“保定政治副中心”帶來(lái)的“虛火”正在慢慢褪去。

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在保定調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保定房地產(chǎn)市場(chǎng)已陷入低潮，大多新盤(pán)處于封盤(pán)停售狀態(tài)。 此外，據(jù)當(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，保定二手房交易市場(chǎng)也出現(xiàn)了較大的價(jià)格波動(dòng)。其舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個(gè)月的時(shí)候，出價(jià)230萬(wàn)元不愿意賣(mài)，現(xiàn)在已經(jīng)主動(dòng)降到180萬(wàn)元，但依然難尋接盤(pán)者。

同時(shí)，保定房地產(chǎn)市場(chǎng)高達(dá)510萬(wàn)平方米的庫(kù)存量，去庫(kù)存周期超過(guò)37個(gè)月甚至更長(zhǎng)的現(xiàn)狀也引發(fā)業(yè)內(nèi)專家的擔(dān)憂。中國(guó)社科院專家李恩平就擔(dān)憂保定或會(huì)成為另一個(gè)鬼城。

五證不全在售樓盤(pán)大量出現(xiàn)

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在調(diào)查中了解到，在經(jīng)歷3月末的異常上漲后，保定樓市已歸于平靜，樓市“虛火”帶來(lái)的后遺癥也開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。

近日，記者走訪了多家位于保定市北市區(qū)、新市區(qū)在售樓盤(pán)售樓部發(fā)現(xiàn)，火爆的銷(xiāo)售場(chǎng)面已經(jīng)一去不復(fù)返，麗景藍(lán)灣、領(lǐng)秀世紀(jì)城、清山公爵城等多家樓盤(pán)正處于封盤(pán)狀態(tài)。

據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，清明節(jié)前夕，保定市長(zhǎng)馬譽(yù)峰約談了當(dāng)?shù)?0家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)會(huì)，隨之而來(lái)的則是《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房交易行為 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。“可能主要是為了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，才以嚴(yán)查‘五證’為名，緊急叫停了大部分新盤(pán)的銷(xiāo)售。”

而在保定，五證不全即開(kāi)始售房也成為普遍現(xiàn)象。當(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者證實(shí)，五證不全的一說(shuō)一大堆，但五證齊全的還真沒(méi)幾個(gè)，一般情況下都是先蓋樓再補(bǔ)證，甚至很多樓盤(pán)房子賣(mài)完了五證都不一定能辦齊全。

清明假期前后，在“北京政治副中心初定河北保定”消息的刺激下，開(kāi)發(fā)企業(yè)積極推盤(pán)，購(gòu)房者恐慌入市，保定房?jī)r(jià)迎來(lái)了一波上漲潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受京津冀一體化利好消息影響， 3月份保定樓市以4.8%的漲幅躍居國(guó)內(nèi)首位。

以中國(guó)鐵建股份有限公司開(kāi)發(fā)的京南一品為例，價(jià)格分析系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，近1個(gè)月京南一品銷(xiāo)售價(jià)格上漲了1900元，漲幅為25.0%；近15個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格上漲了3200元，漲幅為50.8%。

據(jù)了解，2009年12月4日京南一品首次對(duì)外報(bào)價(jià)僅為3500元/平方米，這也意味著，銷(xiāo)售價(jià)格已累計(jì)上漲了6000元/平方米，漲幅超過(guò)171%。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)“坐地起價(jià)”的行為，4月15日，保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、物價(jià)局發(fā)布《通知》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目不得進(jìn)行預(yù)售，在取得商品房預(yù)售許可10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)。

在經(jīng)歷曇花一現(xiàn)的“狂歡”之后，保定北城區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)銷(xiāo)售處就開(kāi)始門(mén)可羅雀。一方面因?yàn)橐恍﹥?yōu)質(zhì)房源都已經(jīng)賣(mài)空，另一方面，當(dāng)?shù)厝碎_(kāi)始以更理性的眼光看待房產(chǎn)投資，觀望情緒日漸濃厚。

“直觀的感受就是買(mǎi)房的人少了。以前一個(gè)普通的置業(yè)顧問(wèn)一天可以接六七十個(gè)買(mǎi)房咨詢電話，現(xiàn)在可能只接到一兩個(gè)。”當(dāng)?shù)匾患曳课葜薪楣镜慕?jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)記者，在3月底的時(shí)候，可能一天就成交五六十套，現(xiàn)在可能要一個(gè)月才達(dá)到這個(gè)水平。

降價(jià)50萬(wàn)元急拋二手房

“現(xiàn)在很多售樓部都處在已經(jīng)關(guān)門(mén)狀態(tài)，從表面上看似乎保定的房?jī)r(jià)沒(méi)降，但私人手里的房源已經(jīng)出現(xiàn)了很大的松動(dòng)。”保定一位房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，“房?jī)r(jià)不同程度的下降已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，特別是一些高端樓盤(pán)降的非常厲害。”

