十八屆三中全會(huì)《決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，那么，如何進(jìn)行房產(chǎn)稅改革？ 中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇指出，房產(chǎn)稅改革應(yīng)以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)，按照這樣的思路去設(shè)計(jì)具體的房地產(chǎn)稅征收政策和過(guò)渡方案，才能兼顧政府，企業(yè)，和高、中、低不同收入人群各自的利益，實(shí)現(xiàn)較為平穩(wěn)的過(guò)渡和可持續(xù)發(fā)展。
       周天勇首先指出，從目前地方財(cái)政收入的正規(guī)渠道看，增值稅75％歸中央，營(yíng)業(yè)稅改革為增值稅后，如果沒(méi)有新的稅種，未來(lái)地方財(cái)政收入在全部財(cái)政收入中的比例將進(jìn)一步下降，幾乎沒(méi)有穩(wěn)定的稅收收入。地方政府目前的開(kāi)支，除稅收部分外，65％~75％來(lái)自于賣(mài)地、收費(fèi)和借債。地方財(cái)政中，2010~2012年三年土地出讓金收入為年均3萬(wàn)億元，已高達(dá)地方政府年收入的40％~50％，有的地區(qū)更高。而且，從歷史的更長(zhǎng)時(shí)間看，年度間收入很不穩(wěn)定；從未來(lái)看，城市化的進(jìn)程總有一天將基本完成，賣(mài)地財(cái)政也將終結(jié)。并且，目前的土地財(cái)政，形成地方政府?dāng)U大城區(qū)、大上項(xiàng)目、強(qiáng)征強(qiáng)拆、壟斷出讓、推高房?jī)r(jià)、實(shí)業(yè)趨落、房地產(chǎn)泡沫等一系列問(wèn)題。那么，如何改革呢？
       一些學(xué)者不主張房地產(chǎn)稅改革，而是進(jìn)行微調(diào)，在其他方面開(kāi)源節(jié)流。但是，周天勇認(rèn)為這種思路會(huì)遇到體制和社會(huì)格局的變化所帶來(lái)的問(wèn)題：（1）按照黨的十八屆三中全會(huì)《決定》部署的農(nóng)村土地體制改革，農(nóng)民同地同價(jià)，減少征地范圍；（2）強(qiáng)調(diào)用地紅線、用途規(guī)劃管制，約束政府用地；（3）農(nóng)民抵制強(qiáng)拆強(qiáng)征，征地難度越來(lái)越大。結(jié)果就是地方政府的土地出讓金將大幅度下降，并越來(lái)越少，征地囤地儲(chǔ)備抵押給銀行借債的行為也將受到限制，其他借債行為也會(huì)因債務(wù)審計(jì)和考核大大減少。一方面，地方政府財(cái)政將遇到前所未有的困難，行政公務(wù)經(jīng)費(fèi)緊張，交通補(bǔ)助等公共服務(wù)開(kāi)支將縮減，生態(tài)保護(hù)環(huán)境污染支出將不保，低收入人員保障將受到影響，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法建設(shè)和維護(hù)；另一方面，住宅投資性需求也無(wú)法抑制，房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。
       目前研究開(kāi)征房產(chǎn)稅另一個(gè)方案的思路是：居民住宅年期不永續(xù)化，基本居住消費(fèi)部分免征房產(chǎn)稅，對(duì)多套房累進(jìn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，對(duì)企業(yè)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。具體表現(xiàn)為： （1）現(xiàn)有土地管理法使用年限40~70年，到期重新申請(qǐng)，按照使用期結(jié)束時(shí)的價(jià)格交納出讓金后可繼續(xù)使用，否則國(guó)家收回土地使用權(quán)和地面建筑。（2）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起，按市價(jià)累進(jìn)征收。比如，一居民在北京有四套住宅，都為150平方米，價(jià)格均為5萬(wàn)元。第二套按市價(jià)2％征收，則 需交稅金15萬(wàn)元；第三套按市價(jià)3％征收，需交稅金22．5萬(wàn)元；第四套住宅，按4％稅率征收，需交30萬(wàn)元。這個(gè)方案的結(jié)果是：（1）開(kāi)征房產(chǎn)稅的前幾年中，由于累進(jìn)征稅，加上房產(chǎn)稅擠出住宅交易，地方財(cái)政房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅收入大幅度增加。（2）房產(chǎn)稅開(kāi)征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，其一，使地方政府的房產(chǎn)稅減少，如果大部分都將一套以上房拋出，只保留居住房，由于第一套免稅，政府 住宅房產(chǎn)稅部分又陷入枯竭；其二，如果僅開(kāi)征企業(yè)的房地產(chǎn)稅，稅收負(fù)擔(dān)就會(huì)全部壓在企業(yè)身上，稅負(fù)過(guò)重會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)和就業(yè)崗位的穩(wěn)定和增加；其三，房屋 供應(yīng)量大增，房?jī)r(jià)下跌，可能使銀行壞賬增加，金融風(fēng)險(xiǎn)加大，政府房產(chǎn)稅征稅價(jià)格水平也下降，收入也會(huì)減少。（3）城鎮(zhèn)居民基本消費(fèi)住宅不交房產(chǎn)稅，二套要 交稅，不論是一套還是多套，都只是在規(guī)定期限內(nèi)有使用產(chǎn)權(quán)，過(guò)期不補(bǔ)則土地和建筑物無(wú)償收歸國(guó)有。
       按照這種思路，一是雖然無(wú)損基本居住居民，但持有多套房的中產(chǎn)階層財(cái)富再分配過(guò)猛，將嚴(yán)重?fù)p害中產(chǎn)階層利益，不利于中產(chǎn)階層的擴(kuò)大；二是中產(chǎn)階層拋完一套以上房產(chǎn)后，居住房產(chǎn)方面失去了地方財(cái)政的穩(wěn)定稅源，不符合“居住并有房屋財(cái)產(chǎn)，政府就要提供公共服務(wù)，居住人相對(duì)應(yīng)需要交納稅收”這一原則。這種思路方案的改革，雖然易于啟動(dòng)，但是后患無(wú)窮。
       周天勇進(jìn)一步指出，房產(chǎn)稅改革不啟動(dòng)，或者基本居住消費(fèi)部分不改革而對(duì)多套房累進(jìn)進(jìn)行大改，這兩種思路，都是行不通的。正確的思路應(yīng)該是：以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)。土地所有制改革的方向，是全部國(guó)有、永續(xù)使用，對(duì)全部土地進(jìn)行發(fā)證確權(quán)；區(qū)分消費(fèi)與投資并按居住面積分類(lèi)征稅；根據(jù)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平對(duì)消費(fèi)性住宅征稅，并且分六年逐步征收到位；根據(jù)市價(jià)對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行征稅；對(duì)于原本征收了高額土地出讓金的部分土地先征后退、避免重復(fù)征稅。按照這樣的思路去設(shè)計(jì)具體的房地產(chǎn)稅征收政策和過(guò)渡方案，才能兼顧政府，企業(yè)，和高、中、低不同收入人群各自的利益，實(shí)現(xiàn)較為平穩(wěn)的過(guò)渡和可持續(xù)發(fā)展。