進(jìn)入5月，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，多個城市商品住宅成交量價齊跌，包括行業(yè)龍頭萬科在內(nèi)的一些房企也在提示樓市風(fēng)險。加上少數(shù)“熬不住”的二三線城市，接二連三地被曝出臺放松調(diào)控的新政，仿佛喊了多年的“狼來了”—中國內(nèi)地樓市“拐點”已然來了。

“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下樓市確已呈分化態(tài)勢，各地冷熱不均，風(fēng)險固不可忽視，危機(jī)亦不宜放大。從長遠(yuǎn)來看，以長效機(jī)制來取代限購、限貸等硬性措施乃大勢所趨，但眼下，地方政府若因為降價而“救市”，讓開發(fā)商心頭一熱，卻易讓老百姓心頭一涼。

“短周期調(diào)整”之勢確立 “救市”措施悄然出臺

從5月1日起，購買商品住房可享受政府契稅補(bǔ)貼、購買第二套住房部分首付降至四成、外地居民購房可遷入戶籍—盡管三線城市，安徽省銅陵市政府出臺的樓市新政，還是引起市場大嘩，被認(rèn)為是第一個“裸奔救市”。

事實上，4月以來，南寧、無錫、天津等地紛紛傳出出臺樓市新政，通過調(diào)整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，為樓市調(diào)控政策“松綁”。

與此同時，杭州、常州、無錫等部分城市樓盤率先降價，甚至部分一線城市也出現(xiàn)降價促銷項目。市場觀望氣氛加重，購房者意愿急速下降。

一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，4月份重點城市中超過六成成交量環(huán)比下跌，北京、大連等市成交量跌幅達(dá)到三成以上；同比成交量下跌的城市更是占到絕大多數(shù)。剛剛過去的五一假期，絕大部分一二線樓市成交慘淡。54個重點城市五一期間合計簽約住宅9887套，同比下調(diào)32.5%，其中一線城市下調(diào)40%，二線城市下調(diào)35%。

而直接將看空樓市推上“巔峰”的是網(wǎng)上流傳的一篇萬科執(zhí)行副總裁毛大慶內(nèi)部交流發(fā)言稿。盡管萬科方面隨后對“新華視點”記者再三聲明這是非公開場合的風(fēng)險提示，不是萬科看空行業(yè)，但仍引起連鎖反應(yīng)，5月5日滬深兩市地產(chǎn)股普遍下挫。

“無風(fēng)不起浪！”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，市場看空的預(yù)期并不是沒有依據(jù)，從銷售數(shù)據(jù)及市場預(yù)期來看，國內(nèi)樓市成交回調(diào)之勢已經(jīng)確立。但樓市降溫并不等于房價一定會出現(xiàn)總體下跌，或者跌幅比較大的現(xiàn)象，它是一個區(qū)域分化、項目分化的趨勢。市場現(xiàn)在還不是“崩盤”的節(jié)奏，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、商品住房市場的供求情況，都決定了目前樓市是一個短周期調(diào)整，從商品住宅市場的存貨量和消化速度來看，預(yù)計一年半時間基本上可以接近底部。

市場分化加劇　“崩盤”言之過激

每一次房價和成交量的波動，都會引起市場的熱議，一些業(yè)內(nèi)人士和專家也都會拋出多空兩方面的觀點。此次樓市出現(xiàn)回調(diào)之勢，同樣再次引出“崩盤”和“入冬”論，甚至有境外媒體稱“已經(jīng)聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。

“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)主流觀點堅持認(rèn)為內(nèi)地樓市仍然處于可控、可為的態(tài)勢，業(yè)界的主流做法亦與“樓市雪崩”論相去甚遠(yuǎn)。

就在市場傳出北京五一假期新房成交創(chuàng)7年新低的當(dāng)口，6日，復(fù)地集團(tuán)分別以6.3%和18.3%的溢價率，競得通州區(qū)運河核心區(qū)兩宗多功能地塊。值得注意的是，為取得地塊，復(fù)地分別經(jīng)過11輪和49輪競價方才獲得。激烈的競爭，仍然反映出開發(fā)商的另一種預(yù)期。

