賈康的日程排得很滿(mǎn)。一個(gè)月的時(shí)間里，環(huán)球人物雜志記者在不同會(huì)議上見(jiàn)到他被各路記者包圍，五花八門(mén)的問(wèn)題一個(gè)接一個(gè)地向他拋出，他總能毫不遲疑地給出盡可能完整而清晰的回答，就像是剛從論文中抽出來(lái)的內(nèi)容。

 

提問(wèn)的焦點(diǎn)之一仍是房?jī)r(jià)。在各種因素作用下，3月以來(lái)全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)正在降溫，業(yè)內(nèi)認(rèn)為2014年我國(guó)樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)。與此同時(shí)，出現(xiàn)了兩種截然相反的觀點(diǎn)：一些人認(rèn)為目前的狀態(tài)不過(guò)是過(guò)去10年中“短期停滯—強(qiáng)烈反彈”的又一次重演；而不少普通老百姓則更愿意相信甚至期待著第二種可能：樓市“崩盤(pán)”，房?jī)r(jià)馬上就會(huì)“大跳水”。對(duì)于第一種觀點(diǎn)，賈康并沒(méi)有完全否定，但他認(rèn)為政府調(diào)控思路的進(jìn)步正在降低強(qiáng)烈反彈的可能性；而對(duì)于第二種觀點(diǎn)，他明確告訴記者：那是非理性的。

 

城鎮(zhèn)化是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的推手

 

對(duì)于大多數(shù)買(mǎi)不起商品房的人來(lái)說(shuō)，在經(jīng)歷了10年飛速飆升的房?jī)r(jià)煎熬之后，相信“房?jī)r(jià)大跳水”顯然要比探究房?jī)r(jià)下不去的原因更為容易。但愿景的實(shí)現(xiàn)需要有理論和數(shù)據(jù)的支撐。賈康表示，他目前還沒(méi)有看到任何有說(shuō)服力的論據(jù)可以證明我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)會(huì)普遍迅速回調(diào)。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，商品房?jī)r(jià)是市場(chǎng)上供需雙方互動(dòng)的結(jié)果，是很多變量因素綜合決定的，目前不能單憑某一地的房?jī)r(jià)下降就斷定全國(guó)城市房?jī)r(jià)一起回調(diào)，還需要針對(duì)不同城市、不同地段、不同樓盤(pán)等做具體分析。

 

環(huán)球人物雜志：您認(rèn)為目前房?jī)r(jià)的下行壓力會(huì)導(dǎo)致所謂的“全面崩潰”嗎？

 

賈康：說(shuō)全面崩潰是危言聳聽(tīng)。不能因?yàn)榭吹绞袌?chǎng)分化，或者個(gè)別城市某些樓盤(pán)價(jià)格下降，就得出樓市全面崩潰的結(jié)論。正常的市場(chǎng)是要允許價(jià)格波動(dòng)的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而我們前些年的表現(xiàn)似乎是個(gè)單邊市，結(jié)果大家誰(shuí)也不覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)，很多人都肆無(wú)忌憚地在里面炒。現(xiàn)在出現(xiàn)市場(chǎng)分化，正好是一個(gè)矯正的契機(jī)。

 

環(huán)球人物雜志：那么樓市不會(huì)崩潰的說(shuō)法有依據(jù)嗎？

 

賈康：中國(guó)的城鎮(zhèn)化目前實(shí)際上剛完成不到40%，而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，要到70%左右的高位才會(huì)轉(zhuǎn)入一個(gè)低平發(fā)展的新階段。中國(guó)的城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過(guò)程中，在今后幾十年的高速增長(zhǎng)期里，還會(huì)有幾億人進(jìn)城居住，這決定了城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，即房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)總體上還會(huì)表現(xiàn)為一條上揚(yáng)曲線的大模樣。有些前期由于種種原因形成的泡沫因素，在市場(chǎng)出現(xiàn)分化的情況下正有利于使之現(xiàn)形和加以消化。

 

環(huán)球人物雜志：我們發(fā)現(xiàn)，目前有部分房主預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，在賣(mài)房，甚至還適當(dāng)?shù)亟祪r(jià)。您怎么看這種變化？

 

