上周四，在浙江省余姚市一個公交車?？空军c(diǎn)，一張印著“總價99萬，買別墅送牟山湖”字樣的樓盤廣告，吸引了不少市民駐足觀望。

別墅賣價之低，甚至僅相當(dāng)于市區(qū)一套百余平方米的普通住房價錢，一下子在余姚炸開了鍋。

打出這則廣告的樓盤，為余姚市世茂牟山湖項目，距離市中心大約15公里，這次主推B、C地塊230套別墅，建筑面積約為183平方米/套。

一位知情人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，本月底之前，世茂牟山湖項目230套別墅，一次性降價40%以上開盤銷售。售樓人員小徐對記者說，230套別墅平均售價在150萬元/套左右，其中至少5套價格為99萬元/套，而此前內(nèi)部的定價為220萬元/套以上，最便宜的也要170萬元/套。

在業(yè)界人士看來，這次世茂牟山湖別墅大降價，只是揭開了余姚樓市“綜合征”的冰山一角。

一次性降價40%

目前，余姚市區(qū)新建商品房的價格，在9000元/平方米~14000元/平方米之間。本報記者了解到，一些本土房企開發(fā)的別墅、排屋價格仍在兩三萬元，基本處于有價無市狀態(tài)。

此次，一次性、大規(guī)模降價40％以上，令世茂牟山湖這230套別墅的“身價”，僅等同于市區(qū)一套普通商品房的總價。

“公司希望盡快回款。”世茂牟山湖項目售樓員小徐說，按每套均價150萬元出售，B、C別墅群只能勉強(qiáng)保本。他說，該地塊樓面地價接近4000元/平方米，建好后每套別墅成本至少在130萬元以上，“賣99萬元，至少要虧損30萬元左右。”之前牟山湖周邊別墅售價，每平方米都在兩三萬元左右。

余姚世茂牟山湖項目，開發(fā)商是世茂房地產(chǎn)控股有限公司。小徐說，2012年世茂地產(chǎn)取得該項目地塊，總占地面積約500畝，每畝成本價170萬元，分A、BC、H三個片區(qū)進(jìn)行開發(fā)。2012年底，世茂牟山湖項目A片區(qū)124套別墅開盤，均價在2萬元/平方米左右。

小徐坦言，去年世茂地產(chǎn)寧波片區(qū)剛完成銷售指標(biāo)，今年總公司銷售目標(biāo)又有所提高，在行情不如去年情況下，今年寧波片區(qū)的銷售壓力非常大。資料顯示，去年世茂地產(chǎn)營業(yè)額為415億元，同比增長44.9%。然而，今年1、2月份，世茂地產(chǎn)銷售額30.6億元、27.1億元，分別同比下降26%和17%。

庫存承壓極限

世茂牟山湖別墅大幅降價銷售的消息，牽動了余姚樓市敏感的神經(jīng)。

之前余姚“太守名府”豪宅，每平方米銷售價格在26000元。去年12月份，該樓盤下調(diào)6000元/平方米進(jìn)行促銷，結(jié)果令很多購房者難以接受。該售樓處里擺放的樓盤模型，被激動的業(yè)主砸裂成好幾塊。

知情人士向本報記者透露，為緩解銷售壓力，之前世茂地產(chǎn)寧波公司計劃市區(qū)某樓盤降價2000元/平方米銷售，當(dāng)?shù)卣@悉后介入，此事只能作罷。“選擇余姚項目降價銷售，主要在于產(chǎn)品為別墅項目，且偏離市中心，相對來說各方壓力會小些。”

“供應(yīng)量太大了，房子太多了，現(xiàn)在余姚樓市處在很艱難的階段。”一位余姚市住建局相關(guān)科室人員接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時說，今年銷售形勢不好，房企呼聲、壓力都比較大。

“商品房銷售形勢低迷，可售存量商品房大量積壓。”一份余姚市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會資料顯示，目前余姚可售存量住宅約為10750套、150萬平方米；竣工未售約60萬平方米；去年新開工約130萬平方米；另外，還有大量的拆遷安置空關(guān)房，初步統(tǒng)計約為110萬平方米、7000套左右。

另據(jù)寧波愛地房產(chǎn)咨詢有限公司統(tǒng)計，今年3月余姚存量商品房21050套，約為慈溪、象山、寧海和奉化的3.28、2.93、5.69、36.86倍，占上述5個縣市總量的54%。3月份，余姚新增供應(yīng)量584套，是其他4個縣市總和的1.59倍。

上述余姚市住建局人士說，去年余姚商品房銷售大約60萬平方米，按此計算，庫存商品房至少需要消化兩三年。而寧波房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)人士預(yù)測，之前余姚每年商品房銷售在20萬~60萬平方米之間，按此計算，存量商品房至少可以消化五六年以上。

