“小超人”李澤楷終于以9.28億美元這一被業(yè)內(nèi)公認的低價，把燙手山芋盈科中心賣了出去。在太平洋百貨撤店之后，這一老牌商業(yè)地產(chǎn)的租金收入一直在下降，對此，“小超人”已經(jīng)失去了信心和耐心。
盈科中心9.28億美元低價成交
根據(jù)盈大地產(chǎn)的公告，英屬維爾京群島注冊的公司Vinter Star Limited與其達成協(xié)議，買下北京物業(yè)盈科中心，成交金額9.28億美元（折合人民幣57.5億元）。該協(xié)議還有待股東特別大會批準，按計劃，此交易將在2014年8月28日完成。
1998年落成的盈科中心，由“小超人”李澤楷旗下電訊盈科持股74.5%的盈大地產(chǎn)持有，占地約1萬平方米，總建筑面積約22萬平方米，其中未售部分包括總建筑面積17萬平方米及861個停車位，由兩座甲級寫字樓、兩座高級服務(wù)式公寓及近3.8萬平方米的商業(yè)面積組成。
從地理位置來看，盈科中心位于北京知名的三里屯街區(qū)，工人體育場北路南段，直接連接地鐵10號線團結(jié)湖站。按照推算，盈科中心平均售價每平方米約4.3萬元，較一街之隔的三里屯SOHO寫字樓市場平均叫價6.2萬元，相差約三成。
租金收入接連下滑是拋售主因
一位盈大地產(chǎn)董事認為，該出售價格合理，出售事項符合盈大地產(chǎn)股東的最佳利益。房地產(chǎn)私募基金基匯資本隨后也宣布，買下盈科中心的公司正是自己投資的一家公司。但業(yè)內(nèi)多認為，成交價是一個低價。那么，李澤楷緣何低價拋售這一地段稱得上絕佳的物業(yè)呢？
對于盈科中心，李澤楷一直有心出售。早在2008年，盈大地產(chǎn)就曾叫價41.03億港元打算出售盈科中心。到了2011年，又有消息稱打算以40億元人民幣出售盈科中心，但隨后盈大地產(chǎn)進行了澄清。兩年之后，盈大又傳出有意賣掉盈科中心，終于在第三年，盈科中心易手了。
從公布的財報來看，盈科中心的出租率一直不高。2013年的半年報顯示，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期66%的出租率出現(xiàn)明顯下滑，而租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現(xiàn)了下滑。
盈科中心能否盤活有待觀察
基匯資本的總裁和聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰在收購盈科中心后表示，這是個難能可貴的機會，在北京無法復制的地段收購到如此大型、可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目，相信此類型的資產(chǎn)將繼續(xù)提供出色的回報。該項目來自零售、辦公樓和服務(wù)型公寓多樣化的現(xiàn)金流，是規(guī)避風險的天然屏障。
目前基匯資本在三里屯商圈投資和管理的項目包含三里屯太古里、北京極棧酒店和萬國公寓?？梢韵胂?，基匯資本一定會對盈科中心，尤其是對它六層的商業(yè)進行重新裝修和定位，然后再伺機出售。但要盤活盈科中心挑戰(zhàn)也不小。
目前，盈科中心寫字樓的租金在12至13元每天每平方米，而旁邊的三里屯SOHO只有8元左右。雖然在寫字樓檔次上盈科中心略高一些，但三里屯SOHO更加靈活的面積基本封住了盈科中心的后路。而面對甲級寫字樓，盈科中心周邊又有盈通中心、世茂廣場等樓宇的競爭。
第一現(xiàn)場
曾“一座難求”的星巴克如今生意冷清
對很多北京市民來說，盈科中心一度是北京使館區(qū)的一大地標建筑，這里的太平洋百貨也是三里屯地區(qū)為數(shù)不多的大型商業(yè)。尤其是對很多上了歲數(shù)的北京人來說，盈科太平洋的影響力可能要遠超現(xiàn)在的三里屯街區(qū)。
不過，由于地理位置、商業(yè)氣氛的原因，太平洋百貨在盈科中心一直經(jīng)營困難。到2011年，太平洋百貨從盈科撤退。此后，盈科中心地下一層至地面五層共計6層的物業(yè)一直未能租出，至今已空置3年時間。與此同時，盈科中心寫字樓人氣也進一步下滑。
記者來到盈科中心，寫字樓中間的巨大商業(yè)都有圍擋遮住，這本來是太平洋百貨的三個入口。盈科中心樓下的星巴克也是三里屯區(qū)域第一家星巴克。在盈科中心人氣旺盛之際，這家星巴克總是人聲鼎沸，一座難求。太平洋百貨撤退后，部分大牌公司也從盈科寫字樓搬離，這一星巴克的生意也有明顯下滑。
新聞內(nèi)存
神秘的基匯資本
幾乎是盈大地產(chǎn)宣布出售盈科中心的同時，基匯資本也表示，旗下的一家公司收購了盈科中心。基匯資本到底是一家什么樣的公司？
2005年，香港地產(chǎn)世家的吳繼煒和吳繼泰兄弟創(chuàng)辦基匯資本，目前該公司共管理4只以大中華區(qū)和亞太地區(qū)為目標的房地產(chǎn)基金。該公司管理資產(chǎn)金額達75億美元。相比純粹的財務(wù)投資，吳氏兄弟更愛好買下破舊的老樓，重新包裝然后獲利了結(jié)。
2005年，基匯資本買下上海南京東路一棟爛尾樓，隨后進行重新概念包裝，將其變成了購物休閑廣場353廣場，2008年開業(yè)時引入了Zara、Guess等品牌，又管理了4年之后，基匯資本把這個項目出售給了其他投資者，自己成功退出。
該公司另一樁著名的買賣是收購英國倫敦勞合社大樓。2013年7月，該公司代表中國平安出資2.6億英鎊向德國Commerzbank銀行收購位于倫敦市金融區(qū)中心的勞合社大樓。
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