與新盤(pán)封盤(pán)停售不同，保定二手房市場(chǎng)正顯現(xiàn)出價(jià)格松動(dòng)的跡象。上述房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個(gè)月的時(shí)候，出價(jià)230萬(wàn)元不愿意賣(mài)，現(xiàn)在已經(jīng)主動(dòng)降到180萬(wàn)元，但依然難尋接盤(pán)者。此外，在麗景藍(lán)灣一套兩居室也已經(jīng)從85萬(wàn)元降到75萬(wàn)元，同樣無(wú)人問(wèn)津。

據(jù)其估算，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)降價(jià)5%~10%已經(jīng)很普遍，“資金量小的炒房客已經(jīng)開(kāi)始賠錢(qián)了，從接觸到的投資客的情況來(lái)看，不考慮資金成本，僅從拿房賣(mài)房的價(jià)格比較來(lái)看，已經(jīng)處于虧損狀態(tài)。”

恐慌入市之后，急于出手房源的業(yè)主也開(kāi)始多了起來(lái)。記者在清山公爵城售樓部附近看到多份業(yè)主“急售”的宣傳廣告。其中一份這樣寫(xiě)道，“急售清山公爵城樓王雙陽(yáng)房屋一套，黃金樓層96.29平方米，71萬(wàn)元包改名。”

此外，PARK灣一置業(yè)顧問(wèn)也表示，手頭有業(yè)主轉(zhuǎn)讓房源，每平方米6500元左右，包改名費(fèi)用，但需要全款交易。

“3月底十天的銷(xiāo)量就可以抵平常的幾個(gè)月，在經(jīng)歷了一輪火爆之后，開(kāi)發(fā)商回籠資金狀況不錯(cuò)，甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)在等待著新的利好政策出臺(tái)。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，擬將6月份出臺(tái)的《京津冀一體化發(fā)展規(guī)劃》，或?qū)⒃俅螏?lái)看房熱潮。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士提醒，保定房?jī)r(jià)不管怎么炒作，去庫(kù)存的潛力最終都要落到本地剛需身上，真正外地的投資客占很小的比例，幾乎可以忽略不計(jì)。“高速上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出很多本地剛需的購(gòu)買(mǎi)能力，僅依靠短時(shí)政策利好，反而容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大起大落，最終傷害房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”

金陽(yáng)地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钊A表示，現(xiàn)在的火爆實(shí)際上是透支了后面的成交量。“保定樓市的供應(yīng)量還是比較大的，下半年或者明年保定樓市可能就會(huì)降溫，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)一定的回落。”

高庫(kù)存隱憂

保定房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，去庫(kù)存周期過(guò)長(zhǎng)的現(xiàn)狀也引發(fā)業(yè)內(nèi)專家的擔(dān)憂。

保定市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日，保定市可售樓盤(pán)共269個(gè)，可售總套數(shù)46218套，可售總面積513萬(wàn)平方米，其中，北市區(qū)、新市區(qū)推盤(pán)數(shù)量分別為90、84個(gè)，占比65%。

根據(jù)發(fā)布的《2013年保定房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)，2013年1月至11月，保定商品房累積成交150.919萬(wàn)平方米，自住型購(gòu)房需求在保定消費(fèi)者中所占比例保持在74%左右。按此推算，保定市僅庫(kù)存樓盤(pán)存量房就可供銷(xiāo)售37個(gè)月。

不少分析人士指出，保定樓市高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)正加劇。李恩平表示，保定或會(huì)成為另一個(gè)“鬼城”。李恩平的擔(dān)心在于，河北省部分官員急于參與區(qū)域一體化發(fā)展，以便從中受惠，導(dǎo)致部分城市過(guò)度擴(kuò)張。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是發(fā)出預(yù)警，“保定房?jī)r(jià)很快就會(huì)出現(xiàn)比較尷尬的回落”。張大偉指出，通州在2010年至2011年出現(xiàn)的市場(chǎng)暴跌風(fēng)險(xiǎn)很可能在京津冀“重演”。2010年初，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的通州次中心概念，結(jié)果在2011年的樓市調(diào)整中，很多區(qū)域出現(xiàn)房?jī)r(jià)腰斬。

在“做大保定”的戰(zhàn)略下，保定承接京津產(chǎn)業(yè)園、高鐵新城等概念陸續(xù)出籠，《保定環(huán)首都地區(qū)概念規(guī)劃》《保定服務(wù)首都對(duì)接京津概念規(guī)劃》等專項(xiàng)規(guī)劃正在編制和對(duì)接。

這或?qū)⒓涌毂６ㄍ频氐牟椒ァ?shù)據(jù)顯示，2013年保定市國(guó)土資源局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)共掛牌出讓67宗地塊，出讓39宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其中居住用地共計(jì)30宗，總面積818984.5平方米，約合1228.5畝。

“區(qū)域一體化的戰(zhàn)略特別容易誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)，如果缺少?gòu)?qiáng)有力的統(tǒng)一規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)，一體化的概念極有可能在各個(gè)地方政府各自的理解下成為炒地賣(mài)地、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的由頭。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示。