在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)頭正勁、購(gòu)物中心遍地開(kāi)花的當(dāng)下，如何去同質(zhì)化，走出多元化、專(zhuān)業(yè)化的新興商業(yè)地產(chǎn)模式，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)商急需突破的行業(yè)性難題。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專(zhuān)家王永平看來(lái)，打造包括別墅商業(yè)在內(nèi)的城市次核心區(qū)高端商業(yè)地產(chǎn)，還需因地制宜，由開(kāi)發(fā)商、商家共同探索出新的商業(yè)模式。

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前北京乃至全國(guó)市場(chǎng)，是否有成功的別墅區(qū)商業(yè)、城市次核心區(qū)高端商業(yè)模式？

 

王永平：沒(méi)有商業(yè)的別墅其實(shí)是中國(guó)很多別墅區(qū)的現(xiàn)狀，導(dǎo)致很多別墅區(qū)都是"有居住無(wú)生活".別墅區(qū)通常沒(méi)有底商，開(kāi)發(fā)商很多是用會(huì)所的形式建設(shè)商業(yè)配套。但是很多會(huì)所客流量太小，開(kāi)發(fā)商的胃口又都很高，規(guī)劃的時(shí)候是配套，別墅真正落成的時(shí)候卻又當(dāng)成盈利的場(chǎng)所。這樣招商會(huì)很困難，就算有商戶(hù)進(jìn)去，經(jīng)營(yíng)也會(huì)很困難，導(dǎo)致這些會(huì)所淪為雞肋，經(jīng)常很不景氣，甚至有的開(kāi)發(fā)商最后就悄悄把會(huì)所改掉了。

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：是什么原因造成別墅區(qū)商業(yè)的匱乏？

 

王永平：首先是城市規(guī)劃的問(wèn)題。如果別墅區(qū)形成一定規(guī)模，進(jìn)行集中開(kāi)發(fā)，或者別墅周邊不完全是別墅，而是與一些高端公寓相配套，客群形成聯(lián)動(dòng)，人口形成規(guī)模，就比較有利于商業(yè)開(kāi)發(fā)。但是有些別墅的旁邊就是城中村、回遷戶(hù)，這樣的客群沒(méi)有任何的交集，商業(yè)也做不起來(lái)。

 

其次是開(kāi)發(fā)商理念的問(wèn)題，以往別墅開(kāi)發(fā)商都把重點(diǎn)放在戶(hù)型設(shè)計(jì)和裝修上，沒(méi)有把商業(yè)配套、別墅人群的生活便利性放在重要位置，導(dǎo)致別墅淪為第二居所，也造成了目前別墅商業(yè)比較尷尬的境地。

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：別墅區(qū)商業(yè)在實(shí)踐中是否有成功的機(jī)會(huì)？

 

王永平：這個(gè)問(wèn)題讓我想起營(yíng)銷(xiāo)里面很經(jīng)典的"賣(mài)鞋"的故事。有人說(shuō)，那個(gè)城市的人根本不需要鞋，因?yàn)樗麄儾淮┬?，另外一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)人員卻從光腳的人群當(dāng)中看到了賣(mài)鞋的機(jī)會(huì)。

 

如果規(guī)劃合理、開(kāi)發(fā)商有實(shí)力，別墅商業(yè)其實(shí)還是很有機(jī)會(huì)的。雖然比較高端，受眾比較少，但是如果規(guī)劃的別墅區(qū)有了一定規(guī)模的人群基礎(chǔ)，別墅商業(yè)就存在發(fā)展空間。

 

比如中糧祥云小鎮(zhèn)所處的是北京的中央別墅區(qū)，從地理位置來(lái)說(shuō)對(duì)很多品牌是具備吸引力的。但是其他地方的別墅區(qū)是不是也有發(fā)展別墅區(qū)商業(yè)的潛力，也屬于"藍(lán)海",那就不一定了。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)有三個(gè)特點(diǎn)：替代性強(qiáng)、可塑性大、復(fù)制性差。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不要考慮太多宏觀(guān)的因素，要具體分析、區(qū)別對(duì)待。

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：包括別墅商業(yè)在內(nèi)的城市次核心區(qū)高端商業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如何？

 

王永平：別墅商業(yè)是行業(yè)性的新課題，如果能夠破解，以后對(duì)全行業(yè)都有重要的參照借鑒的意義。新興的商業(yè)模式在探索過(guò)程中一定離不開(kāi)商戶(hù)的支持，我覺(jué)得應(yīng)該懷著跟商家共同培育、共同探索的理念去發(fā)展，大家共同尋找新的商機(jī)。

 

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)我認(rèn)為是多元化、兩極化、專(zhuān)家化。過(guò)去，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有六七成都是萬(wàn)達(dá)模式，消費(fèi)者眼前的都是購(gòu)物中心、"大盒子".消費(fèi)者和政府都希望有新的產(chǎn)品出現(xiàn)，而多元化就是創(chuàng)新的必由之路。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)出現(xiàn)兩極化，好的會(huì)更好，差的會(huì)更差。而洗牌過(guò)程中，要想成為贏(yíng)家，必須專(zhuān)家化，誰(shuí)是專(zhuān)家誰(shuí)就贏(yíng)面最大。