繼萬(wàn)科、綠城、保利、遠(yuǎn)洋、花樣年紛紛介入養(yǎng)老地產(chǎn)后，五一期間，中海集團(tuán)位于西安的養(yǎng)老項(xiàng)目也正式對(duì)外試營(yíng)業(yè)。
值得一提的是，此次西安的養(yǎng)老項(xiàng)目并不是由中海集團(tuán)旗下主要的地產(chǎn)平臺(tái)中海地產(chǎn)操作，而是由集團(tuán)旗下的中海投資操作。
查閱中海投資官網(wǎng)資料發(fā)現(xiàn)，中海投資目前運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目并不多，且多為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項(xiàng)目。
對(duì)于此次中海集團(tuán)選擇將養(yǎng)老業(yè)務(wù)線放在中海投資這一未上市平臺(tái)中，相關(guān)分析認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，存在開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金沉淀大等諸多不確定因素，而以中海投資這個(gè)平臺(tái)去操作，可以使得在包括拿地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、融資等方面更具靈活性。
同時(shí)，還可避免養(yǎng)老地產(chǎn)這一新業(yè)務(wù)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的不利因素，對(duì)旗下上市平臺(tái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)造成影響。
養(yǎng)老償新
資料顯示，中海集團(tuán)西安的養(yǎng)老項(xiàng)目名為親頤·璽悅，項(xiàng)目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項(xiàng)目包括1棟公寓、4棟洋房共計(jì)388間房。
該項(xiàng)目于2013年重陽(yáng)節(jié)正式亮相，而今年五一期間正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。
據(jù)中海投資方面介紹，該項(xiàng)目采取"只租不售"、"全國(guó)一卡通"的經(jīng)營(yíng)模式。
對(duì)于只租不售模式，地產(chǎn)評(píng)論人林曉華指出，只租不售模式主要是從投資回報(bào)率來(lái)考慮，"養(yǎng)老項(xiàng)目由于地價(jià)成本低，如果賣出項(xiàng)目要繳納的增值稅比較高"。
雖然是首次嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)，但已在思考長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資回報(bào)率問(wèn)題，或也不難看出中海集團(tuán)已有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃。
據(jù)了解，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2013年4月，中海集團(tuán)下屬中海投資成立了深圳中海親頤現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)有限公司，專業(yè)負(fù)責(zé)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但目前僅有璽悅一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
對(duì)于中海投資發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目，林曉華表示，雖然在調(diào)控背景下養(yǎng)老地產(chǎn)被認(rèn)為是市場(chǎng)的趨勢(shì)所在，但目前市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成熟的養(yǎng)老項(xiàng)目并不多，可供借鑒經(jīng)驗(yàn)少，因此中海投資還僅處于嘗試階段。
林曉華同時(shí)表示，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)有三個(gè)先決條件，其一需有獲取大宗土地的溢價(jià)能力，二事專業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，三是成本控制能力要很強(qiáng)。
但中海投資目前僅有施工成本比較低這一優(yōu)勢(shì)，在拿地溢價(jià)成本、管理團(tuán)隊(duì)等方面還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間的培育。
另?yè)?jù)了解，隨著我國(guó)正經(jīng)歷人口快速老齡化導(dǎo)致的從年輕社會(huì)到老齡社會(huì)的急劇轉(zhuǎn)變，目前包括萬(wàn)科、綠城、保利、遠(yuǎn)洋等企業(yè)已均涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
目前來(lái)看，居家養(yǎng)老和以房養(yǎng)老是目前國(guó)內(nèi)主要方式，其中與保險(xiǎn)相結(jié)合的以房養(yǎng)老模式處于政府積極探索方向。
而就養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，國(guó)信證券最新的一份研究報(bào)告指出，房企進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最佳模式應(yīng)是"平臺(tái)開(kāi)發(fā)建設(shè)(前端)借力長(zhǎng)線資金實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，在后端--輕資產(chǎn)的大健康養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力和延伸"。
至于未來(lái)的盈利模式，相關(guān)分析認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的地價(jià)比較低，所以投資回報(bào)率也比較低，適合長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，通過(guò)孵化到一定時(shí)期后，待養(yǎng)項(xiàng)目保持好的一個(gè)回報(bào)率，即5%-6%時(shí)，選擇打包上市比較合適。
孵化模式
先培育，等成熟之后再通過(guò)上市方式形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這或是未來(lái)多數(shù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的一種模式，而目前來(lái)看中?；蛟S也會(huì)選擇此路徑。
從中海集團(tuán)目前的架構(gòu)來(lái)看，旗下有三大業(yè)務(wù)平臺(tái)，即中海地產(chǎn)、中建國(guó)際、中海投資。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)除最為成熟的中海地產(chǎn)外，還有中海地產(chǎn)旗下的中海宏洋以及中建國(guó)際，同時(shí)還有獨(dú)立于中海地產(chǎn)外的中建地產(chǎn)。
從區(qū)域和業(yè)務(wù)劃分看，中海地產(chǎn)主攻一二線的中高端住宅，中建國(guó)際專攻保障房業(yè)務(wù)，中海宏洋與中建地產(chǎn)雙方則均主營(yíng)三四線城市。
根據(jù)中海投資官網(wǎng)資料顯示，中海投資主要負(fù)責(zé)中海集團(tuán)旗下的投資性物業(yè)，目前中海投資成功開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目并不多，除此西安的養(yǎng)老項(xiàng)目外，還包括重慶黎香湖、淄博文昌湖、華山太華湖、成都龍泉驛等處于規(guī)劃中的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項(xiàng)目。
對(duì)于中海集團(tuán)將養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)線放到中海投資這一平臺(tái)，相關(guān)分析認(rèn)為，這或僅是中海集團(tuán)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)前期的一些考慮。
長(zhǎng)期來(lái)看或也不排除學(xué)習(xí)華潤(rùn)的母公司孵化模式，即先期由集團(tuán)來(lái)購(gòu)買和管理土地和項(xiàng)目，等到項(xiàng)目成熟時(shí)再按市場(chǎng)價(jià)格注入上市公司。
分析還指出，目前中建集團(tuán)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)還處于嘗試性階段，還存在諸多不確定性因素，而用投資性平臺(tái)中海投資去操作不管是在拿地，還是項(xiàng)目具體的操作上都更具靈活性。
同時(shí)，在整合加速背景下，中建系的主要地產(chǎn)平臺(tái)是中海地產(chǎn)，而目前中海地產(chǎn)在各港股公司中期利潤(rùn)率表現(xiàn)一直靠前，若在養(yǎng)老業(yè)務(wù)并不成熟情況下，通過(guò)中海地產(chǎn)平臺(tái)去發(fā)展該等投資性物業(yè)，一定程度上會(huì)拉低中海地產(chǎn)的利潤(rùn)率，其股價(jià)表現(xiàn)或也會(huì)受影響。
據(jù)悉，多年來(lái)華潤(rùn)置地的發(fā)展就得益于母公司孵化模式，成功實(shí)現(xiàn)了華潤(rùn)在主營(yíng)行業(yè)的迅速擴(kuò)張，及股東、上市公司利益的共同最大化。
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