隨著王石樓市頂點(diǎn)論和杭州樓盤降價(jià)等報(bào)道見諸報(bào)端，打壓房地產(chǎn)泡沫再次成為各方議論的熱點(diǎn)話題。如果對(duì)于我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，那么可以看到，房地產(chǎn)市場繁榮對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)影響重大，我國房地產(chǎn)并未完全泡沫化，但我國并不存在純市場經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)價(jià)格不能暴漲，更不能暴跌！在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，政府必須對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)期管理，防止出現(xiàn)大起大落和進(jìn)而可能衍生的社會(huì)危機(jī)。
的確，自我國住房制度市場化改革以來，房價(jià)攀升，一線城市房價(jià)高企。在社會(huì)輿論中，大家普遍認(rèn)為房價(jià)偏高，出現(xiàn)了泡沫。
筆者認(rèn)為，目前我們要研究的是：我國當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫規(guī)模如何？如果泡沫破裂，是否就能滿足普通百姓的購房需求？
房地產(chǎn)市場泡沫的檢驗(yàn)方法較多，部分學(xué)者通過相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)量方法，得到了我國房地產(chǎn)泡沫整體并不顯著的結(jié)論，特別是在一線城市。
經(jīng)濟(jì)學(xué)大師讓·梯若爾（Jean Tirole）認(rèn)為，引入泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)整體是一種帕累托改進(jìn)。非爆炸性的泡沫可以降低資本的過度積累，對(duì)整體福利是一種改進(jìn)，因此一定程度的理性的地產(chǎn)泡沫是可取的。在我國相對(duì)封閉的貨幣環(huán)境中，過度的儲(chǔ)蓄資金要尋找更高回報(bào)，很自然地就會(huì)流向股票和地產(chǎn)市場，形成所謂的泡沫。泡沫并不意味著一定要破裂，小泡泡需要時(shí)間才能成長為大泡泡，大泡泡需要時(shí)間才能成為要破裂的惡性泡泡。
那么，短期之內(nèi)，我國房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)破裂呢？
這完全有可能。泡泡無論多大多小，只要有人狠狠地踩，就會(huì)破裂。我國現(xiàn)在正在形成著房地產(chǎn)降價(jià)的預(yù)期。從幾位國內(nèi)地產(chǎn)大佬開始的看空議論，到李嘉誠的大面積拋售，再到杭州的降價(jià)，媒體界和購房者已經(jīng)開始形成了房價(jià)近期會(huì)下滑的預(yù)期。
房地產(chǎn)不僅是耐用消費(fèi)品，更是投資品。作為投資品，購買者的典型心理是“買漲不買跌”。倘若形成房價(jià)下跌的預(yù)期，那么購房者將會(huì)“持幣待購”。然后，如果出現(xiàn)庫存過大，高度負(fù)債的房地產(chǎn)商需要拋售還債，就會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下跌的事實(shí)。一旦購房者的預(yù)期被認(rèn)證，購房者會(huì)增加房價(jià)下跌的預(yù)期，繼續(xù)“持幣待購”。然后，房價(jià)繼續(xù)下跌。倘若政府不對(duì)市場進(jìn)行任何干預(yù)，這時(shí)的房價(jià)會(huì)迅速滑落，出現(xiàn)不少房地產(chǎn)商破產(chǎn)倒閉，然后是銀行出現(xiàn)大批壞賬甚至可能出現(xiàn)個(gè)別銀行破產(chǎn)的情況。然后，銀行信貸全面收縮，企業(yè)也將收縮投資和生產(chǎn)，開始解雇職員，使得失業(yè)問題惡化。同時(shí)，內(nèi)地投資者會(huì)拋售房產(chǎn)，我國貨幣超發(fā)對(duì)沖的“池子”會(huì)被打破，通脹會(huì)變得嚴(yán)重。更為重要的是，如果我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面衰退，那么我國可能會(huì)出現(xiàn)中國特色的社會(huì)危機(jī)。
在西方，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，政府或者央行會(huì)推出經(jīng)濟(jì)刺激政策。過去，稱之為凱恩斯主義；現(xiàn)在，實(shí)施的是“粗調(diào)”的后凱恩斯主義。否則，在純粹的市場自我調(diào)整下，經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)難以爬出衰退的泥沼，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)會(huì)是經(jīng)年累月。雖然有著所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家的眾多批判，但必須承認(rèn)在美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇中，美國政府的注資救市舉措和美聯(lián)儲(chǔ)的量化寬松政策功不可沒。
當(dāng)然，危機(jī)的最佳應(yīng)對(duì)方式應(yīng)該是防患于未然。因此，我國需要在現(xiàn)在而非危機(jī)發(fā)生之后去適度引導(dǎo)市場。最好的管理方式是預(yù)期管理，相關(guān)部門需要對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，同時(shí)應(yīng)通過媒體發(fā)聲，明了政策主張。需要重申的是，我國房價(jià)不能暴漲，更不能暴跌！
