張女士（化名）在2013年年初購(gòu)買(mǎi)了先烈南路一套單價(jià)19000元/平方米的商業(yè)公寓小戶(hù)型單位，辦好手續(xù)之后碰上租賃旺季，以月租金2600元成功租給在環(huán)市東工作的白領(lǐng)，賬面租金回報(bào)率高達(dá)5.2%。最近，張女士的朋友打算在附近也買(mǎi)一套商業(yè)公寓投資，她幫朋友一問(wèn)行情才發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似的單位價(jià)格已漲至23000元/平方米左右，于是連聲稱(chēng)幸運(yùn)：“還好趕早一年買(mǎi)，要是現(xiàn)在才買(mǎi)，最少都要多付20%了。”張女士對(duì)現(xiàn)時(shí)的租金回報(bào)還挺滿(mǎn)意，賺著房?jī)r(jià)升值的同時(shí)，租金回報(bào)還比銀行定存和部分理財(cái)產(chǎn)品高。雖然房子價(jià)格漲了，但張女士還是打算繼續(xù)持有，等春節(jié)假期結(jié)束后再調(diào)高租金出租。

春節(jié)假期將近，一年到頭守候筍盤(pán)的投資者，也暫時(shí)收拾心情準(zhǔn)備過(guò)年，年前入市意愿大多不高，持幣過(guò)年是多數(shù)投資者現(xiàn)時(shí)的心情寫(xiě)照，以期儲(chǔ)備實(shí)力待年后再戰(zhàn)江湖?；仡檮倓傔^(guò)去的2013年，有不少果斷出手的投資客，除了斬獲物業(yè)升值的利好外，還能收獲至少跑贏銀行定存利率的租金回報(bào)。據(jù)合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年二手住宅及商業(yè)公寓市場(chǎng)當(dāng)中投資型需求占比達(dá)8%，與2012年投資型需求僅占6.1%相比，數(shù)據(jù)反映在2013年樓市交投暢旺的行情下，也激發(fā)起投資型購(gòu)房需求隨之增加。

租金回報(bào)率小戶(hù)型跑贏大戶(hù)型

合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，在2013年內(nèi)經(jīng)由合富置業(yè)促成買(mǎi)入并租出的二手住宅及商業(yè)公寓成交個(gè)案當(dāng)中，平均租金回報(bào)率僅2.93%，而在2009年時(shí)平均租金回報(bào)率曾高達(dá)4.13%，隨著近幾年樓價(jià)快速上漲，租金雖然同步上升，但增速遠(yuǎn)低于樓價(jià)，因此租金回報(bào)率亦隨之逐年下降。

不過(guò)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，入市門(mén)檻相對(duì)較低的小戶(hù)型單位，租金回報(bào)率高于市場(chǎng)整體水平的同時(shí)，往往也會(huì)比入市門(mén)檻高的大戶(hù)型單位要理想，因此，不少長(zhǎng)線(xiàn)投資者仍是將投資的重點(diǎn)鎖定在小戶(hù)型單位上。來(lái)自合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，面積在30平方米以下的物業(yè)平均租金回報(bào)率最高，超過(guò)4%，而面積在150平方米以上的物業(yè)平均租金回報(bào)率最低，不到2.3%。

合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，對(duì)于還有購(gòu)房資格的長(zhǎng)線(xiàn)投資者來(lái)說(shuō)，選擇房源的空間相對(duì)較大，除了住宅外還可以考慮商業(yè)公寓，而對(duì)于已沒(méi)有名額買(mǎi)住宅的人士來(lái)說(shuō)，商業(yè)公寓對(duì)比起其他商用物業(yè)來(lái)說(shuō)，投資穩(wěn)健性相對(duì)高一些。在衡量物業(yè)投資價(jià)值的時(shí)候，除了參考買(mǎi)入價(jià)格、租金回報(bào)率等因素外，還可以參考出租活躍度。2013年租賃交投較為活躍的珠江新城、天河北、西門(mén)口等租賃市場(chǎng)交投活躍的區(qū)域，同時(shí)也是投資者關(guān)注度最高的區(qū)域。其中，小戶(hù)型投資較活躍的西門(mén)口板塊，2013年平均租金回報(bào)率達(dá)3.73%，不少大齡樓梯樓1房1廳小戶(hù)型單位，由于總價(jià)不高但租金和租賃活躍度都較不錯(cuò)，因而亦相當(dāng)受投資者青睞。