萬科總裁郁亮認(rèn)為，樓市以前是黃金時代，現(xiàn)在是白銀時代，輕輕松松誰都能賺錢的時代已經(jīng)過去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開始。無論是拆除重建，還是進(jìn)行功能改造，都會給這個行業(yè)帶來很多的機(jī)會。

綠地集團(tuán)董事長張玉良也認(rèn)為，樓市“崩盤”論言之過激，目前全國市場出現(xiàn)了明顯地分化，一線城市還是持樂觀態(tài)度，剛需旺盛，降價空間不大。部分三四線城市降價壓力較大，有可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，部分房企會因房價和地價下跌引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。但并不能由此認(rèn)為整個樓市“入冬”。

上海歷來是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)。上海市住房保障與房屋管理局局長劉海生日前也表示，房價受供求關(guān)系、土地價格、貨幣政策、市場預(yù)期等諸多因素影響，目前并沒有“入冬”的跡象。去年上海房價上漲較快，但去年下半年到目前，房價環(huán)比漲幅逐漸收窄，說明上海房價走勢正趨于平緩。同樣，由于去年成交量較大，今年前幾個月同比有所下降，應(yīng)是回歸到了正常狀態(tài)。

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康指出，樓市崩潰說危言聳聽。不能因為現(xiàn)在一些具體的下調(diào)案例，就說房價會普遍“大跳水”，出現(xiàn)斷崖式的崩盤局面。正常的市場是要允許價格波動的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場風(fēng)險。此前，房地產(chǎn)市場一直是個單邊市，現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是一個矯正的契機(jī)。

“松綁救市”當(dāng)三思慎行 市場機(jī)制應(yīng)發(fā)揮作用

不過，眼下銅陵、南寧、無錫、天津濱海新區(qū)等地或放松調(diào)控，或采取部分刺激舉措的行為，仍是高度敏感，備受關(guān)注，且無一例外地被市場解讀為“救市”信號。

專家認(rèn)為，政府放松對市場的管制，本身無可厚非，從樓市調(diào)控的長效機(jī)制來看，也是讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，但是，如果純粹為了“救市”而出臺刺激政策，則大可不必，也有悖于樓市調(diào)控的初衷。

楊紅旭認(rèn)為，部分地方政府依據(jù)以前的慣性思維，在微觀領(lǐng)域直接干預(yù)房價的定價權(quán)，這種做法值得商榷。目前樓市處于形勢高位，正在慢慢下行，明年或是一個探底的過程，經(jīng)過一、兩年的去庫存，市場供求關(guān)系將由目前的供大于求慢慢轉(zhuǎn)變成供求平衡，這是一個市場再平衡的過程。政府更應(yīng)該維護(hù)市場的穩(wěn)健運行，而不是看到降價就急于“救市”，甚至干涉開發(fā)商的定價行為。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受記者采訪時表示，考慮到房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，既要防止在穩(wěn)增長中對房地產(chǎn)的過度依賴，又要防止房地產(chǎn)較快下滑對經(jīng)濟(jì)的傷害。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)的增速放緩在情理之中，但市場的觀望情緒增加，部分居民買漲不買跌的心態(tài)明顯，所以，要在保持定力的同時，密切關(guān)注市場的變化，在調(diào)控的方式、節(jié)奏上做適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)和微調(diào)，防止房地產(chǎn)風(fēng)險的積累。結(jié)合長效機(jī)制的建立，包括房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記、戶籍制度改革等，更好地發(fā)揮市場的作用。

賈康認(rèn)為，目前所有的跡象合在一起，不必刻意針對房價去強(qiáng)調(diào)調(diào)控。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)，在市場出現(xiàn)分化后，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計退出歷史舞臺。再跟上中長期制度建設(shè)，應(yīng)能有效防止超出正常幅度的強(qiáng)烈大反彈。

業(yè)內(nèi)人士指出，樓市已呈分化態(tài)勢，各地冷熱不均，不宜放大危機(jī)，也不應(yīng)忽視風(fēng)險。作為市場主體，開發(fā)商無論漲價，還是降價，都屬于自主的商業(yè)經(jīng)營行為，這正是讓市場對資源配置起決定性作用的體現(xiàn)。從長遠(yuǎn)來看，以長效機(jī)制來取代限購、限貸等硬性措施是大勢所趨，一些地方政府選擇“救市”，應(yīng)當(dāng)三思慎行。