“我認為上海的寫字樓市場還是相對健康的,目前正處在高位盤整階段,只要經(jīng)濟增長不出現(xiàn)大幅的下滑,保持在7%以上的增長率,未來還是看好的,但是周期性的波動是很正常的現(xiàn)象。”高緯環(huán)球投資及資本市場中國區(qū)董事李健在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

李健認為,一個市場的健康與否,有多重權(quán)衡因素,從目前上海寫字樓市場情況來看,寫字樓市場還是比較平穩(wěn)的,雖然短期內(nèi)的供應量有所上升,在某些區(qū)域的空置率也有所上升,但整體市場還是健康的。

根據(jù)高緯環(huán)球提供的數(shù)據(jù)顯示,2014年至2015年期間,上海將新增大約200萬平方米的A級寫字樓面積,比此前兩年的供應多逾1倍。

空置率可能持續(xù)上升

萊坊預計,2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能上升至13%。萊坊的調(diào)研還顯示,一些開發(fā)商為了避開2016年之前上海寫字樓供應高峰,已經(jīng)開始放緩工程進度、推遲項目的入市時間。

來自上海官方機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年,上海將會有10個新甲級寫字樓項目入市,總計增加約67萬平方米供應量,其中浦西的項目占7個,不過由于平均規(guī)模較小,總面積只有32萬平方米,占新增供應的48%。浦東的3個項目規(guī)模較大,平均建筑面積為11.5萬平方米,總計達35萬平方米。

“中國經(jīng)濟增速放緩,上海寫字樓市場已經(jīng)進入到這樣一個階段——越來越多的租戶在開始考慮如何控制成本的同時,也在放緩擴租的計劃。”高緯環(huán)球企業(yè)租賃策略部董事孫琦告訴中國房地產(chǎn)報記者。

孫琦表示,很多集團性大企業(yè),類似醫(yī)藥、消費品等,由于規(guī)模的擴張,希望有自己的企業(yè)總部,所以它們需要從市中心外遷出更適合自己的地方,而這類企業(yè)的外遷,對于市中心的寫字樓會帶來不小的挑戰(zhàn)。

虹橋商務區(qū)的現(xiàn)狀為觀察上海寫字樓市場提供了一個視角。作為上海商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)的一個縮影,虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期按計劃將在2014~2015年新增約170萬平方米辦公、商鋪和酒店面積,2015年到2020年間則將再建130萬平方米的商務面積。

過去數(shù)年,這里吸引了眾多知名開發(fā)商,包括萬科、瑞安、龍湖、萬通等。資料顯示,這些開發(fā)商購買土地的價格達到每畝人民幣2200萬元~2680萬元,而同期周邊外環(huán)路附近商辦用地的地價只有不到其一半,每畝僅約合人民幣1070萬元。

“按照入駐虹橋商務區(qū)的開發(fā)商最初的測算,每天每平方米6~8元的租金水平可以滿足他們的投資回報要求,但在目前市場壓力下,一些項目針對有潛質(zhì)的租戶事實上已經(jīng)通過推出優(yōu)惠變相下調(diào)了租金。”第一太平戴維斯研究總監(jiān)簡可表示。

以3月31日第一個開業(yè)的“虹橋天街”為例,作為虹橋商務區(qū)首個大型商務項目,該項目開發(fā)面積160萬平方米,共有7棟臨河寫字樓。以虹橋商務區(qū)目前的經(jīng)濟規(guī)模,僅“消化”這一個項目就需要大量時間。

而知情人士告訴記者,受制于虹橋商務區(qū)的整體配套和規(guī)劃的不完善,“虹橋天街”目前的情況并沒有預期的理想,該項目還需要繼續(xù)煎熬。作為龍湖品牌項目,“天街系”在重慶擁有較高的出租率,在上海卻遇冷。

為了應對上海寫字樓市場日趨激烈的競爭,一些地產(chǎn)發(fā)展商正在采取自我保護的“避震措施”——通過放緩工程建設(shè)速度,推遲項目的入市時間。據(jù)萊坊近期對入駐上海虹橋商務區(qū)的開發(fā)商所做的調(diào)研,部分位于虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期的商業(yè)項目最終竣工時間將比原定計劃推遲10~24個月。

“2016年之前,上海寫字樓供應將迎來高峰,需求卻相對疲弱,這使得一些較晚進入該區(qū)域的開發(fā)商主觀上缺乏入市的積極性。”萊坊中國區(qū)董事楊松表示。

分化趨勢顯現(xiàn)

“分化是主旋律,未來的市場一定會形成更加細分的領(lǐng)域,滿足企業(yè)的各種細分化需求。”孫琦告訴記者。

戴德梁行2014年第一季度的寫字樓分析報告指出,上海的寫字樓市場開始出現(xiàn)較為明顯的分化。浦西的空置率明顯上升,而浦東的空置率反而下降,特別是陸家嘴和小陸家嘴區(qū)域,租金始終處于高位。而去年炒得沸沸揚揚的外高橋自貿(mào)區(qū),今年一季度則出現(xiàn)了嚴重的下滑。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示,去年1~8月,外高橋區(qū)域辦公產(chǎn)品租金在1.6~2元/平方米/天之間徘徊;8月末自貿(mào)區(qū)獲批之后,9月租金立刻環(huán)比大漲25%,9月底自貿(mào)區(qū)掛牌,租金再次瘋狂上漲,漲幅高達96%;到了去年年底,租金到達5.9元/平方米/天的峰值,整體漲幅為268%。然而在今年一季度,外高橋租金開始逐漸下跌至4.4元/平方米/天,較峰值回落25%左右。

去年10月,李嘉誠整體出售東方匯經(jīng)中心曾一度引發(fā)人們對于上海商業(yè)地產(chǎn)市場供需關(guān)系的擔憂。就虹橋商務區(qū)的前景而言,長遠來看,毗鄰虹橋交通樞紐、成熟的設(shè)施和基建優(yōu)勢將會使得虹橋商務區(qū)吸引來自汽車、第三方物流、倉儲業(yè)、服務型公司、商品貿(mào)易等各個行業(yè)的國際及國內(nèi)企業(yè)。對那些希望進駐上海以及長三角地區(qū)、節(jié)省成本、有合并及升級物業(yè)需求的企業(yè)來講,這無疑是個好消息。但短期內(nèi)將會承受較大的壓力和調(diào)整。

因為這些商業(yè)地產(chǎn)項目大多數(shù)超過30萬平方米的體量,每個項目的總投資達人民幣40億元~60億元,反映投資之初開發(fā)商的樂觀預期。但要將宏偉的遠景與眼前的投資回報立刻掛上鉤,開發(fā)商們卻面臨一系列挑戰(zhàn)。

實際上,2013年以來,上海商辦公樓租金較為穩(wěn)健的區(qū)域僅剩下“小陸家嘴”和“黃浦”兩個板塊。市場情況和仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)相吻合:當前,金融和非金融專業(yè)服務占據(jù)上海辦公樓市場整體需求的43%。而陸家嘴和黃浦在上述兩個領(lǐng)域擁有超過20年的產(chǎn)業(yè)積淀。

中房信研究總監(jiān)薛建雄認為,隨著今后幾年世博、徐匯濱江、虹橋、前灘板塊的商辦物業(yè)將陸續(xù)入市,上海的寫字樓市場可能出現(xiàn)一個較長周期的大規(guī)模供應。但實體經(jīng)濟的增長預期式微,今后的供求平衡似乎不容易達成理想狀態(tài),而區(qū)域分化在所難免。