越來越多的二線城市加入到降價行列。

4月份以來，長沙每周新房成交量在1500套上下浮動，相比去年同期直接腰斬，相比2013年全年周成交量下降60%。而在部分樓盤售價直降30%后，全城開發(fā)商的陣腳都被擾亂，如今幾乎所有樓盤都加入了小幅降價陣營。

“市場低迷主要源于兩個因素，首先是銀行信貸縮緊，首套房貸普遍上浮10%，購房者選擇觀望；其次庫存太大，嚴重供過于求，房子不好賣。”長沙幾位開發(fā)商向記者分析的原因如出一轍，但他們認為，只要資金能挺過這一關，信貸放松后成交量又會回歸正常。

不過，市場調(diào)整期可能會比開發(fā)商想象得更長，資金承壓的現(xiàn)實已經(jīng)讓開發(fā)商感到難以支撐。湖南省一位建筑公司的高管告訴記者，基本上目前中小開發(fā)商都在靠高利貸支撐著，行業(yè)內(nèi)一般項目很難融到資，現(xiàn)在除了靠民間資金，尚無計可施。

高利貸“困局”

“最近接到的朋友電話，不是找我買地的，就是來借錢的。”湖南本土房企姜老板告訴記者，自從去年在邵陽的項目收尾后，他便開始觀望并沒有買地，手上積攢的現(xiàn)金，現(xiàn)在準備與朋友合伙成立金融公司，轉型專門給房企放高利貸。

“項目做完的基本都轉型放高利貸去了”，姜老板說，目前市場上不缺項目，銀行收緊后，缺的都是資金，通常金融類公司以月息2分的利息集中收進來，再以5分的利息放出去。通常開發(fā)商都是借短期，1個月、3個月，放5000萬元出去，1個月利息就是250萬，比自己開發(fā)項目還劃算。

但通過民間借貸周轉房地產(chǎn)所隱藏的風險，已經(jīng)在溫州模式中暴露無遺。而據(jù)記者了解，目前民間低于100萬的利息通常都是月息2分，超過100萬的利息是3分甚至5分，很多房企顯然無法承受。

“借5分、1毛利息周轉的現(xiàn)在都死了，但開發(fā)商必須冒險賭一把，不借是馬上死，借是慢慢死，萬一還不起，頂多把本金退還，或拿房子抵押，反正高利息不受法律保護。”姜老板所在的長沙邵東縣，已有七八家小房企老板跑路。

“前幾年放高利貸賺了三四個億，最低都是6分放出去，最后還有1個多億沒收回來，現(xiàn)在不敢做了。”湖南某投資公司董事長對記者說，他們也還有3個項目在開發(fā)，民間利息太高，近期在深圳找資金，籌備私募基金和P2P網(wǎng)貸平臺。

不過現(xiàn)實遠比想象困難，該董事長坦言，行業(yè)內(nèi)一般項目很難融到資，現(xiàn)在除了靠民間資金，尚無計可施。而據(jù)記者了解，目前銀行普遍收緊了開發(fā)貸，尤其是中小房企，不是黃金地段的項目，銀行不考慮放貸。

業(yè)內(nèi)人士認為，一旦銷售回款遇阻，開發(fā)商就難以支撐，2012年長沙房企跑路、倒閉的現(xiàn)象遲早會再次上演，最快今年下半年，最遲明年會爆發(fā)。

2012年，長沙就曾發(fā)生十多起開發(fā)商資金斷裂，房企倒閉或老板跑路事件，皆因涉及高利貸，最終資金周轉出現(xiàn)問題。

湖南省一位建筑公司的高管告訴記者，基本上目前中小開發(fā)商都在靠高利貸支撐著，三角債嚴重，開發(fā)商欠建筑商，建筑商欠材料供應商，民間借貸每個月要付利息，工人工資又不能拖欠，如果房子賣不出去，資金回籠不了，那整個資金鏈條都會出問題。

降價虧本甩賣

房企資金鏈承壓的直接后果只能是降價。

長沙今年第一個公開宣傳“暴降2000元/平米”的COCO蜜城項目，降幅達30%。該項目位于長沙河西新開發(fā)區(qū)洋湖垸濕地公園，是四川藍光地產(chǎn)在去年拍下的地王，樓面地價達到4841元/平米。業(yè)內(nèi)人士估算，加上建筑成本等，這個項目至少得賣到7800元/平米才能保本。

