日前,濟(jì)南下發(fā)了城中村改造的實施意見,確定到2017年,將啟動全市236個城中村改造項目,其中今年將啟動92個。這些城中村是如何確定的?安置房如何享受完全產(chǎn)權(quán)?村民的生活又受到哪些影響?近日,記者采訪了濟(jì)南城中村改造辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人。

 “城中村”是如何確定的?

中心城區(qū)410平方公里范圍內(nèi)的村莊就是城中村改造的范圍

近日,濟(jì)南出臺《濟(jì)南市中心城城中村改造近期建設(shè)計劃》,為城中村改造列出時間表。到2017年,將啟動全市236個城中村改造項目,其中今年將對92個城中村進(jìn)行改造,涉及村民15.5萬人。

到底什么是城中村,城中村是如何確定的?濟(jì)南市城中村改造辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,濟(jì)南市城中村的改造2005年正式啟動后,一直在進(jìn)行。根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的《濟(jì)南市土地利用總體規(guī)劃(2006—2020年)》,濟(jì)南中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?10平方公里以內(nèi)。“中心城區(qū)410平方公里范圍內(nèi)的村莊就是城中村改造的范圍。”

該負(fù)責(zé)人介紹,“這個規(guī)劃范圍并不是普通市民所想象的南至南二環(huán),東至東二環(huán)這樣的范圍。”根據(jù)規(guī)劃,長清還有一部分,西城和東邊開發(fā)區(qū)還有很多城中村。

改造先后順序如何確定?

有重點工程帶動的會優(yōu)先改造,像奧體片區(qū)、西客站片區(qū)等

為什么有的城中村優(yōu)先改造,有的改造時間卻較晚?“有重點工程帶動的會優(yōu)先改造,像奧體片區(qū)、西客站片區(qū)、長清大學(xué)科技園片區(qū)。”

負(fù)責(zé)濟(jì)南某區(qū)城中村改造的負(fù)責(zé)人向記者介紹,有的城中村容易開發(fā),“因為地多人少,除了建設(shè)安置房、保障房、還能有土地作為開發(fā)用地和統(tǒng)征統(tǒng)籌用地,比較容易引來開發(fā)商,較為容易開發(fā)。”不過有些城中村,地少人多,也沒有大型項目帶動,“可能現(xiàn)有土地連按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)安置房和保障房都不夠,這些城中村的改造可能就要稍為靠后。”

該負(fù)責(zé)人介紹,今年確定的92個城中村改造,有的是要啟動的,多數(shù)是續(xù)建的項目。目前來看,這些項目的進(jìn)展都不一樣。有的項目已有投資意向人或土地熟化人,有的村居已開始動遷,有的已經(jīng)開槽建設(shè)。這些項目主要集中在市中、歷城、天橋、高新、長清等區(qū),歷下區(qū)的項目相對較少。

和棚戶區(qū)改造有啥區(qū)別?

城中村改造相較于棚戶區(qū)改造來說,工作要困難繁雜得多

據(jù)濟(jì)南市城中村改造辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,城中村改造就是所謂的舊村改造,“舊村”這個概念現(xiàn)在不存在了。“城中村改造已經(jīng)納入棚戶區(qū)改造,從中央層面上,已經(jīng)不存在‘城中村改造’這個概念了,就剩下棚戶區(qū)改造。”但是,濟(jì)南還保留“城中村改造”的概念,為了區(qū)別棚戶區(qū)改造。

據(jù)某區(qū)負(fù)責(zé)城中村改造的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,“城中村改造工作相較于棚戶區(qū)改造來說,工作十分繁雜。”棚戶區(qū)改造只涉及棚戶片區(qū)開發(fā),居民居住生活條件的改善。棚戶區(qū)在改造前,土地是國有建設(shè)用地,居民是城市居民,居民享受的社會福利也為城市居民福利。

