距離美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂已近八年，經(jīng)歷劇烈震蕩的樓市如今穩(wěn)步復(fù)蘇，人們也逐漸走出迷茫。在危機中被政府接管的兩大住房抵押貸款融資機構(gòu)的最終命運也被提上議程。改革口號喊了好幾年，方案有好幾個，卻遲遲沒有實際行動。重塑一個規(guī)模達10萬億美元的抵押貸款市場談何容易。
       “兩房”是美國最大的兩家住房抵押貸款機構(gòu)房利美和房地美的統(tǒng)稱，目前持有或擔(dān)保著美國的大多數(shù)住房抵押貸款。這兩家由美國國會立法設(shè)立的政府支持企業(yè)，主要職責(zé)在于為住房抵押貸款市場提供穩(wěn)定支持，提高住房抵押貸款的可獲得性和房屋自有率。
       “兩房”并不直接發(fā)放住房抵押貸款，而是從銀行等貸款發(fā)放機構(gòu)購買抵押貸款，然后將這些貸款打包成為抵押貸款支持證券，再將這些證券出售給機構(gòu)投資者并提供相應(yīng)擔(dān)保。這樣一來，發(fā)放抵押貸款的金融機構(gòu)便不用自己持有抵押貸款，可以有更多的“活錢”來發(fā)行更多房貸，尤其是長期固定利率抵押貸款，這顯著地降低了美國家庭的購房成本。
       在房地產(chǎn)市場形勢一片大好之時，“兩房”的發(fā)展如日中天。政府支持企業(yè)的頭銜給了“兩房”隱性政府擔(dān)保，其發(fā)行的公司債券和抵押貸款支持證券也被視為風(fēng)險較低資產(chǎn)而頗受青睞，但較低的融資成本助長了兩大機構(gòu)高杠桿、高負債的經(jīng)營模式和不負責(zé)任的風(fēng)險嗜好。這些弊端都在次貸危機來臨時暴露無遺。
       美國前財長鮑爾森曾說，解決“兩房”危機是他一生中做過的最艱難決定。2008年9月，隨著次貸危機加重，巨虧的“兩房”被政府接管。美國財政部對它們的救助金額達到1870億美元，以近80%的持股比例成為最大的股東。過去幾年來，美聯(lián)儲也為扶持房地產(chǎn)市場而大量購買抵押貸款支持證券。
       隨著樓市走出低谷，“兩房”終于迎來扭虧為盈的局面。截至今年3月底，“兩房”已經(jīng)悉數(shù)奉還財政部的全部救助資金。但即便如此，它們也依然是一個奇特的存在，美國國內(nèi)改革甚至關(guān)閉“兩房”的呼聲日漸高漲。
力主改革的人認為，“兩房”加重了房地產(chǎn)市場危機，它們早該像毒瘤一樣被除掉，而且其經(jīng)營模式難以持續(xù)，政府必須從中脫身以免納稅人再次蒙受損失。
       反對者認為，多年來正是因為“兩房”盤活了抵押貸款市場，很多美國人才買上了房。兩大機構(gòu)本身的架構(gòu)沒有問題，而是錯誤的政治和金融環(huán)境造成扭曲。如果在減少政府參與過程中火候掌握得不好，就有很多人失去買房機會，這同樣會讓納稅人和買房人的利益受損。比如，取締“兩房”后，銀行將不再情愿提供30年期的定息抵押貸款，但目前美國整個樓市80%的貸款都是這一品種。
       美國國會兩黨參議員近日提出最新版本改革方案，其大體思路是引導(dǎo)私人投資者加入，大幅降低政府介入房地產(chǎn)金融市場的程度，同時讓往日的隱性擔(dān)保成為顯性擔(dān)保。這項方案計劃五年內(nèi)逐步關(guān)閉“兩房”，取而代之建立聯(lián)邦抵押貸款保險公司，但規(guī)定私人部門必須承擔(dān)10%的貸款違約損失。
       雖已得到奧巴馬政府支持，但在中期選舉年，這一方案要在國會闖關(guān)似乎難度不小。如何撤銷“兩房”享有的政府隱性擔(dān)保，同時不讓房地產(chǎn)金融市場產(chǎn)生大的波動；如何在維持住房抵押貸款的廣泛覆蓋性和保護納稅人利益之間尋求平衡；如何在反思一場危機的同時，避免矯枉過正，這是解決“兩房”問題需要拿捏的度。