擬定了一系列利好政策；鄭州市房管局也透露，在國(guó)家政策允許的情況下，未來將可能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)購(gòu)房政策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

 

多地頻傳的限購(gòu)松綁傳聞，似乎讓淡市中焦慮的開發(fā)商有了些盼頭。據(jù)杭州某房地產(chǎn)開發(fā)商透露，目前杭州正處于政策調(diào)整醞釀期，降價(jià)促銷或許會(huì)先緩一緩。而4月底南寧相關(guān)購(gòu)房政策的出臺(tái)落實(shí)更讓地方政府“救市論”甚囂塵上，有媒體調(diào)侃稱：樓市不景氣，政府比開發(fā)商還著急。

 

然而，放松限購(gòu)真能“救市”嗎？“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強(qiáng)，但市場(chǎng)作用并不會(huì)很明顯，在很多二三線城市，限購(gòu)政策在前幾年便已經(jīng)事實(shí)上放松甚至取消了。” 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)如是稱。

 

住建部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興也表示，部分二三線城市新增供應(yīng)量過大，消耗遇到阻礙，供求關(guān)系畸變，政府出臺(tái)相關(guān)政策促進(jìn)樓市走量也屬正常，但限購(gòu)放松的市場(chǎng)效應(yīng)，仍然需要較長(zhǎng)的反應(yīng)期和消化期。

“當(dāng)萬科高管表示看空全國(guó)樓市時(shí)，房地產(chǎn)是不是真到了拐點(diǎn)？”5月1日，一篇名為《萬科副總毛大慶內(nèi)部講話》的速記稿在微信上瘋狂轉(zhuǎn)載，引發(fā)一陣恐慌。昨日，萬科總裁郁亮通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)聲，表示文章并未全面、準(zhǔn)確反映萬科的觀點(diǎn)，萬科目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是“謹(jǐn)慎樂觀，積極應(yīng)對(duì)。”

 

問題1：一二三線城市都在透支？

 

《萬科副總毛大慶內(nèi)部講話》的速記稿，來源于一個(gè)名為“建策沙龍”的內(nèi)部論壇。速記稿指出，毛大慶對(duì)全國(guó)50多個(gè)重點(diǎn)城市，均作出悲觀的透支判斷。其中，如沈陽、鞍山、唐山之類的二三線城市，因土地供應(yīng)過多，帶來了對(duì)未來市場(chǎng)去化能力的或銷售能力的透支；以北京為代表的一線城市，則由于土地成本上漲過快，透支了價(jià)格上漲空間。

 

回應(yīng)：毛大慶表示自己的發(fā)言以提示風(fēng)險(xiǎn)為主，希望盡可能喚起業(yè)內(nèi)的危機(jī)感，但“萬科高管看空行業(yè)”、“全國(guó)房地產(chǎn)將下行”的說法，扭曲了提示風(fēng)險(xiǎn)的本意。

 

郁亮回應(yīng)稱，“兩個(gè)透支”其實(shí)就是市場(chǎng)分化，這已是沒有疑問的業(yè)內(nèi)共識(shí)。2013年，樓市分化尤其明顯，大城市房?jī)r(jià)全面上漲，而很多內(nèi)地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。“今年這種分化預(yù)計(jì)會(huì)收斂一些。去化能力被透支的城市，隨著投資減少和供應(yīng)下降，存貨壓力會(huì)有所緩解。而土地價(jià)格被透支的城市，供應(yīng)增加也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)降溫。”

 

問題2：價(jià)格合適就能賣光？

 

速記稿以毛大慶的口吻表示，此前萬科按照市住建委的要求，以2.2萬元/平方米的價(jià)格銷售了萬科橙，4小時(shí)售罄。北京的樓市仍然有大把著急買房子的人。只是，購(gòu)房者中90%以上還是剛性需求，對(duì)價(jià)格的臨界點(diǎn)特別敏感。

 

回應(yīng)：對(duì)于剛需購(gòu)房人對(duì)自住房的期待，郁亮表示可以理解，自住房的供應(yīng)還可能在一段時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致部分購(gòu)房人的觀望。但最終，自住房不可能取代普通商品房。提到房?jī)r(jià)趨勢(shì)，郁亮稱，北京上海房?jī)r(jià)進(jìn)一步大漲的可能性已經(jīng)不大。未來房?jī)r(jià)漲幅不應(yīng)高于人均收入增幅，房?jī)r(jià)收入比將進(jìn)入下行通道。

 

問題3：年底5萬元樓盤賣不動(dòng)？

 

速記稿中毛大慶提到，2014年年底到2015年年初，北京大概會(huì)出現(xiàn)42個(gè)樓面地價(jià)在5萬元/平方米到12萬元/平方米的樓盤。這些樓盤，都是2013年房企拿的比較貴的土地，基本上沒一個(gè)在5環(huán)路里。對(duì)于這批價(jià)格的樓盤，銷售前景并不樂觀。

 

回應(yīng)：郁亮表示，萬科的產(chǎn)品主要面向自住客戶，高端樓盤很少。過去一年北京的高價(jià)地，沒有一塊是萬科拿的。未來，萬科還是會(huì)用消費(fèi)者愿意接受的價(jià)格來賣房子。地價(jià)房?jī)r(jià)差偏低，說明按當(dāng)前的地價(jià)確實(shí)很難賺錢，問題主要出在地價(jià)一端。今年下半年土地供應(yīng)高峰到來后，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)和去年會(huì)有很大的不同，土地市場(chǎng)過熱城市的地價(jià)有必要調(diào)整。