但是城中村改造困難就很大,“這是由村民到市民的變化,不僅涉及到居住條件的改善,還涉及到土地性質(zhì)、社會保險、戶籍、生產(chǎn)生活方式的改變。”

據(jù)記者了解,山東省和濟(jì)南市曾先后實行“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,將城中村村民的戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛ｋm然變成了城市戶口,其實他們還不能享受到城市居民的社會福利待遇,如申請城市低保,這些人是不能申請的。而且這些人還是依靠原先的村集體經(jīng)濟(jì)來生活,“這些情況將在城中村改造后,徹底完成村民到市民的轉(zhuǎn)變。”

安置房咋實現(xiàn)完全產(chǎn)權(quán)?

過去已改造或正在改造的項目,安置房也要實現(xiàn)完全產(chǎn)權(quán)

“城中村改造后,原集體經(jīng)濟(jì)組織成員可獲得享有完全產(chǎn)權(quán)的安置房屋。這是此次改造意見最大的亮點之一。”濟(jì)南市城中村改造辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,完全產(chǎn)權(quán)后,安置房就跟商品房完全一樣了,這給老百姓帶來了很大的實惠。

按照有關(guān)規(guī)定,安置房在充分考慮公共面積分?jǐn)偟那闆r下,多層建筑按人均建筑面積40平方米安置,小高層建筑按人均建筑面積43平方米安置,高層建筑按人均建筑面積47平方米安置。

“按照這個要求,不僅僅是列入今年改造的項目要完全產(chǎn)權(quán)化。過去已改造或是正在改造的項目,土地性質(zhì)也要做好轉(zhuǎn)變,安置房也要實現(xiàn)完全產(chǎn)權(quán)。”該負(fù)責(zé)人說。

土地成本增加,對改造主體來說也是增加了負(fù)擔(dān)。對此,該負(fù)責(zé)人說,未來土地收益分成進(jìn)一步向區(qū)里傾斜。土地招拍掛出讓后,土地出讓總價款的60%先行撥付到各區(qū),作為城中村改造成本；土地出讓凈收益的70%撥付各區(qū),專項用于城中村改造的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資金平衡。

“完全市民化”如何實現(xiàn)?

安置補(bǔ)償、養(yǎng)老保險等保障措施,讓失地村民徹底變市民

城中村改造后,村民將實現(xiàn)完全的“市民化”。有了安置房的村民,失地后的生活如何保障?

“除了安置房,會再建另外的房子,可以是工業(yè)的,可以是商業(yè),統(tǒng)一經(jīng)營,來出租,產(chǎn)生的效益給老百姓發(fā)工資。”該負(fù)責(zé)人說,城中村的保障房與“保障性住房”是兩個概念,保障房是給老百姓發(fā)年底分紅的。

記者了解到,城中村改造后,生活保障用房按人均建筑面積30平方米予以保障,建設(shè)資金按普通商品住宅的建安成本納入改造成本,超出部分由集體經(jīng)濟(jì)組織自籌,產(chǎn)權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織,未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓,其收益用于保障原村民的未來生產(chǎn)生活。

該負(fù)責(zé)人舉了個例子,如果一個家庭有一家三口,保障房的面積就是90平方米,如果在一個好的地段,正常經(jīng)營下,每月的租金就有幾千塊錢。

該負(fù)責(zé)人介紹,改造后的城中村居民參加養(yǎng)老保險,實行個人繳費、集體補(bǔ)助、政府補(bǔ)貼相結(jié)合的資金籌集機(jī)制。符合居民基本養(yǎng)老保險條件的,可參加居民基本養(yǎng)老保險；符合被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險條件的,可參加被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險；符合企業(yè)職工和靈活從業(yè)人員參保條件的,可參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險。

此外,改造后的城中村居民,全部納入濟(jì)南市的社會救助范圍,符合城市最低生活保障、城市醫(yī)療救助、教育救助以及其他社會救助標(biāo)準(zhǔn)的,依法享受相關(guān)社會救助。

