盡管自2月杭州德信北海公園宣布降價(jià)后，降價(jià)風(fēng)波在多地持續(xù)發(fā)酵，但據(jù)記者了解，在全國二十余個(gè)城市中，真正出現(xiàn)直接降價(jià)的城市只有6個(gè)，實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤也不過9個(gè)，其余多為減少首付成數(shù)、特價(jià)房、團(tuán)購房等常見的促銷形式。

 

記者測(cè)算上述9個(gè)項(xiàng)目樓板價(jià)在降價(jià)后售價(jià)中的占比發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目樓板價(jià)占目前售價(jià)比重多在40%至60%之間，如果考慮土建成本和資金成本，除少數(shù)樓盤由于前期地價(jià)較低，降價(jià)后仍有獲利空間外，其他樓盤大多已經(jīng)貼近成本線，虧本風(fēng)險(xiǎn)驟增，高地價(jià)項(xiàng)目在樓市下行通道中風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

 

直接降價(jià)鮮見

 

近期，樓市降價(jià)傳聞此起彼伏，但據(jù)中原集團(tuán)研究中心昨日發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)告，在其調(diào)研的21個(gè)城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個(gè)城市有樓盤采取直接降價(jià)的方式促銷，且降價(jià)項(xiàng)目以高端樓盤為主，降價(jià)幅度在5%至25%。

 

“在現(xiàn)有的各種促銷模式中，除直接降價(jià)外，其他主要包括低首付(零首付)、特價(jià)房、新盤低開入市以及團(tuán)購等。”中原集團(tuán)研究中心劉淵告訴記者，與其他促銷方式相比，降價(jià)是開發(fā)商最后的選擇，目前各地真實(shí)降價(jià)的案例仍不多見。

 

“年初以來新房市場的低迷至今未有明顯改觀，隨著上半年業(yè)績周期臨近，預(yù)計(jì)5、6月將有更多上市房企加入降價(jià)促銷隊(duì)伍。”劉淵表示，目前來看，各地降價(jià)可謂“雷聲大，雨點(diǎn)小”，實(shí)質(zhì)性降價(jià)行為并不多，房價(jià)遠(yuǎn)沒有跌到開發(fā)商“肉里”。根據(jù)近兩周的數(shù)據(jù)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)5月新盤供應(yīng)將出現(xiàn)回升，實(shí)質(zhì)性降價(jià)一旦蔓延，有望帶動(dòng)成交量有所改善。

 

高地價(jià)項(xiàng)目“貼身肉搏”

 

上述6個(gè)已現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)的城市多為庫存積壓嚴(yán)重的樓市“重災(zāi)區(qū)”，如杭州、常州等。經(jīng)測(cè)算，在杭州、常州、成都等地出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)的9個(gè)項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目降價(jià)后，土地價(jià)格占售價(jià)比重約在40%至60%左右。粗略估計(jì)其建安成本為3000元/平方米，加上資金成本，多數(shù)地價(jià)占比60%的項(xiàng)目已經(jīng)貼近成本線，但由于這些項(xiàng)目大多屬于尾盤，降價(jià)前的收益占比較高，因此還不至于虧本。更有少數(shù)樓盤，由于拿地時(shí)間長，即便降價(jià)后，地價(jià)占比依然很低，如成都星河灣鉑雅苑，樓面地價(jià)僅為1086元/平方米，僅占目前售價(jià)的16%，即使資金成本較高，降價(jià)后依然有獲利空間。

 

在這9個(gè)項(xiàng)目中，位于常州新北區(qū)的九龍倉年華里是目前風(fēng)險(xiǎn)最突出的一個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2013年7月開盤，截至降價(jià)前總共銷售約223套；今年3月17日該項(xiàng)目開始降價(jià)，高層部分每平方米降價(jià)1000元，降價(jià)幅度約17%，截至4月28日已銷售189套。由于是項(xiàng)目整體降價(jià)，其地價(jià)占房價(jià)比重由降價(jià)前的56%升至降價(jià)后的67%，再加上建安、資金成本，整體降價(jià)后項(xiàng)目已是“貼身肉搏”，盈利風(fēng)險(xiǎn)更高。該項(xiàng)目地塊購于2010年，是該區(qū)域歷史地價(jià)最高的年份，開發(fā)商以超過99%的溢價(jià)率高價(jià)購得。

 

房企放緩拿地控風(fēng)險(xiǎn)

 

“市場低迷期，風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目都是拿地價(jià)格過高，一旦價(jià)格回歸，風(fēng)險(xiǎn)承受能力不足的弱點(diǎn)就凸顯出來。”劉淵表示。

 

事實(shí)上，在樓市低迷，銷售不暢的情況下，標(biāo)桿房企已放緩拿地步伐。根據(jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月十家標(biāo)桿房企購地金額為173億元，盡管環(huán)比3月增長15%，但較2013年月均購地金額大幅回落38%。

 

以萬科為例，其4月份銷售面積和金額環(huán)比雙雙下降。在拿地方面，4月萬科新增加項(xiàng)目僅5個(gè)，總金額還不到19億元，且其中3個(gè)項(xiàng)目為合作開發(fā)。

 

另據(jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月全國40個(gè)大中城市一手住宅銷售面積環(huán)比3月下滑5.8%。在樓市暫無好轉(zhuǎn)跡象的情況下，標(biāo)桿房企購地趨于謹(jǐn)慎。