為全年到期最高峰 部分信托項(xiàng)目?jī)陡讹L(fēng)險(xiǎn)或加大

即將到來(lái)的5月將成為房地產(chǎn)信托集中到期的高峰月份。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，下月到期的房地產(chǎn)信托或超過(guò)1000億元。分析人士指出，在部分地方樓市降溫、開發(fā)商資金鏈緊繃的情況下，一些信托項(xiàng)目?jī)陡讹L(fēng)險(xiǎn)或加大，不過(guò)，券商資管或成房地產(chǎn)信托最后的接盤者。

用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年共計(jì)有8547個(gè)信托產(chǎn)品到期，總規(guī)模達(dá)到12733.06億元。其中，房地產(chǎn)信托兌付高峰集中出現(xiàn)在二季度。

據(jù)海通證券測(cè)算，2014年房地產(chǎn)信托到期量約為6335億元，其中全年到期的最高峰值出現(xiàn)在5月份，到期量在全年中占比達(dá)到20%左右。也就是說(shuō)，粗略估計(jì)，5月到期的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目規(guī)?；虺^(guò)1200億元。

據(jù)海通證券的不完全統(tǒng)計(jì)，從2012年8月到今年年初，至少共有16個(gè)信托項(xiàng)目處于壓力之中。涉事企業(yè)以規(guī)模不大的民營(yíng)企業(yè)為主，行業(yè)分布上，房地產(chǎn)行業(yè)為重災(zāi)區(qū)，10個(gè)項(xiàng)目與房地產(chǎn)相關(guān)。

有信托行業(yè)人士指出，隨著國(guó)家調(diào)控政策的收緊，三、四線城市房屋供給壓力會(huì)比一、二線城市更大，此外，就融資主體實(shí)力而言，在資金鏈緊繃的情況下，中小型開發(fā)商融資難度更大，其發(fā)行的信托項(xiàng)目或更容易出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)信托相對(duì)于礦產(chǎn)等其他高危信托仍較為安全。“房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有土地或房屋進(jìn)行抵押。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押率都在30%~40%左右，即使融資方出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約，信托公司也可通過(guò)處理抵押物來(lái)覆蓋本息。”

投資提醒

首選一、二線城市資質(zhì)良好項(xiàng)目

廣州民信投資執(zhí)行董事廖偉華指出，選購(gòu)信托產(chǎn)品，首先要關(guān)注管理人實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)；其次要看融資方的實(shí)力和還款意愿；再者，項(xiàng)目的資金用途是什么，融資方還款的第一、二來(lái)源是什么。

渤海證券的分析師康凱則建議，投資者需謹(jǐn)慎配置房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品，首選一、二線城市中資質(zhì)良好的房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目。而海通證券則認(rèn)為，隨著地產(chǎn)需求的釋放，行業(yè)增長(zhǎng)放緩，應(yīng)主要投資龍頭企業(yè)。

解套方式

資金鏈斷裂?券商資管項(xiàng)目或成接盤者

一方面是房地產(chǎn)信托到期規(guī)模巨大，另一方面是信托融資規(guī)模的下降，對(duì)一些長(zhǎng)期項(xiàng)目而言，是否會(huì)造成資金鏈斷裂？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，并非所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都要通過(guò)信托來(lái)借新還舊，“需要對(duì)接的只是極其個(gè)別的項(xiàng)目”。

某大型信托公司人士指出，去年不少“中”字頭信托公司已經(jīng)提前兌付了很多房地產(chǎn)信托，一方面是因?yàn)閾?dān)憂風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則是這部分項(xiàng)目已提前收回資金，或者找到新的接手資金，這些接手資金一部分是來(lái)自于銀行，另一部分則是來(lái)自資管項(xiàng)目。

“比如說(shuō)，有些項(xiàng)目已經(jīng)封頂，或者四證齊全可以開始賣樓了，此時(shí)銀行就可以通過(guò)按揭貸款來(lái)介入；此外，對(duì)于一些沒有開發(fā)貸額度的銀行，還可以通過(guò)買入返售的方式來(lái)貸款。”他說(shuō)。

據(jù)介紹，買入返售業(yè)務(wù)是銀行同業(yè)業(yè)務(wù)的一種，具體操作方式是：銀行按返售協(xié)議約定先買入金融資產(chǎn)，到期后再按固定價(jià)格返售給另一家銀行。

“買入返售主要是通過(guò)三方來(lái)完成的，比如說(shuō)，A銀行想向其大客戶放貸，但由于授信額度或其他原因受限而放不出去，這時(shí)候A銀行就找到信托公司，成立一個(gè)單一信托向企業(yè)放貸。”上述信托公司人士解釋稱，“那單一信托放貸的錢由誰(shuí)給？A銀行就找到B銀行，讓B買下這個(gè)信托。A向B出具一份‘兜底函’，信托到期后溢價(jià)買回信托收益權(quán)。”

業(yè)內(nèi)人士指出，買入返售的實(shí)質(zhì)是銀行通過(guò)交易市場(chǎng)將手上的錢以抵押的形式貸出。此間，信托、券商、基金等都是充當(dāng)“中介”角色，收取一定的通道費(fèi)用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，信托受益權(quán)買入返售業(yè)務(wù)占到銀行表外業(yè)務(wù)的一半。

此外，上述信托公司人士指出，信托融資雖有下滑，但基金和券商的房地產(chǎn)項(xiàng)目今年以來(lái)有“狂飆突進(jìn)”的勢(shì)頭，“若加上資管項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的總額只會(huì)增加不會(huì)減少。”他說(shuō)。