投資者偏好不限購(gòu)商業(yè)公寓

在限購(gòu)政策繼續(xù)影響的環(huán)境下，自2013年起不限購(gòu)的商業(yè)公寓比起住宅公寓更受投資者青睞，在一手商業(yè)公寓銷(xiāo)售行情不錯(cuò)的情況下，二手市場(chǎng)上即買(mǎi)即可放租獲利的二手商業(yè)公寓，同樣受到投資者青睞。

數(shù)據(jù)顯示，在2013年二手公寓市場(chǎng)上，商業(yè)公寓成交比例高達(dá)66%，而住宅公寓成交比例僅34%。商業(yè)公寓比住宅公寓熱銷(xiāo)的原因，主要還在于“不限購(gòu)”的特點(diǎn)，不少有足夠購(gòu)買(mǎi)力而希望投資房產(chǎn)的長(zhǎng)線(xiàn)投資者受限于沒(méi)有購(gòu)房資格而未能投資住宅，在這種情況下“不限購(gòu)”的商業(yè)公寓的吸引力隨之大增。

以公寓較為集中的珠江新城西區(qū)為例，租金最高的愛(ài)丁堡國(guó)際公寓，雖然投資門(mén)檻至少都要260萬(wàn)元以上，但其在高端外籍租客群體中的租賃活躍度及租金收益，依然吸引資金實(shí)力雄厚的投資者出手。據(jù)合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年愛(ài)丁堡國(guó)際公寓平均租金回報(bào)率高達(dá)4.03%，高于周邊鉑林國(guó)際公寓、嘉裕禮頓陽(yáng)光大廈等住宅公寓。不過(guò)，對(duì)于資金實(shí)力相對(duì)較弱的小型投資者來(lái)說(shuō)，若有購(gòu)房資格的話(huà)，還是更傾向于選擇發(fā)展相對(duì)成熟的低總價(jià)住宅公寓。合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，平均租金回報(bào)率分別達(dá)3.44%和3.53%的鉑林國(guó)際公寓和嘉裕禮頓陽(yáng)光大廈的小戶(hù)型單位，在2013年亦相當(dāng)受小型投資者的關(guān)注，而這類(lèi)住宅公寓租客多是在附近上班的白領(lǐng)。

在商業(yè)公寓投資一片火熱的市場(chǎng)情況下，也有例外的情況出現(xiàn)，對(duì)于仍有資格購(gòu)買(mǎi)住宅的投資者來(lái)說(shuō)，部分區(qū)域的住宅公寓吸引力更勝商業(yè)公寓。在環(huán)市東商圈周邊既有時(shí)代YOU公寓、三木國(guó)際公寓等商業(yè)公寓，也有好世界公寓等住宅公寓。但是，從2013年整體行情來(lái)看，無(wú)論在二手買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)還是租房市場(chǎng)，好世界公寓的交投活躍度遠(yuǎn)高于商業(yè)公寓。

“時(shí)代YOU公寓的二手均價(jià)現(xiàn)在才21000-23000元/平方米，而好世界公寓單價(jià)已超過(guò)30000元/平方米了”，合富置業(yè)建設(shè)五馬路分行主管麥鳳蘭表示，不過(guò)投資者往往更喜歡買(mǎi)住宅公寓。原因很簡(jiǎn)單，位置好，租賃交投活躍，轉(zhuǎn)手也更容易，所以有名額的大多都喜歡買(mǎi)好世界公寓。租客的偏好更為直接，麥鳳蘭表示，租客都是看價(jià)錢(qián)的，好世界公寓最便宜3000多元就租得到，而時(shí)代YOU公寓最便宜都要4000多元才有交易，租客自然會(huì)首選租住好世界公寓。