為了做好就業(yè)扶持。將城中村居民納入城鄉(xiāng)就業(yè)扶持的重點范圍,通過鼓勵創(chuàng)業(yè)、強(qiáng)化職業(yè)技能培訓(xùn)、加大政策支持等措施,促進(jìn)城中村居民充分就業(yè)。

 “總的來說,城中村改造將會統(tǒng)籌解決被改造村居民的安置補(bǔ)償、就業(yè)、社會保障、戶籍管理、經(jīng)濟(jì)體制和社區(qū)管理改革等問題。”該負(fù)責(zé)人說,“村民變市民”最終是實現(xiàn)“村民變市民、集體土地變國有土地、集體經(jīng)濟(jì)變股份制經(jīng)濟(jì)、村莊變社區(qū)”四個轉(zhuǎn)變。

 敏感的城中村改造

在連日來的調(diào)查和采訪中,記者發(fā)現(xiàn),相關(guān)負(fù)責(zé)人對城中村改造的政策多語焉不詳,或者直接給記者講,“城中村改造工作太復(fù)雜、太敏感了,稍有不慎便可能引起較大的社會問題。”他們?yōu)楹芜@樣敏感?

誠然,與較為成熟的棚戶區(qū)改造政策相比,城中村改造涉及的方方面面很多。一位基層負(fù)責(zé)人曾經(jīng)這樣告訴記者,城中村政策是由村民到市民的完全變化,不僅涉及到居住條件的改善,還涉及到社會保險、戶籍、生產(chǎn)生活方式的改變。今年城中村改造文件的出臺就先后進(jìn)行了100多次會議,經(jīng)過相當(dāng)激烈的爭論,才基本確定政策。

探訪中,還有一些基層負(fù)責(zé)人向記者反映,一些政策來回變,“把本來不敏感的政策變得敏感了。”記者查詢發(fā)現(xiàn),近些年,濟(jì)南市關(guān)于城中村改造就出臺了4個文件,分別是2005年濟(jì)南首次出臺的《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范城區(qū)舊村(居)改造工作的意見》(濟(jì)發(fā)〔2005〕20號)、2009年出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加快市區(qū)村莊改造建設(shè)的意見》(濟(jì)政發(fā)〔2009〕31號)、2011年下發(fā)的《關(guān)于加快中心城城中村改造的意見》(濟(jì)政發(fā)〔2011〕15號)和2012年出臺的《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中心城城中村改造工作的通知》(濟(jì)政辦發(fā)〔2012〕31號)。文件之間精神雖有傳承,但是每次都會出現(xiàn)政策微調(diào)。有基層負(fù)責(zé)人這樣告訴記者,“文件的改動說明政策越來越完善,但變動卻讓基層辦事感到無所適從,不知怎么著手,也不敢講話。”

調(diào)查中,更有基層負(fù)責(zé)人透露,城中村改造審批手續(xù)涉及眾多部門,耗時長而且不容易辦理,所以一些項目的手續(xù)并不完備。這也成為他們不愿多講的理由。

但是,城中村改造不僅涉及到城市將來的發(fā)展,而且關(guān)涉眾多的居民。既然大的政策已經(jīng)定下來,就應(yīng)該在做好前期工作的基礎(chǔ)上,搞好銜接,該配合的配合,該出細(xì)則的出細(xì)則。一定的謹(jǐn)慎和細(xì)致是可以理解的,但如果以敏感為由藏著掖著,就不是合適的工作方法了。

尤其是基層單位,直接面對居民,對政策理解不透的應(yīng)該及時對接,吃透政策,這樣才能更好地向居民進(jìn)行講解。而對于實施過程中出現(xiàn)的問題,也應(yīng)及時反饋,尋求解決的辦法。只有多方共同努力,而不是相互推諉或不作為,城中村改造才能“脫敏”,才能更順利,城市也才能更美好。