保定老項目銷售多年仍未清盤 開發(fā)商雇人買樓“裝”熱銷

有數(shù)據(jù)顯示，按照去年的月均去化量，保定目前的庫存去化時間高達38個月，是北京的5倍—6倍
“聽說副中心概念一出，保定的房子幾天時間每平方米就長了好幾千塊錢，身邊有兩撥朋友都叫我一起去‘團購’，你說靠譜嗎？”在傳出保定被確定為畿輔節(jié)點城市的消息后，記者身邊的一位朋友這樣向記者咨詢。

而根據(jù)克而瑞信息集團發(fā)布的2014年3月份全國288個城市一手房價格指數(shù)顯示，保定市以4.8%的環(huán)比漲幅高居全國首位。

不過，記者在親赴保定現(xiàn)場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這一輪保定樓市的上漲，更多的是源于投機和炒作。經(jīng)過這一輪炒作的保定樓市，顯然已經(jīng)走到了一個十字路口。

市中心尚有大量新房未售

在保定九號國際城項目的售樓處，記者走入后發(fā)現(xiàn)沙盤前空無一人，只是在售樓處的柜臺后坐著兩個銷售人員。“是來看房的嗎”，在得到記者肯定的答復后，其中一位銷售人員告訴記者，這個項目的住宅部分已經(jīng)交了鑰匙，買完可以直接入住，目前的均價是8200元/平方米，如果是全款支付，可以優(yōu)惠到7700元/平方米。

而在隨后的交談中，記者了解到，這個距離保定市政府僅2公里，且位于繁華商業(yè)區(qū)的項目，早在4年前便已開盤，當時的價格為4000元/平方米，全部800多套住宅也一起推向市場，但4年過去，目前還剩100多套沒有售出。同時，4年時間該項目的整個商業(yè)部分竟然還未開始建設，也沒有對外銷售。

對于近期北京副中心概念給價格帶來的影響，上述銷售人員表示，該項目今年初的價格在6600元/平方米—6700元/平方米，副中心概念出來后，項目每平方米上漲了1000多元，但銷量并沒有明顯變化。

這一情況同樣出現(xiàn)在了維多利亞夏郡身上。

維多利亞夏郡銷售中心的工作人員告訴《證券日報》記者，目前該小區(qū)230平方米的大戶型均價在6000元/平方米，小戶型的均價則要高一些，達到6900元/平方米。“副中心這陣風吹過來之后，我們漲了1000元/平方米”，該工作人員稱，“不過價格漲了，銷量沒什么變化，畢竟我們房子也不多了”。

此外，在保定北二環(huán)內(nèi)的北城楓景項目，其銷售人員也告訴記者，雖然屬于當?shù)孛?mdash;保師附校新校區(qū)的學區(qū)房，但這個開盤多年建筑面積高達37萬平方米的項目，目前仍有不少低層房源在售。

值得注意的是，上述三個老項目出售的住宅，全部是現(xiàn)房，但在副中心概念傳出后，銷量卻遠不及那些位置和周邊配套均不如自己的新項目期房。

對此，有當?shù)亻_發(fā)商告訴記者，上述情況證明了近期的保定樓市，明顯是被投機需求炒起來的。近期賣的較火新項目，大部分都位于保定北面的新市區(qū)與北市區(qū)，離高速出入口較近。來買房的人，很大一部分都是北京的客戶，其中不少更是連戶型都不看，問好價格就直接全款買了好多套，因此這部分客戶可以肯定是來投資的。而由于老項目房源比較少，且宣傳力度遠不及這些新盤，因此這些投資客基本都把資金砸在了新項目上，不少當?shù)厝艘豢磧r格真的漲了，也趕緊跟著就買了。

同時，上述開發(fā)商透露，一些賣的比較好的項目，甚至雇了不少人，裝作從北京來的投資客，一些本來只是想看看的客戶，一看排隊買房的人這么多，腦袋一熱就簽約了。

而根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份至11月份保定商品房累積成交150.919萬平方米，月均消化14萬平方米。按照目前的可售面積531萬平方米計算，保定庫存去化時間高達38個月，是北京的5倍—6倍。

中投聯(lián)達董事長楊少鋒也表示，“保定這些天的炒房熱，在我看來是不成熟市場中商家的一次集體哄抬物價行為，北京副中心到目前為止還是一個河北單方面的愿景，即便實施，真正形成規(guī)模也是十年之后的事。而受益的，首先是環(huán)北京一圈的區(qū)縣，和保定關系其實不大”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，保定市區(qū)尚有大量可供應的土地；同時利好落地力度存疑，對于北京目前的各種資源來說，能夠落地到保定的有限。目前北京的大興、通州等區(qū)域依然處于待開發(fā)階段。

二手房難變現(xiàn)

相比于新房市場，在副中心概念傳出后，保定的二手房市場也出現(xiàn)了量價齊漲的狀況，但幅度遠不及新房，且在清明節(jié)過后，二手房市場的成交狀況便已經(jīng)恢復到了以往的正常水平。

而記者在走訪了數(shù)家二手房中介店面后也發(fā)現(xiàn)，除了記者外，這些中介店面沒有一個到訪客戶。在保定最大的二手房中介商華中置地的一家店面里，其工作人員告訴記者，3月份他們公司的二手房成交量確實出現(xiàn)了30%的增長，但進入4月份后，成交量便出現(xiàn)了下滑，當天到訪客戶比較少也是和工作日有關。

記者在這家門店的墻壁上看到，不少二手房掛單上的售價都被顏色鮮艷的紅色水筆修改過。其中一套原價76萬元的三室兩廳，便被修改為85萬元，而另外一套70萬元的二手房，數(shù)字0則直接被改成了6。

對此，店內(nèi)的工作人員表示，“這些都是副中心概念出來后漲的價，掛出來的還算是漲的不多的，基本在1000元/平方米以內(nèi)，特別離譜的我們干脆就沒往外掛。不過之前成交最多的還是那些沒漲價的房子，客戶以前還會砍砍價，3月份的時候基本上是業(yè)主不提價就算運氣好了”。記者也確實看到，凡是被紅筆改了價格的二手房，大多都沒有被標出已售的字樣。

實際上，就保定目前的情況看，在城區(qū)大量新盤的供應壓力下，當?shù)氐亩址渴袌霾⒉换钴S，即便是3月份市場最好的時候，其全月成交也僅百余套。對此，張大偉也表示，河北很多區(qū)域目前還沒有成型的二手房市場，即使出現(xiàn)房價的上漲，也很難變現(xiàn)。因此，到當?shù)赝顿Y還是需要謹慎。