房企海外融資規(guī)模出現(xiàn)緊急剎車！4月份以來，中國房企海外融資額僅為14.74億美元，還不到3月份的一半，環(huán)比驟降56%。截至日前，據(jù)中原地產(chǎn)研究部提供的一份報告顯示，從2014年1月3日起，中國房企海外融資總額合計為186.13億美元，同比小幅微漲。

“人民幣貶值，美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢，這導(dǎo)致房企海外融資難度越來越大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，又有一扇房企融資大門處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，這對房地產(chǎn)市場影響非常不樂觀。

海外融資規(guī)模驟降

“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”、“為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項目包括土地款及建筑費提供資金”、“用作其他一般企業(yè)用途”，這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。

事實上，據(jù)《證券日報》記者觀察，一般年初之際，房企在資本市場都會有一波海外發(fā)債潮，與2013年前4個月183.5億美元的融資規(guī)模相比，截至目前，今年達(dá)186.13億美元，并未下滑。

但從后兩個月來看，2013年3月份至4月份，房企海外融資82.5億美元，今年則為48.22億美元，同比下降42%。對此，《證券日報》記者也從多位房企高層處獲悉，有想法的開發(fā)商已經(jīng)在去年年底和今年年初完成了在海外融資成交較低的檔口的“儲糧”動作。

值得一提的是，今年春節(jié)以來，降價、觀望等現(xiàn)象充斥著房地產(chǎn)市場。同時，房企首季銷售壓力明顯加大，多家標(biāo)桿房企首季銷售額也未突圍，且呈現(xiàn)大幅度下降狀態(tài)，這影響了外資對中國房地產(chǎn)市場的判斷。

“目前，房企土地成本、財務(wù)費用等費用比例增加，行業(yè)利潤率則正在走低。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱，今后房地產(chǎn)企業(yè)將會承受更大的成本壓力，尤其負(fù)債率較高的企業(yè)，為了控制資金成本，調(diào)整高財務(wù)成本的資金投入凈利潤高的項目還是低利潤率的項目的同時，還要創(chuàng)建多元化融資渠道，確保企業(yè)資金鏈的安全指數(shù)。

融資難度加大

事實上，據(jù)統(tǒng)計，2013年，五洲國際、當(dāng)代集團(tuán)、綠地和萬達(dá)等多家企業(yè)先后成功IPO或借殼上市，使得內(nèi)資房地產(chǎn)上市公司達(dá)到208家。此外，萬科等多家房企在集團(tuán)或者本部的主導(dǎo)下，實現(xiàn)了“Ａ＋Ｈ”雙主體布局，進(jìn)一步擴(kuò)展了融資渠道。

值得注意的是，除了去年一些房企成功登陸海外資本市場外，今年年初，甚至有個別房企獲得了A股的再融資，但多數(shù)房企并不看好這一渠道。“條件太苛刻，畢竟通過審核的是極少數(shù)企業(yè)。”有房企高層向《證券日報》記者直言。

對此，張大偉表示，雖然最近股市對房地產(chǎn)部分放開融資，但因為個別區(qū)域信貸違約的出現(xiàn)，整體房地產(chǎn)資金面依然趨緊。

而相比與專注住宅開發(fā)的房企，持有型物業(yè)比例較高，包括以重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)相結(jié)合的發(fā)展模式的開發(fā)商，這些企業(yè)在實現(xiàn)輕資產(chǎn)經(jīng)營徹底轉(zhuǎn)彎之前，更需要雄厚的資金實力。

“海外融資難度的加大將導(dǎo)致房企另一扇融資大門的逐漸關(guān)閉，預(yù)計2014年房企的資金壓力將進(jìn)一步提升。”張大偉表示，QE已經(jīng)逐漸開始退出，這將導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險大大增加，房企在海外融資的難度將越來越大。