5月的樓市旺季未能如期而至，資本市場(chǎng)及境外機(jī)構(gòu)一再看空。野村證券在報(bào)告中指出，中國(guó)樓市泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂，而瑞銀則認(rèn)為房地產(chǎn)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的第一大風(fēng)險(xiǎn)。

 

而光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司近期在面對(duì)惠州多個(gè)樓盤(pán)的延遲交付時(shí)，已然承認(rèn)在資金周轉(zhuǎn)方面存在壓力。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈困境問(wèn)題凸顯。盡管如此，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商以及各路專(zhuān)家仍然認(rèn)為“空方”頗有危言聳聽(tīng)之嫌。

 

不過(guò)，近年一些頂風(fēng)投資客卻坐不住了，紛紛降價(jià)以求脫手。不過(guò)，市場(chǎng)尚未到他們心中準(zhǔn)備割肉離場(chǎng)的階段。

 

投資客降價(jià)求脫手

 

在他看來(lái)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)大幅低于2011年開(kāi)發(fā)商出售時(shí)的價(jià)格，市場(chǎng)不可能毫無(wú)反應(yīng)。

 

“業(yè)主急售，獨(dú)棟別墅直降六百萬(wàn)。”5月初，廣州花都某高檔樓盤(pán)旁的中介公司打出了一幅頗為驚人宣傳標(biāo)語(yǔ)。隨后《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者通過(guò)中介輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上了放盤(pán)業(yè)主，據(jù)了解，該項(xiàng)目為2011年售出的新盤(pán)，面積在450平方米左右。

 

“當(dāng)時(shí)我通過(guò)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部?jī)r(jià)，用700萬(wàn)元左右的價(jià)格拿下來(lái)的。”業(yè)主劉先生坦言，該項(xiàng)目2011年底推出市場(chǎng)時(shí)，價(jià)格就已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米。隨后樓市開(kāi)始逐步走高，最高峰時(shí)，該項(xiàng)目二手價(jià)一度高達(dá)4萬(wàn)元/平方米。“我是去年春節(jié)前開(kāi)始放盤(pán)的。”劉先生表示，當(dāng)時(shí)放盤(pán)的價(jià)格1500萬(wàn)元，沒(méi)想到放了三個(gè)月“電話(huà)都沒(méi)接到幾個(gè)”。

 

隨后樓市開(kāi)始出現(xiàn)各種傳言，劉先生想要盡快脫手，于是聽(tīng)了物業(yè)顧問(wèn)的意見(jiàn)，將價(jià)格下調(diào)到900萬(wàn)元。“如果一千萬(wàn)元成交可以代付個(gè)稅。”言談間劉先生不忘推銷(xiāo)幾句。在他看來(lái)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)大幅低于2011年開(kāi)發(fā)商出售時(shí)的價(jià)格，市場(chǎng)不可能毫無(wú)反應(yīng)。

 

“炒房客”的稱(chēng)呼劉先生并不諱言，如何突破重重限制獲得購(gòu)房資格，他也不認(rèn)為有任何難度。“注冊(cè)一個(gè)公司就可以了，這個(gè)樓盤(pán)大部分買(mǎi)家都是用這個(gè)方式購(gòu)房的。”其言道。相對(duì)于高昂的購(gòu)房款，幾千元的公司注冊(cè)費(fèi)用只相當(dāng)于兩個(gè)月的物管費(fèi)。

 

直到今天，劉先生也不認(rèn)為這次投資有任何問(wèn)題，“只是早點(diǎn)放盤(pán)就好了”。其表示，房?jī)r(jià)高峰期，該套物業(yè)可以賣(mài)到1800萬(wàn)元。“如果當(dāng)時(shí)我們成功變現(xiàn)，一年半不到的時(shí)間就能夠翻一倍多，這種投資回報(bào)在哪里找？”老劉認(rèn)為，怪就怪自己太貪心，現(xiàn)在只能折半變現(xiàn)。