賈康：這是好事，市場(chǎng)分化后可以使一些要買(mǎi)房的百姓得到實(shí)惠。但不能因?yàn)楝F(xiàn)在一些具體的下調(diào)案例，就說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)普遍“大跳水”，出現(xiàn)斷崖式的崩盤(pán)局面。要看到，有些地方的房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，并且還有漲價(jià)的案例。全國(guó)70個(gè)城市統(tǒng)計(jì)下來(lái)，絕大多數(shù)還是走高的。當(dāng)然，下降的城市從過(guò)去的一兩個(gè)擴(kuò)大到了五六個(gè)，再往后有降價(jià)表現(xiàn)的城市可能會(huì)更多。但我要強(qiáng)調(diào)，統(tǒng)計(jì)價(jià)格是均價(jià)，光看均價(jià)是不能說(shuō)明太多問(wèn)題的。對(duì)于交易雙方來(lái)說(shuō)，最重要、最關(guān)鍵的是具體分析交易對(duì)象即樓盤(pán)的具體情況。

 

不動(dòng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)不起大起大落

 

環(huán)球人物雜志：很多老百姓一直在盼望房?jī)r(jià)“大跳水”。如果真的發(fā)生了，會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)哪些連鎖反應(yīng)？

 

賈康：這種觀點(diǎn)是非理性的。如果房?jī)r(jià)崩盤(pán)“大跳水”，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響將是引發(fā)普遍的、嚴(yán)重的衰退。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合起來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的影響是非常全面的，前端是原材料，如鋼材、水泥、建材，中間產(chǎn)品是設(shè)計(jì)、建筑工程、裝修等，最后形成的商業(yè)物業(yè)和住房，拉動(dòng)的是市場(chǎng)活動(dòng)的方方面面。比如住房交付使用會(huì)促使入住者購(gòu)買(mǎi)家電、家具、床上用品等耐用消費(fèi)品，這又涉及很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈和很大的產(chǎn)業(yè)群。此外還有很多文化社會(huì)屬性的產(chǎn)品，比如一個(gè)人搬入新居后往往會(huì)買(mǎi)書(shū)籍放到新居的書(shū)架上，年輕夫婦會(huì)考慮生孩子，這又涉及嬰幼兒用品、教育產(chǎn)業(yè)等。所以，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)確切無(wú)誤的支柱產(chǎn)業(yè)，這一地位無(wú)可置疑。既然如此，我們當(dāng)然要避免這個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)受那種大起大落式的沖擊，政府也不會(huì)坐視不動(dòng)產(chǎn)業(yè)大起大落。

 

環(huán)球人物雜志：但有人舉日本、美國(guó)等西方國(guó)家樓市崩潰、重建的例子進(jìn)行反駁。中國(guó)與其有可比性嗎？

 

賈康：日本樓市明顯回調(diào)是在上世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)它的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)高達(dá)70%以上，美國(guó)則早就在這個(gè)水平以上。日本是在進(jìn)入高城鎮(zhèn)化率階段經(jīng)歷的不動(dòng)產(chǎn)泡沫破滅，美國(guó)則是在金融創(chuàng)新的過(guò)程中經(jīng)歷的類(lèi)似打擊，這些都不能簡(jiǎn)單拿到中國(guó)當(dāng)下來(lái)類(lèi)比。對(duì)這些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)我們當(dāng)然要充分吸取，但不能因?yàn)橹袊?guó)近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛出現(xiàn)分化，就說(shuō)是美日先例在中國(guó)的重演。

 

環(huán)球人物雜志：假如中國(guó)樓市崩盤(pán)，造成的狀態(tài)與影響和美日一樣嗎？

 

賈康：也不會(huì)一樣的。假設(shè)極端情況——中國(guó)現(xiàn)階段就出現(xiàn)樓市崩潰，那么中國(guó)就很可能會(huì)跌進(jìn)中等收入陷阱，貧富分化加劇，直接影響民生，而且很可能使經(jīng)濟(jì)問(wèn)題政治化，進(jìn)入亂局。而美日已是從中等收入階段“畢業(yè)”了的發(fā)達(dá)國(guó)家，情況大不相同。美國(guó)進(jìn)行一些調(diào)整后，新的經(jīng)濟(jì)政策已較快使其擺脫了危機(jī)狀態(tài)，它現(xiàn)在于世界仍然是無(wú)可動(dòng)搖的頭號(hào)強(qiáng)國(guó)，美元資產(chǎn)依然還是全球避險(xiǎn)資產(chǎn)里的首選。日本經(jīng)歷20年的經(jīng)濟(jì)停滯，老百姓的國(guó)民福利卻沒(méi)有什么滑坡，照樣過(guò)得比較滋潤(rùn)。但中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的可接受區(qū)間現(xiàn)在是很狹窄的，一旦滑出區(qū)間，局面會(huì)不可接受、不可設(shè)想。所以我們一定要在這方面保持清醒的頭腦，不能感情用事、意氣用事。如果老百姓中一部分人強(qiáng)烈希望以非常低的價(jià)位擁有住房，那么現(xiàn)在的理性思路應(yīng)該是申請(qǐng)政府給你提供保障性住房，以后等你收入上升了，再去買(mǎi)商品房。

