在國內(nèi)部分城市房價(jià)遭遇“倒春寒”紛紛打折銷售的當(dāng)口,西安房地產(chǎn)市場顯得有些特立獨(dú)行。

近期西安不僅房價(jià)持續(xù)上漲,土地市場也異?；钴S,涌現(xiàn)出新的單價(jià)地王。該地塊位于寸土寸金的解放路商圈,以約2466萬元/畝成交,由悅薈商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)(西安)有限公司摘得。

不過,部分接受　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,西安單價(jià)地王的出現(xiàn)僅是個例。

解放路商圈現(xiàn)新地王

在一線城市部分樓盤降價(jià)的市場氛圍下,西安房價(jià)似乎未受到太大影響,3月份依然穩(wěn)步上揚(yáng)。

中國指數(shù)研究院新近發(fā)布的3月百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示,3月西安房價(jià)為7456元/平方米,環(huán)比微漲0.76%。

同時(shí),近期西安的土地市場也異?；钴S,并誕生了新地王。

西安市國土資源交易網(wǎng)的公告信息顯示,該地塊位于西安市新城區(qū)尚德路以東、解放路以西、東新街以南、西一路以北,由3個地塊組成,整體出讓,出讓年期為40年,性質(zhì)為商業(yè),凈用地為13634.47平方米,折合20.452畝。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,掛牌之后,該地塊最終由悅薈商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)(西安)有限公司以5.05億元摘得,約合每畝2466萬元。這一單價(jià)刷新了由蘇寧電器于2012年創(chuàng)下的每畝1959萬元的西安單價(jià)地王紀(jì)錄。

不過,業(yè)內(nèi)人士表示,西安單價(jià)地王的出現(xiàn)僅是個例。

房產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)美城機(jī)構(gòu)首席市場分析師董生認(rèn)為,去年西安市住宅總價(jià)的地王只有9.6億元,而北京、上海等城市的總價(jià)地王動輒幾十億上百億元。

董生稱:“西安土地市場每年的住宅樓板平均成交價(jià)只有1300～1500元/平方米,一線城市的樓板價(jià)基本都在5000元以上/平方米,所以說西安市整體的土地市場相對一線城市是比較理性的。偶然冒出小面積的單價(jià)比較高的地塊,我覺得是正常的,因?yàn)檫@塊地是稀缺的土地,具備了很多后期商業(yè)開發(fā)的條件。”

考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營能力

新地王出爐后,除了相對較高的單價(jià)外,開發(fā)商如何實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值,也是吸引市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

事實(shí)上,寸土寸金的解放路商圈歷來競爭激烈,商業(yè)的區(qū)域競爭已經(jīng)白熱化,優(yōu)勝劣汰的商業(yè)規(guī)則時(shí)刻在上演。較為典型的案例則是同樣位于解放路商圈、繁華一時(shí)的西安新瑪特購物廣場。

公開資料顯示,西安新瑪特購物廣場于2010年1月23日在西安開業(yè),它是大商集團(tuán)在西北的第一個分店,總建筑面積近7萬平方米,經(jīng)營300多個品牌,致力于建成一座以觀光、購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的現(xiàn)代化購物中心。

然而,僅僅3年時(shí)間,這家曾經(jīng)發(fā)展勁頭十足的購物廣場于去年關(guān)閉,退出了解放路商圈。

在董生看來,解放路商圈的購物中心數(shù)量以及商業(yè)體量都很大。按照他目前掌握的數(shù)據(jù),解放路商圈未來可能有7個購物中心,包括萬達(dá)廣場、民生百貨等。

他分析稱,如果是純自持,后期的資金流和盈利是個問題。由于樓板價(jià)已經(jīng)很高,開發(fā)商后期可能要搞購物中心或商業(yè)加寫字樓的模式。

董生稱:“在這么小的片區(qū)內(nèi),競爭已經(jīng)相當(dāng)激烈。對于一個新的商業(yè)中心而言,如何獲得購物人群的認(rèn)可,如何做出特色,需要開發(fā)商作出準(zhǔn)確科學(xué)的定位。”

除此之外,來自其他方面的風(fēng)險(xiǎn)也值得開發(fā)商謹(jǐn)慎考量。此前,蘇寧電器拿下上述地王之后,計(jì)劃將其打造成為蘇寧電器的大型城市綜合體,但是由于一些因素的影響,該項(xiàng)目尚未建成。