經(jīng)過3年多的施工建設，到今年4月，招遠溫家社區(qū)已基本成形。該項目規(guī)劃占地約1200畝，總投資約20億元，是當?shù)亟?年來最大的房地產(chǎn)建設項目，但它并不是單純的商業(yè)開發(fā)，還將安置溫家、西秦家等7個整村搬遷來的1800多戶村民。

“項目開發(fā)必須與舊村改造掛鉤，是招遠市近三年城市建設的基本模式。”該市住建局副局長楊永賓介紹。2010年6月招遠市政府出臺文件，規(guī)定除了續(xù)建工程之外，此后3年內(nèi)不再審批非整村改造及舊城改造的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

招遠市國土資源局土地儲備中心副主任苑波，將這個政策總結(jié)成更通俗的一句話，“也就是說，招遠過去3年不賣地。” 當然，不賣地只是針對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言。“一般的工業(yè)用地并不受這個政策限制，招商引資工作受影響也不大。但招遠工業(yè)用地每畝價格在17萬元左右，用于房地產(chǎn)開發(fā)的住宅用地畝均價格可達到90萬元，這個對比還是十分明顯。”該局土地利用科科長王克龍介紹。

“這個政策的出臺，有特定的歷史背景，主要是針對招遠市的舊村改造。”楊永賓說。2010年初，招遠市曾組織國土、財政、住建三個部門進行聯(lián)合調(diào)研，調(diào)研結(jié)果認為招遠“城中村”“村中城”現(xiàn)象較為突出，不利于當?shù)厣鐣?jīng)濟的長遠發(fā)展，有必要加快舊村改造進程。“但對于開發(fā)商來講，舊村改造的成本要遠超過空地建設。如果可以競標空地，顯然不利于舊村改造力量的集中。”楊永賓說。

“通過舊村改造方式進行開發(fā)，土地仍然要走‘招、拍、掛’流程，這樣能夠保證建成的商品房兩證齊全，便于流通。但之所以稱作‘不賣地’,主要是土地收益部分政府基本都會以各種形式返還給村集體。”苑波解釋。

這個政策的制定推出，也是建立在招遠市相對雄厚的財政實力基礎之上。作為中國黃金之都，招遠市近年經(jīng)濟增長明顯。在政策出臺之前的2009年，招遠市房地產(chǎn)開發(fā)政府土地收益約為1.7億元，占當年地方18.8億元財政收入的10%左右；到2013年，招遠市該年度名義上的土地收益為1.5億元，但地方財政收入則突破40億元大關，房地產(chǎn)項目土地收益占財政收入比例降到了約3.7%。

“新政策其實是個收益重新分配的過程。政府舍棄了土地收益部分，以此鼓勵開發(fā)企業(yè)集中力量投入舊村改造。”楊永賓認為。在這種模式下，招遠舊村改造之后的村民按照1:2的比例置換新樓房，居住條件得到明顯改善，同時可以享受到舊村改造地塊上商業(yè)設施的租金收益；開發(fā)商看似成本增加，但有相應的稅金政策優(yōu)惠，綜合下來也有利可圖；政府短期看損失了部分土地收益，但通過市場化、社會化的力量推進了城鎮(zhèn)化進程，長期而言社會效益也不少。

這種模式還有一種“隱形效用”。招遠市2010年時的房價在每平方米三四千元左右，目前的單價是四五千元，保持了一種溫和增勢，相比周邊幾個經(jīng)濟強縣價格偏低。“這與舊村改造快速推進，增加了商品房存量有很大關系。”楊永賓說。

“招遠在推進城鎮(zhèn)化過程中，堅持以改善民生為根本目的，以人為本、民生為先，不與民爭利，進一步加大財政投入力度，不斷提升群眾的幸福感和滿意度。”招遠市委書記張偉說。

“招遠模式建立在當?shù)貜娯斦幕A上，具有一定的特殊性，其他地方要借鑒有難度，不少縣級財政對土地收益的依賴甚至超過了50%。”聽到招遠市這個“不賣地”政策時，山東師范大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任程道平有些驚訝，“推動城鎮(zhèn)化發(fā)展是個大趨勢，政府讓利于民的態(tài)度值得稱贊。”他評價。

記者了解到，招遠市2010年6月出臺的文件規(guī)定政策期限為3年，2013年6月到期之后又以政府通知的形式繼續(xù)實施，目前招遠房地產(chǎn)開發(fā)仍處于“不賣地”狀態(tài)。“但通知只是暫時性，‘不賣地’有著特殊的歷史背景，隨著社會經(jīng)濟條件的變化，政策也會有相應調(diào)整，現(xiàn)在還在研究的過程中。”楊永賓說。