棚戶區(qū)改造是推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)必走的一步。

國務(wù)院總理李克強3月27日在赤峰鐵南棚戶區(qū)考察時指出，今年全國要改造各類棚戶區(qū)470萬套以上，是近年來任務(wù)最重的，越往后越是難啃的硬骨頭。

其中，錢始終是個大問題。這也引起了決策層的注意，于是“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機構(gòu)”的事項，被鄭重地寫入十八屆三中全會和中央城鎮(zhèn)化工作會議。

“成立住房保障銀行，得益的不僅僅是國開行，最直接的是普通老百姓也能從中受益。”4月15日，安邦智庫高級研究員楊志榮對《華夏時報》記者表示，住房銀行對接的是3600萬套保障性住房及1000萬戶棚戶區(qū)改造計劃，這是各地最難啃的骨頭。

在地方政府債務(wù)問題越來越嚴峻的當(dāng)下，如何解決上述資金來源，顯得迫不及待。

代替棚改債

近日，國家開發(fā)銀行公開向媒體透露，該行正組建住宅金融事業(yè)部，用以專項開展棚改等保障性安居工程業(yè)務(wù)。 

楊志榮對本報記者表示，住房銀行開始籌建的主要目的是為了推動我國城鎮(zhèn)化的步伐，這是政府開的銀行，不以賺錢為目的。因此他認為，住房銀行最終花落國開行，主要是因其肩負著“政策”義務(wù)。

按照國開行的說法，國開行住宅金融事業(yè)部，將實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構(gòu)和其他投資者籌資，重點用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

“目前房地產(chǎn)風(fēng)險較大，因此商業(yè)銀行都不愿意將資金貸給棚戶區(qū)改造。”15日，北京某商業(yè)銀行房貸部負責(zé)人向先生接受本報記者咨詢時表示。

但城鎮(zhèn)化的發(fā)展中，棚戶區(qū)改造是國家出臺的既定戰(zhàn)略，資金問題必須要解決。于是擔(dān)負著政策義務(wù)的“住房銀行”順應(yīng)而生。楊志榮認為，城鎮(zhèn)化發(fā)展到現(xiàn)在一個很重要的方面就是棚戶區(qū)改造。

此外，除了保障性安居工程外，“住房銀行”還要對城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)進行融資支持，這能緩解各地地方債負債較高的問題，緩解地方債所帶來的財政壓力。

國開行對此承諾，下一步，按照國家棚戶區(qū)改造及相關(guān)工程建設(shè)規(guī)劃和資金需求，確定“住宅金融專項債券”發(fā)行規(guī)模。“住宅金融專項債券，也是對現(xiàn)有地方政府大規(guī)模鋪開的棚改債和企業(yè)債的一種替代，融資成本更低。”楊志榮說。

關(guān)于組建新型政策性金融機構(gòu)，去年11月十八屆三中全會已現(xiàn)端倪。三中全會公告提出要建立透明規(guī)范的城市建設(shè)投融資機制，其中一點便是“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機構(gòu)”。如出一轍，去年12月的中央城鎮(zhèn)化工作會議上，對于如何建立多元可持續(xù)的城鎮(zhèn)化資金保障機制，再次重申“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機構(gòu)”。

此后，住建部和國開行均積極介入到新方案的設(shè)計與討論過程中。但從最終結(jié)果看，累計發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款7萬億的國開行中標(biāo)。“對于向棚戶區(qū)和保障房放貸，此前已試驗過金融債和與發(fā)改委合作的企業(yè)債，但是業(yè)界對國開行棚改專項債看好。”楊志榮說。

據(jù)悉，國開行8萬億資產(chǎn)體量中，超過一半的業(yè)務(wù)已經(jīng)商業(yè)化運營，而在所剩的政策性金融業(yè)務(wù)當(dāng)中，最重要的兩大塊，一是鐵道部貸款，二是保障房融資。這兩塊政策性金融業(yè)務(wù)中，鐵道部融資有專門的鐵路專項貸款，保障房盡管也有專項貸款安排，不確定風(fēng)險依舊不小。

據(jù)記者調(diào)查，一直作為保障房建設(shè)主體的城投公司融資，現(xiàn)在是越來越困難，國家發(fā)改委不得不出臺支持城投債發(fā)行的優(yōu)惠政策。比如，去年8月，發(fā)改委將保障房債券首次列為優(yōu)先審批的項目類型；9月將承擔(dān)棚戶區(qū)改造項目建設(shè)任務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)列入可發(fā)債序列。

但業(yè)界甚為堪憂的仍是城投債規(guī)模經(jīng)過2012、2013年的迅速擴張，2014年將迎來接近3500億元的兌付高峰。因此說，“成立住房銀行完全可以為地方城投公司減輕包袱。”楊志榮說。

依然缺口數(shù)千億

資金仍是最大的問題。

4月4日，財政部下發(fā)保障性安居工程專項資金，包括中央財政對廉租房、公租房和城市棚戶區(qū)改造三項補助資金，今年共計1158億元。

上述資金總額，盡管今年比去年增長了14.3%，但和住建部公布的棚戶區(qū)所需萬億元改造資金相比，相差極為懸殊。按照住建部的部署，計劃今年投入1萬億元用于改造棚戶區(qū)，該計劃涉及超過470萬戶家庭。

470萬套的目標(biāo)來自于今年的國務(wù)院《政府工作報告》，該報告提出，今年新開工保障性住房700萬套以上，各類棚戶區(qū)470萬套以上。

“按照通行50平方米/套計算，470套棚戶區(qū)改造僅建安成本(3000元/平方米)就超過7000億元。”有著十年從業(yè)經(jīng)驗的建筑商周忠誠估測，中央投資的財政補貼有些“微不足道”。

對此，住建部副部長齊驥也曾表示，470萬套棚戶區(qū)中的170萬套以上，主要集中在資源較枯竭的三線城市，中央投資的補貼可以說是最主要的資金來源。

地產(chǎn)專家顧海波認為，棚戶區(qū)改造資金除了政府補貼外，更多的還需要市場化融資。但問題是，在地方政府融資平臺中，涉及較多的是保障房和公租房建設(shè)，棚戶區(qū)改造項目幾乎沒有。據(jù)他預(yù)計，即便加上財政補貼和專項貸款，地方政府棚改籌資缺口至少在千億元以上。

據(jù)顧海波調(diào)研證實，各地對推進棚改的目標(biāo)十分明確，困惑最大的都是資金壓力巨大。

錢從哪里來?

就在財政部下發(fā)《辦法》，安排千億元資金投入保障房建設(shè)之后，4月8日國家開發(fā)銀行在京召開全行視頻會議，專門部署落實對開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施工作。當(dāng)時，國開行董事長胡懷邦表示，加快住宅金融事業(yè)部的組建工作，為棚改等保障性安居工程業(yè)務(wù)提供機構(gòu)保障。

胡懷邦還承諾，加快棚改項目的貸款發(fā)放，力爭4月底實現(xiàn)貸款發(fā)放1000億元左右，保障各地棚戶工程的資金需求。截至2013年底，開行累計發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款約7萬億元，占人民幣貸款累計發(fā)放的62%。

這是對4月2日國務(wù)院常務(wù)會議確定的棚戶區(qū)改造任務(wù)的迅速回應(yīng)。在此次會議上確定，由國家開發(fā)銀行成立專門機構(gòu)，重點用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。