然而，今年元宵節(jié)后，該盤大張旗鼓打出降價牌，從單價8000多元直奔六字頭，引發(fā)業(yè)主維權。售樓員告訴記者，目前正在出售的57平米兩居，總價不到40萬元，69平米的三居，實際使用面積超過80平米，售價不到50萬元，屬于“賠本賺吆喝的買賣”。

“藍光這個外來和尚沒有熟悉長沙的水土，前期過于樂觀，高價搶地，后期又過于魯莽，大幅降價。”一位業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商試圖借助降價打響第一槍，為日后在長沙開疆拓土奠定品牌基礎。

“COCO蜜城”的“跳樓價”擾亂了原本還算平靜的長沙樓市。萬科白鷺郡從一期開盤價8500元/平米帶精裝修，已經(jīng)下降到如今的6300元/平米。

新城控股長沙公司營銷策劃負責人告訴記者，目前長沙樓盤普遍降價幅度在每平米100-300元左右，大部分是采用推特價房方式暗降。

記者現(xiàn)場了解到，屬于江景房的萬科金域緹香，也從最高12000元/平米，滑落到如今單價8000元上下，但銷售仍不太理想，去年11月開盤的2棟樓至今仍有部分沒賣完。

“上市房企一般更注重資金周轉率，所以寧可降低利潤率，也要盡快出貨。”劉佰忠認為，當市場危難來臨時，誰跑得最快，誰就能活下來，大房企今年的銷售任務巨大，全年價格拼殺不可避免。

24萬套庫存壓頂

市場的低迷情緒還在蔓延，開發(fā)商們紛紛選擇跳水降價，緣于跌入深淵的成交量。長沙房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，長沙地區(qū)（含4縣）新建商品房累計成交面積為386萬平米，同比下跌19.53%，住宅網(wǎng)簽均價為5669元/平米，其中，屬于市區(qū)內(nèi)六區(qū)網(wǎng)簽面積為240萬平米，同比下跌28.9%。

“比腰斬還嚴重，現(xiàn)在整個市場的成交量只有這么多，蛋糕比去年變小了，但分蛋糕的人多了，今年只有降價才能搶到蛋糕。”劉佰忠對記者說，近期最頭疼的是營銷總監(jiān)們，成交量縮水嚴重，但開發(fā)量還在增加，因為壓力太大，最近涌現(xiàn)出營銷經(jīng)理離職潮。

令開發(fā)商憂慮的是，長沙庫存急劇攀升的趨勢。長沙統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至4月1日，長沙市內(nèi)六區(qū)商品房存量面積2572.34萬平方米，庫存總套數(shù)接近24萬套。若加上4個縣城，庫存量更大。

對于房價并不高的長沙樓市而言，問題的癥結始終在于供應量過大。記者統(tǒng)計，目前僅洋湖片區(qū)約7平方公里的小范圍內(nèi)，在建項目就有17個，供應量至少在3萬套以上。2013年該片區(qū)出讓了11塊土地，同比激增一倍，2014年又計劃超越2013年，出讓998.32畝。

4月18日，《國務院關于長沙市城市總體規(guī)劃的批復》公布，相比2003年的《總體規(guī)劃》，長沙城市規(guī)劃區(qū)域范圍擴容近一倍，由2893平方公里擴大到4960平方公里。相比之下，長沙市人口總量在2011年剛過700萬，內(nèi)六區(qū)常住人口不足400萬，目前長沙每年新增人口不足10萬。

“這兩年的購房者八成以上是真實的剛需。”據(jù)劉佰忠了解，每年進入長沙的大學畢業(yè)生有十多萬，這些人工作兩三年則有購房需求，還有拆遷戶和改善型，以及湖南各地市州為了孩子在省城上學購房群體和目前身處北上廣深的湖南人返鄉(xiāng)購房。

“但沒有人能預計到，剛需還能消化多少增量，目前唯一可以確定的是，龐大的供應量都將為長沙樓市深度調(diào)整埋下隱患。”業(yè)內(nèi)一位分析人士感慨道。