寧波愛地房產(chǎn)咨詢有限公司統(tǒng)計，去年1月份，余姚住宅成交價格10816元/平方米，到今年3月份價格已下降至9235元/平方米。

值得關(guān)注的是，一位余姚市官員認(rèn)為，目前余姚每戶家庭至少擁有兩套房子。再加上，房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求，房子不再是百姓“投資品”，外來購房者需求量小，意味著潛在購買力在下降。“余姚房地產(chǎn)目前這種狀況，也是三四線城市面臨的共性問題。”

余姚市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會資料顯示，目前，余姚房企在當(dāng)?shù)劂y行的貸款總額達(dá)157.6億元，同比增長28.24%，企業(yè)、銀行壓力都很大。由于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，有的甚至無力償還銀行貸款，一些企業(yè)已面臨資金鏈斷裂的困境。

系統(tǒng)性風(fēng)險暴露

目前，余姚市常住人口只有一百余萬，卻有8個大型城市綜合體，以及足夠四五年消化的庫存商品房。事實上，類似余姚的城市大開發(fā)、商品房高庫存等狀況，在國內(nèi)三四線城市多有存在?，F(xiàn)如今，在商品房銷售形勢低迷的情況下，一些余姚本土房企已面臨資金鏈斷裂困境，而大型外來房企則抓住機(jī)會大打“價格戰(zhàn)”。

上個月，余姚市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會“上書”市政府“火線救援”，提出回購商品房用于拆遷安置房、放寬限購限貸等建議。該協(xié)會一位負(fù)責(zé)人對本報記者說，幾乎當(dāng)?shù)厮兄圃炱髽I(yè)均參與了余姚房地產(chǎn)開發(fā)，房價大幅下跌或?qū)⑽＜坝嘁嶓w經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。

上述余姚住建局官員表示，近幾年來，幾乎有名、大的余姚實體企業(yè)，均以參股、投資、合作開發(fā)的形式參與了房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在房子賣不出，資金都壓在里面。“目前已殃及到不少實體企業(yè)，這將對全市經(jīng)濟(jì)帶來更大的影響。”

“房地產(chǎn)已經(jīng)捆綁了整個余姚經(jīng)濟(jì)。”該官員稱，2010年高峰時，余姚市土地出讓金超過100多億元。目前，當(dāng)?shù)厥斩?0%以上來自房地產(chǎn)。

與此同時，官方數(shù)據(jù)顯示，余姚經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體保持平穩(wěn)。

余姚市政府報告顯示，去年余姚GDP為749.63億元，同比增長7.3%；公共財政預(yù)算收入106.34億元，同比下降5.8%；公共財政預(yù)算支出74.59億元，增長10%；完成固定資產(chǎn)投資440.06億元，增長21.7%，其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133.03億元。

“官方數(shù)據(jù)還是很不錯的，但下面的企業(yè)已經(jīng)非常困難了。”一位余姚市官員對《第一財經(jīng)日報》記者說，在當(dāng)前房企資金鏈非常困難之際，相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅預(yù)征，“一些余姚房企已經(jīng)做好了破產(chǎn)的最壞打算。”

上述官員說，2008年之前，余姚房地產(chǎn)發(fā)展是比較正常的，房價也是比較穩(wěn)定的。然而，4萬億刺激政策后，當(dāng)?shù)赝频財?shù)量很大，房價、地價也在成倍上漲，2010年“太守名府”樓面地價高達(dá)17000元/平方米，成為當(dāng)?shù)?ldquo;地王”。

也就在這幾年，余姚本土房企的“壟斷開發(fā)”格局被打破，眾安、華潤、萬達(dá)、世茂、保利、綠城等相繼在余姚“瘋狂”拿地。余姚市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會資料顯示，2009年至2013年，外地房企余姚拿地2140畝，是本土房企城區(qū)拿地面積的3倍以上。

這些招商引資過來的大型房企，其議價空間、融資能力等優(yōu)勢明顯，拿地成本至少低于本土房企的30%以上。同時，大型房企在提升余姚城市品質(zhì)的同時，也在大大擠壓本地中小房企生存空間，令余姚樓市進(jìn)入“房企大鱷競爭”階段。

一家余姚當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人向本報記者坦言，余姚開發(fā)量太大，已經(jīng)沒有他們的生存空間。今后他們開發(fā)項目要么向一二線城市轉(zhuǎn)移，要么退出房產(chǎn)市場。

如今，余姚聚集著萬達(dá)、華潤萬象、保利、財富廣場、河姆渡廣場等8個城市綜合體，建筑面積至少在200萬平方米以上。上述余姚市官員說，余姚消費(fèi)體量不是很大，一兩個城市綜合體已經(jīng)足夠，如今8個城市綜合體實在太多，至今已開業(yè)只有萬達(dá)1家綜合體。