 

“如果賣(mài)不動(dòng)，肯定不會(huì)再降價(jià)了。”老劉表示，按現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格計(jì)算，他們只能小賺一筆，如果不逃稅，按照企業(yè)轉(zhuǎn)讓物業(yè)的正規(guī)方法納稅，他們還要面對(duì)30%的企業(yè)所得稅。“不可能再低了，大不了再捂?zhèn)€三五年。”其言道。

 

劉先生的案例也許較為極端，但房地產(chǎn)業(yè)資深人士告訴記者，前期大手筆購(gòu)入房產(chǎn)的投資者確有快速入市的跡象。4月底深圳龍華，一個(gè)名為錦繡御園的項(xiàng)目驟然出現(xiàn)150套二手房源。據(jù)了解，該項(xiàng)目2009年竣工時(shí)，就有一大批房源被一家投資公司買(mǎi)入，現(xiàn)在開(kāi)始集中販?zhǔn)邸Ｓ捎诳拷郯?，成立公司投資房產(chǎn)的做法在廣深甚為普遍，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)類(lèi)似的炒房公司放盤(pán)現(xiàn)象，在未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)會(huì)繼續(xù)涌現(xiàn)。

 

低迷狀態(tài)將持續(xù)

 

在54個(gè)城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合計(jì)為73.6萬(wàn)平方米，同比下滑47%，為近4年最低。

 

面對(duì)樓市冷凍，急于套現(xiàn)的并不僅僅是投資客們。一些樓市低迷區(qū)域，放盤(pán)量開(kāi)始增多。杭州是此次樓市冷凍最早呈現(xiàn)的城市，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一些杭州核心區(qū)域二手房的掛牌量同比猛漲近3倍，而且房?jī)r(jià)有大約10%左右的降幅。

 

同樣的情況也在上海上演。德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底上海二手房的累計(jì)掛牌量為12.76萬(wàn)套，比2013年年底增長(zhǎng)4%。但這還不足以反映市場(chǎng)狀況，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部的抽樣調(diào)查顯示，一些核心區(qū)域的掛牌量有10%~20%的上浮，單日帶看量也增加20%~30%。而據(jù)最新發(fā)布的“上海二手房指數(shù)報(bào)告”顯示，上海4月二手房成交量同比下跌近三成。該報(bào)告同時(shí)表示，隨著供應(yīng)量加大，上海二手房房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)“停漲”局面。

 

同樣的情況在北京二手市場(chǎng)也有所反映。根據(jù)鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，近階段北京二手住宅市場(chǎng)基本失去了價(jià)格上漲的動(dòng)力，北京新增二手房源掛牌量均價(jià)環(huán)比下降2.5%，調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)占比達(dá)87.1%。而據(jù)另一家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，4月北京二手住宅總成交量為7616套，為近11個(gè)月中，除了春節(jié)月以外的最低。

 

中國(guó)樓市真的到了崩盤(pán)的邊緣了嗎？“五一”過(guò)后，在香港上市的內(nèi)房股遭遇一波大跌，從中國(guó)海外、華潤(rùn)置業(yè)到碧桂園、恒大地產(chǎn)，都有3%~6%的下挫。境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)于中國(guó)樓市更是集體看空。

 

野村證券認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，大規(guī)模的住房供應(yīng)過(guò)剩，加上開(kāi)發(fā)商資金短缺，將造成中國(guó)住房市場(chǎng)的滑坡。而瑞銀在同一天也發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)臨近轉(zhuǎn)折點(diǎn)，認(rèn)為市場(chǎng)急速修正的可能性為15%，而這將導(dǎo)致中國(guó)GDP增速在2015年下降至5%。同時(shí)，摩根士丹利也認(rèn)為中國(guó)樓市在未來(lái)幾個(gè)月將出現(xiàn)銷(xiāo)售、平均售價(jià)均趨惡化的情況。

 