 

因此，大家的思維要調(diào)整一下，低端保障軌上政府全力推進(jìn)保障房建設(shè)是給全局“托底”，市場(chǎng)軌道上則不要太看重房?jī)r(jià)高一點(diǎn)還是低一點(diǎn)，它的常態(tài)應(yīng)該是有波動(dòng)的。所以也不宜把低收入階層的思維一下子套到市場(chǎng)軌資源配置上來(lái)，公平競(jìng)爭(zhēng)中房?jī)r(jià)只要在正常范圍內(nèi)波動(dòng)，大家就應(yīng)該接受。

 

目前是促進(jìn)市場(chǎng)健康化的契機(jī)

 

環(huán)球人物雜志：說(shuō)到波動(dòng)，在一個(gè)正常的市場(chǎng)里，價(jià)格波動(dòng)是正常的，但事實(shí)上中國(guó)并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)成熟經(jīng)濟(jì)體應(yīng)有的“發(fā)展—繁榮—衰退—復(fù)蘇”的完整過(guò)程。未來(lái)單邊市還會(huì)繼續(xù)嗎？

 

賈康：如果樓市現(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)波動(dòng)的、分化的階段，正好是一次改變和結(jié)束單邊市的全民教育：今后對(duì)房屋交易價(jià)格要分線、分市、分段、分型、分類(lèi)。

 

分線，就是一、二、三、四線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)有明顯區(qū)別。分線后還要分市，同一線的不同城市也可能有明顯區(qū)別。接著還得分段，即同一個(gè)城市里不同地段的房?jī)r(jià)也可能大相徑庭。比如北京，有人說(shuō)現(xiàn)在出現(xiàn)了下調(diào)案例，我一問(wèn)五環(huán)之內(nèi)并沒(méi)有，只是在大興、通州[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]有個(gè)別案例，這就體現(xiàn)了地段的不同。再往下還得分型，戶(hù)型、朝向、樓層、具體特點(diǎn)，都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格不同。再往下還得分類(lèi)，比如是學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房，等等。市場(chǎng)分化后，所有和不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生關(guān)聯(lián)的社會(huì)成員要一起學(xué)習(xí)，形成對(duì)市場(chǎng)的基本認(rèn)識(shí)，順應(yīng)市場(chǎng)要求防范風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化自己的具體決策。目前應(yīng)是一個(gè)很好的促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康化的契機(jī)。

 

環(huán)球人物雜志：市場(chǎng)分化后，未來(lái)會(huì)像以前那樣短暫停滯后強(qiáng)烈反彈嗎？

 

賈康：現(xiàn)在政府決策層已經(jīng)有了新的調(diào)控思路。一方面以建3600萬(wàn)套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn)，有效供給在未來(lái)幾年內(nèi)就要到位，這樣，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就托起來(lái)了。另一方面在商品房領(lǐng)域，市場(chǎng)應(yīng)在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置，健康發(fā)展。我們現(xiàn)在越來(lái)越有可能接近這個(gè)境界了。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)，在市場(chǎng)出現(xiàn)分化后，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇把原來(lái)不得已而為之的限購(gòu)等行政手段和措施趁此機(jī)會(huì)淡出、收斂下來(lái)，讓不符合市場(chǎng)規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái)。當(dāng)然，這是一個(gè)需漸進(jìn)掌握的過(guò)程。目前所有的跡象合在一起，對(duì)市場(chǎng)分化總體上應(yīng)該給予正面評(píng)價(jià)。其后的中長(zhǎng)期制度建設(shè)如跟上了，應(yīng)能有效防止超出正常幅度的強(qiáng)烈大反彈。

 

環(huán)球人物雜志：那是否可以認(rèn)為，中國(guó)樓市的泡沫目前正在縮??？

 

賈康：所謂泡沫，在概念上有這么一個(gè)說(shuō)法：沒(méi)有破的時(shí)候你不知道它在哪。現(xiàn)在就有這個(gè)特點(diǎn)，在溫州、鄂爾多斯的具體案例中，泡沫破滅產(chǎn)生的局部沖擊是很強(qiáng)烈的，但各個(gè)地方的情況不一樣，有些地區(qū)不排除泡沫化程度高一點(diǎn)，但刺破泡沫的過(guò)程要盡可能地柔性處理，在這方面，政府會(huì)注意的。

 

