北京時(shí)間4月8日凌晨消息，外媒近日刊文稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)公司正在收購(gòu)銀行的股份，這引發(fā)了市場(chǎng)有關(guān)本已捉襟見(jiàn)肘的開(kāi)發(fā)商正試圖討好銀行的擔(dān)憂情緒。
       據(jù)國(guó)內(nèi)媒體報(bào)道，中國(guó)10家房地產(chǎn)公司已對(duì)銀行進(jìn)行了人民幣184億元（約合30億美元）的投資。在這些開(kāi)發(fā)商中，有些公司已經(jīng)面臨著沉重的負(fù)債，這就引發(fā)了市場(chǎng)有關(guān)其為何要進(jìn)行這些投資交易的疑問(wèn)。市場(chǎng)尤其想要知道的是，房地產(chǎn)公司是不是希望利用這些投資交易來(lái)建立起與銀行之間的聯(lián)系，并利用這種聯(lián)系來(lái)獲得優(yōu)惠的貸款待遇。
       外媒指出，盡管以前曾經(jīng)有過(guò)一些個(gè)例，但像現(xiàn)在這樣房地產(chǎn)公司蜂擁收購(gòu)銀行股份的局面則是史無(wú)前例的。從時(shí)機(jī)選擇上來(lái)看，當(dāng)前環(huán)境是中國(guó)的房地產(chǎn)和土地價(jià)格正面臨壓力。據(jù)財(cái)新網(wǎng)最近報(bào)道稱(chēng)，在北京、上海、深圳和廣州等一線城市中，第一季度售出的住房數(shù)量與去年同期相比減少了40%以上。同時(shí)還需要牢記的一個(gè)數(shù)據(jù)是，在目前在建的住房中，一線城市在建住房在總量中所占比例僅為5%。
       穆迪投資者服務(wù)機(jī)構(gòu)分析師Kaven Tsang表示：“我們認(rèn)為，它們（中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）覺(jué)得無(wú)法直接從銀行那里獲得融資，但將為其客戶尋找獲得抵押貸款融資的機(jī)會(huì)，或是為其承包商獲得融資機(jī)會(huì)。”
而這就意味著，問(wèn)題的焦點(diǎn)仍舊在于中國(guó)市場(chǎng)的投資過(guò)度現(xiàn)象，尤其是兩種主要的投資指標(biāo)之間存在的差距：固定資本形成總值（GFCF）與固定資產(chǎn)投資（FAI）。
       法國(guó)巴黎銀行分析師理查德·艾利（Richard Iley）指出，以上兩個(gè)指標(biāo)曾在一段時(shí)間里呈現(xiàn)出互相跟隨的走勢(shì)，但在大約十年以前開(kāi)始脫離這種關(guān)系，這段時(shí)間里固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度的總是高于固定資本形成總值。在過(guò)去五年時(shí)間里，固定資產(chǎn)投資的平均每年增長(zhǎng)速度為21%，而同期固定資本形成總值的增長(zhǎng)速度為16%，GDP的增長(zhǎng)速度為13%。
       其結(jié)果是，固定資產(chǎn)投資在GDP總額中所占比例大幅上升，到2013年達(dá)到了77%以上，較固定資本形成總值在GDP總額中所占比例高出了30多個(gè)百分點(diǎn)。
       正如美國(guó)卡內(nèi)基國(guó)際和平基金會(huì)高級(jí)研究員、世界銀行前中國(guó)業(yè)務(wù)局局長(zhǎng)黃育川（YukonHuang）所指出的那樣，雖然目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但整體信貸水平的增長(zhǎng)一直都是與固定資產(chǎn)投資的迅速增長(zhǎng)相契合的，而并非與固定資本形成總值的增長(zhǎng)相契合。那么，到底是什么原因?qū)е铝诉@種差距的產(chǎn)生呢？
       艾利在最近發(fā)布的研究報(bào)告中對(duì)這個(gè)問(wèn)題作出了解釋?zhuān)麑?xiě)道：
       “簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，答案就是固定資產(chǎn)投資是一個(gè)遠(yuǎn)比固定資本形成總值寬泛的概念。后一個(gè)概念是指資本形成總值的國(guó)家賬戶，因此會(huì)試圖捕獲固定資產(chǎn)收購(gòu)以及非生產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的增加等信息。但固定資產(chǎn)投資則加入了現(xiàn)有資產(chǎn)支出的內(nèi)容，例如土地出售和二手資本的購(gòu)買(mǎi)交易等，這些信息是被排除在固定資本形成總值之外的，原因是其代表資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而非新資本的創(chuàng)造。
       固定資本形成總值與固定資產(chǎn)投資差距擴(kuò)大的衡量標(biāo)準(zhǔn)（同時(shí)也是最明顯的解釋?zhuān)┦峭恋爻鍪劢灰椎难杆僭鲩L(zhǎng)，同時(shí)伴隨著土地價(jià)格的瘋狂上漲。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，出售土地使用權(quán)也是主要的收入來(lái)源之一，這些收入主要被用于準(zhǔn)財(cái)政活動(dòng)，這些活動(dòng)自2008年以來(lái)一直都在推動(dòng)投資比例持續(xù)上升。一般來(lái)說(shuō)，地方政府會(huì)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售土地使用權(quán)，然后將所得收入分配到地方政府自己的融資工具（即地方政府融資平臺(tái)）中去。隨后，這些收入將被用作擔(dān)保品，進(jìn)一步為不動(dòng)產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目提供融資。
       但是，想要證明不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及土地以過(guò)高價(jià)格出售是固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)背后的推動(dòng)力則相對(duì)困難。在通常情況下，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的土地被用作總土地出售量的代表。但是，這一數(shù)字一直以來(lái)都相對(duì)穩(wěn)定，在GDP總額中所占比例為2.25%左右，從而掩蓋了過(guò)去十年時(shí)間里土地價(jià)格實(shí)際上已大幅上漲的事實(shí)；根據(jù)我們的估測(cè)，在2004年到2012年之間，中國(guó)的土地價(jià)格上漲了4.5倍左右。
       不過(guò)，同期中國(guó)名義GDP的增長(zhǎng)速度也與其類(lèi)似，從而確保出售土地的收入在GDP總額中所占比例一直都相對(duì)穩(wěn)定。動(dòng)產(chǎn)投資在GDP總額中所占比例肯定已大幅上升，但這一因素會(huì)推動(dòng)固定資本形成總值與固定資產(chǎn)投資同時(shí)上升。鑒于這種情況，固定資產(chǎn)投資在GDP總額中所占比例大幅上升至30%左右看起來(lái)像是個(gè)難解的謎題；或者就像國(guó)際貨幣基金組織（IMF）所指出的那樣：‘導(dǎo)致這種差距形成的原因仍舊是個(gè)公開(kāi)的問(wèn)題。’
       這種差距擴(kuò)大的其他原因則是，針對(duì)其他已有資產(chǎn)的支出有所增長(zhǎng)，比如說(shuō)已被購(gòu)買(mǎi)的居住不動(dòng)產(chǎn)、二手的資本貨物以及并購(gòu)交易等。很明顯，固定資產(chǎn)投資這一指標(biāo)的膨脹也提供了另一種解釋?zhuān)@種解釋首先需要假設(shè)過(guò)度投資的程度正在繼續(xù)升級(jí)。
       結(jié)論是，中國(guó)固定資本形成總值的泡沫令人感到恐慌，而同時(shí)更令人恐慌的則是，以現(xiàn)有固定資產(chǎn)加快洗牌為基礎(chǔ)的泡沫，這些資產(chǎn)的洗牌速度更快、價(jià)格更高。”