“證滿5年”是不少二手房的一大賣點，省下5.6%的營業(yè)稅，聽起來非常誘人。有的業(yè)主急售，房子未滿5年就拿出來放售，與買家商量可以等“證滿5年”再遞件。殊不知，在或長或短的等待期里，其實可以發(fā)生很多事情。
記者身邊恰有兩個這樣的案例：一個是“輕量級”麻煩，買家覺得按揭費交貴了，覺得非常不爽，且業(yè)主遞件時間難約；一個是“重量級”麻煩，買家提前成交還需要幫業(yè)主還貸，結(jié)果因為逾期兩次而被業(yè)主告上法庭。
對此，地產(chǎn)人士認為，有業(yè)主見物業(yè)“證滿5年”，放盤價比其他證不滿5年的二手房要高，無形中已把稅費差拉平，等不等“證滿5年”也一樣；樓價時時變動，一年半載后才遞件的“遠期”交易對買賣雙方構(gòu)成不同風險，哪家得便宜另外一家就受損，且本身信任基礎(chǔ)就不牢靠，建議買賣雙方如非必要，還是應(yīng)該網(wǎng)簽后及早辦理遞件過戶為妥。
“輕量級”麻煩
疑被按揭人員收貴按揭費
去年12月，徐先生看中一套二手房，這個房源在今年4月達到“證滿5年”，于是雙方在中介的促成下交易，當時一次性支付10萬元定金，約定“證滿5年”即遞件。徐先生找的按揭銀行是一家中小商業(yè)銀行，按揭公司也是銀行推薦的，他貸款不到100萬元，按揭費用6000元全包，算下來按揭費不到千分之六，當時徐先生還以為自己撿了個便宜。
今年4月，終于等到了“證滿5年”的時間，麻煩事卻接踵而來。一是遞件過戶采取的是過戶與入押同時辦理，按揭公司人員居然不愿意到場協(xié)助遞件，他稱這是銀行的事情。接著，這位按揭人員又要求遞件當天就把所有的按揭費用打給他。另一件麻煩事則與業(yè)主有關(guān)。本來他們商定“證滿5年”的第二天就遞件，不料業(yè)主說要出差，需臨時改時間。
按揭費最高上限應(yīng)不超過貸款額1.2%
記者點評：徐先生最大的抱怨疑似是被按揭人員收貴按揭費。
對于提前簽約、延遲遞件的“遠期交易”來說，買家在匆忙簽約后有充足的時間去搜集資料，對收貴按揭費的小小不滿經(jīng)過幾個月的發(fā)酵，往往會變成怨恨。
根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會按揭分會與會員制定的按揭費最高上限，有關(guān)收費不得超過貸款額的1.2%，徐先生支付的按揭費其實是位于市場中游水平，當然按揭市場競爭大，不排除有行家開出更低的收費。
“重量級”麻煩
幫業(yè)主還貸逾期或需付違約金
相比徐先生“輕量級”的麻煩，鐘先生買的二手房惹下的麻煩更大。他去年在廣州買了一套二手房，與當時的市價相比便宜了好幾萬元。按照中介的說法就是賣方是外地人(浙江人)，不清楚這邊的行情。
這套二手房的“證齡”將在今年6月滿5年。當時鐘先生與太太商量，既然過半年就“證滿5年”，那就等滿了5年再過戶，這樣能省下5.6%的營業(yè)稅。根據(jù)當時簽訂的合同，由于業(yè)主還在供樓，銀行貸款人也是賣方的名義，由買家來償還貸款。業(yè)主和買家就房子的交易做了公證，其中有一條：“買方必須按規(guī)定時間返還銀行貸款，不得逾期，如果因買方逾期，將賠償房款的20%給賣方作為經(jīng)濟補償。”
鐘先生幫業(yè)主還了幾個月貸款，前幾天終于發(fā)生問題了。銀行扣款是在每月初的4日，即是說鐘先生必須在每月4日前把房貸存進銀行。但是這段時間鐘先生很忙，把這件事情給忘了。4月8日晚上他們收到賣方的電話，業(yè)主在電話里非常生氣，說：“這已經(jīng)不是第一次逾期了，前幾個月還有一次，逾期了1天。”原業(yè)主聲言：“這兩次逾期嚴重影響了我的信用記錄，已經(jīng)在銀行有備案了。以后若是借大筆貸款的話，銀行審核就有可能會因為這一條而卡住不批。你們既然已經(jīng)違反了合約，我要去法院起訴你們。”
二手房業(yè)主欲違約多因樓價變動導(dǎo)致
記者點評：鐘先生的個案的確讓人覺得無語，因為當時是筍價成交，按照合同約定要幫業(yè)主還貸，且在公證書上已經(jīng)“白紙黑字”注明：“預(yù)期還款，要賠償房款的20%”。
對于這種簽約與遞件相差半年的“遠期”交易，樓價變動是造成任意一方違約或毀約的主因，在樓價頻繁變動期，業(yè)主不惜賠償樓價10%或者20%來悔約，因為樓價漲幅已可填平悔約的成本。鐘先生眼看著還有一兩個月才到“證滿5年”的時間，應(yīng)該盡快與業(yè)主協(xié)商解決事情，以免在沖線前“撻Q”。
四問“證滿5年”
黃埔僅要求月份上滿足“證滿5年”
1.“證滿5年”，按哪個時間為準，房產(chǎn)證還是契稅完稅證？
按房產(chǎn)證和契稅完稅證的時間，哪個更早滿就算哪個。
在天河和海珠的房屋交易登記中心，必須滿足具體日期符合“證滿5年”的要求，而黃埔則只要求月份上滿足“證滿5年”。比如，2009年4月20日出證，天河和海珠就要求在4月20日才符合“證滿5年”的要求，而黃埔則認為到4月份就符合“證滿5年”。
2.別墅或豪宅，“證滿5年”有什么意義？
別墅或超過144平方米的非普通住宅，其營業(yè)稅征收與“證滿5年”有關(guān)。“證滿5年”的非普通住宅，營業(yè)稅按買賣差價征收5.6%營業(yè)稅，也就是說按上手發(fā)票與本次交易評估價的差額征收5.6%。證不滿5年，則按本次交易評估價全額征收5.6%的營業(yè)稅，與普通住宅一致。
3.“證滿5年”與個稅有什么關(guān)系？
對于業(yè)主出售名下唯一住房的情形，“證滿5年”可以免征5.6%營業(yè)稅及1%的個稅。
根據(jù)規(guī)定，省內(nèi)非廣州戶籍的業(yè)主出售名下唯一住房，需回原戶籍處出具以家庭為單位的無房證明，方可減免1%的個稅。但對于省外戶籍的業(yè)主，廣州中心六區(qū)的交登中心均不要求廣東省外戶籍業(yè)主回戶籍所在地開具無房證明，只需簽訂一份保證書，證明戶籍所在地無房產(chǎn)。
4.涂銷登記后出新房產(chǎn)證，如何看出“證滿5年”？
凡是業(yè)主在房屋交易登記中心進行過非交易的登記，如析產(chǎn)或涂銷登記后，房管局都會重新出一本新房產(chǎn)證給業(yè)主，但從新房產(chǎn)證難以看出“證滿5年”的痕跡。業(yè)主可以出示原始的契稅完稅證，證明證已滿5年。
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