政府和市場(chǎng)各司其職

 

環(huán)球人物雜志：十八大后，政府似乎不再刻意強(qiáng)調(diào)調(diào)控和遏制房?jī)r(jià)。

 

賈康：因?yàn)檎亚逦匕阎攸c(diǎn)放在更努力地把保障房托底的事情做到位。保障房的有效供給如果在幾年之內(nèi)跟上來(lái)，就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場(chǎng)機(jī)制更好地發(fā)揮作用。那么，現(xiàn)在就沒(méi)有必要特別強(qiáng)調(diào)在商品房、產(chǎn)權(quán)房這個(gè)概念上才有意義的房?jī)r(jià)調(diào)控。調(diào)控不是說(shuō)不存在，而是我們現(xiàn)在不必刻意針對(duì)房?jī)r(jià)去強(qiáng)調(diào)這兩個(gè)字。

 

環(huán)球人物雜志：房地產(chǎn)稅出臺(tái)有沒(méi)有時(shí)間表？出臺(tái)后能否抑制房?jī)r(jià)？

 

賈康：現(xiàn)在正在加快立法。但單純地認(rèn)為房地產(chǎn)稅一出就能抑制房?jī)r(jià)，是理解有誤。事實(shí)上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國(guó)未來(lái)幾十年中心城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)曲線的大模樣，但確實(shí)有利于減少一些樓市泡沫，也有利于降低住房空置率。

 

環(huán)球人物雜志：要解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，根本性思路與策略是怎樣的？

 

賈康：政府和市場(chǎng)各司其職。我們目前在宏觀調(diào)控層面應(yīng)說(shuō)是實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個(gè)是保障軌，一個(gè)是市場(chǎng)軌。就是說(shuō)，商品房的房?jī)r(jià)再高，與使低端群體解決“住有所居”問(wèn)題沒(méi)有直接關(guān)系。政府要做的是首先托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個(gè)底，其次要積極發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”，使剛剛畢業(yè)進(jìn)入社會(huì)的年輕白領(lǐng)等沒(méi)有實(shí)力買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)房的群體不用去當(dāng)“房奴”。在這個(gè)基礎(chǔ)上，對(duì)于一般性的商品住宅，政府只需要管好土地合理規(guī)劃、市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則和依法收稅就可以了，其余的事情交給市場(chǎng)去解決。

 

雙軌統(tǒng)籌調(diào)控框架現(xiàn)在前所未有地明確，政府部門(mén)聚精會(huì)神地把幾千萬(wàn)套保障房做實(shí)、做好，而且保障房概念下已更清晰地把廉租和公租兩個(gè)概念并軌，這都是值得稱(chēng)道的進(jìn)步。

 

環(huán)球人物雜志：普通老百姓現(xiàn)在應(yīng)該買(mǎi)房嗎？北京的合理房?jī)r(jià)是多少？

 

賈康：合理房?jī)r(jià)不可能有一個(gè)可以拿來(lái)就套用的具體的量化標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)商品房最有說(shuō)服力的“合理”，就是公平競(jìng)爭(zhēng)中的市場(chǎng)定價(jià)。當(dāng)然前提是城市保障房能夠達(dá)到有效供給較充分的狀態(tài)，剩下的就應(yīng)該讓市場(chǎng)來(lái)決定價(jià)位。對(duì)于有支付能力者，要解決購(gòu)房住房問(wèn)題的話，現(xiàn)在應(yīng)是一波好時(shí)機(jī)，但如果沒(méi)有基本的支付能力，還是應(yīng)考慮租房。

 

環(huán)球人物雜志：對(duì)于租房者，政府應(yīng)出臺(tái)哪些配套措施保障他們的利益？

 

賈康：現(xiàn)在雖然看起來(lái)有租房市場(chǎng)，但并沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定的、服務(wù)水平較高的房源市場(chǎng)。當(dāng)房?jī)r(jià)上行時(shí)，房東總是希望租期越短越好，租金可以不斷上調(diào)。這樣，租房的年輕人無(wú)法作長(zhǎng)期考慮如何安排生活、結(jié)婚生子，也不敢進(jìn)行像樣的裝修，過(guò)更有質(zhì)量的家居生活。要解決這些問(wèn)題，必須有水平較高的規(guī)范文本契約，其中應(yīng)鎖定一個(gè)時(shí)間段的租金不漲，而且這個(gè)時(shí)間段應(yīng)盡可能長(zhǎng)一點(diǎn)，以保護(hù)租房者的利益。這些都需要由政府牽頭促成一個(gè)有效力的法律框架和各地推出相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)契約文本。