讓境外機(jī)構(gòu)集體看空的重要理由是國(guó)內(nèi)樓市黃金(1289.90, 2.20, 0.17%)周銷(xiāo)售情況的不如意。中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在54個(gè)城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合計(jì)為73.6萬(wàn)平方米，同比下滑47%，為近4年最低，剔除去年的歷史高位外，分別比2011年、2012年下降19%、36%。其中，一線、二線、三線城市降幅分別為40%、65%、32%。

 

而4月底，新華社的一篇文章《樓市明顯降溫 政府淡定面對(duì)》表示：“寧愿承受市場(chǎng)理性回歸帶來(lái)的代價(jià)，而不重復(fù)以前的老路”。分析人士將此解析為中央政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，因此短期內(nèi)難以出現(xiàn)大規(guī)模救市舉措。

 

一手先降 二手跟隨？

 

一旦開(kāi)發(fā)商頂不住壓力，需要通過(guò)降價(jià)達(dá)到快速銷(xiāo)售回籠資金的時(shí)候，二手房?jī)r(jià)會(huì)忽然出現(xiàn)快速下降。

 

相比而言，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商以及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家從資金鏈的角度分析，認(rèn)為今年更多是一次短周期波動(dòng)，而且大開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力足，還有足夠的回旋空間。

 

但前期一些激進(jìn)擴(kuò)張的地產(chǎn)商無(wú)疑將面臨巨大壓力。瑞信最新報(bào)告將富力地產(chǎn)的股價(jià)大幅削減20%，其認(rèn)為富力今年必須為高達(dá)55億元的國(guó)內(nèi)債券再融資，還有數(shù)量可觀的信托貸款，隨著銷(xiāo)售數(shù)字的見(jiàn)頂回落，投資者對(duì)企業(yè)信心下降，再融資成本趨升，將形成惡性循環(huán)。資料顯示，2013年富力大手筆擴(kuò)張，全年拿地金額超200億元，這也讓富力全年的凈負(fù)債率飆升至111%。

 

而與富力同為中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的光耀地產(chǎn)，近期就面臨一系列資金難題。一方面光耀地產(chǎn)因借貸糾紛被部分銀行列入“黑名單”；同樣由于資金問(wèn)題被列入“國(guó)家失信被執(zhí)行人名單”。引致旗下樓盤(pán)難以交付、已收單位被銀行查封等一系列的問(wèn)題，甚至一度傳出破產(chǎn)傳聞。5月7日，光耀地產(chǎn)不得不發(fā)布經(jīng)營(yíng)狀況說(shuō)明澄清傳聞。其表示，公司資金面存在一定壓力，但目前融資渠道暢通；延遲交樓的項(xiàng)目已加快施工，并確保業(yè)主利益。

 

深圳一位握有百余套房產(chǎn)的投資客向記者表示，他們擔(dān)心，一旦開(kāi)發(fā)商頂不住壓力，需要通過(guò)降價(jià)達(dá)到快速銷(xiāo)售回籠資金的時(shí)候，二手房?jī)r(jià)會(huì)忽然出現(xiàn)快速下降，“只要他們樓價(jià)下調(diào)15%，(深圳)區(qū)域內(nèi)2012年入手的二手房就會(huì)出現(xiàn)一二手房倒掛的現(xiàn)象(即二手房?jī)r(jià)高于一手房)”。該人士認(rèn)為，這對(duì)近兩年入市的投資者將是滅頂之災(zāi)，因此他“寧愿虧稅費(fèi)”，也選擇提前賣(mài)出近期購(gòu)入的房子。

 

瑞信除了點(diǎn)名將富力的評(píng)級(jí)由“中性”降至“跑輸大市”外，還對(duì)雅居樂(lè)、碧桂園和廣州恒大都提示“投資風(fēng)險(xiǎn)”，表示這些房企均有調(diào)價(jià)壓力?；蛟S，炒房客勢(shì)必要與房企比比“誰(shuí)跑得快”了。