剛剛過去的一季度，國內(nèi)主要城市樓市成交量普遍下滑，杭州、溫州等城市欲放松限購的傳言引起各界強烈關(guān)注，隨即有業(yè)內(nèi)人士稱，如果限購放松，將引發(fā)樓市報復(fù)性反彈，調(diào)控亦將功虧一簣。

不過，在筆者看來，在庫存高企、限貸未放松、樓市調(diào)控長效機制逐步推進的背景下，即使限購真的放松，也僅能在心理層面對樓市產(chǎn)生影響，樓市成交在短期放量后，仍將歸于平靜。

首先，大部分二線城市的“限購令”已經(jīng)名存實亡?！兜谝回斀?jīng)日報》記者在過去一年曾走訪福州、沈陽、蘇州、成都、杭州等二線城市，在這些限購城市中，普遍只要支付一定的包裝費就可以成功過戶，即使在“限購令”執(zhí)行最為嚴厲的一線城市，不少購房者也可以通過“打擦邊球”的形式獲得購房資格。

以某大型城市為例，在“限購令”出臺后的很長一段時間里，一些購房者都可以通過補繳社保、個稅的方式獲得購房資格，特別是在樓市低迷的時候，限購在執(zhí)行層面容易“睜一只眼閉一只眼”。2013年，該城市樓市量價齊升，管理層加強了這方面的監(jiān)管，想要通過包裝騙取購房資格變得難度較大。但隨著樓市降溫，這類“打擦邊球”的行為很容易死灰復(fù)燃。

而在房價上漲壓力并不太大的二線城市，“限購令”在執(zhí)行層面一直不夠嚴格，但真正具備殺傷力的限貸政策則在全國范圍內(nèi)被嚴格執(zhí)行。外地人想要在這些限購城市購房，獲取購房資格可以輕松包裝，但是想要獲取銀行的個人抵押貸款則難于上青天。

首先，銀行的系統(tǒng)可以實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，購房者在不同城市的信貸記錄均有據(jù)可查，其次，銀行還要求購房者提供至少兩年的繳納社保和個稅的記錄；在一些不限購的三四線城市，限貸依然對當?shù)氐臉鞘挟a(chǎn)生巨大的影響，同時，由于這類城市的房地產(chǎn)風(fēng)險較大，銀行在審核房貸的時候會更加嚴格。

從目前的情況看， 限貸政策放松可能性很小，空間也很小，在筆者看來，如果部分城市二套房貸首付比例能夠從七成降至六成，已經(jīng)算是政策大開口了。事實上，今年銀行錢緊的狀況一直在持續(xù)，甚至以往被政策鼓勵的首套房貸款都“不幸中招”，不僅放款周期被拉長，利率也在不停上浮，在此背景下，更難有騙貸現(xiàn)象的發(fā)生。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，限購的影響會逐漸化解，而限貸的影響是致命的。限購政策只不過是抑制市場需求集中爆發(fā)，或者后置一部分當前不符合購房條件的市場需求，而限貸政策則不一樣，無論該城市有沒有施行限購政策，如果當前沒有信貸額度或者貸款利率上浮、審批周期拉長，都有可能直接影響市場成交量的表現(xiàn)。

其實，在廣大二三線城市，由于整體樓市已經(jīng)供過于求，在限貸的背景下，即使“限購令”松動， 也不可能對當?shù)貥鞘械墓┣鬆顩r產(chǎn)生顛覆性的影響。截至3月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長16.3%，20個城市的庫存量已經(jīng)創(chuàng)下了近5年的歷史新高。其中，幾個二線城市庫存呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢。

除了高庫存以及限貸的制約，樓市長效機制的不斷推進也會讓持有多套房成為一種負擔，不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅的全面推開都只是時間問題。

所以，在目前樓市分化的背景下，“限購令”的放松確實是有可能的，但真正要讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，需要的是樓市長效機制的推進，以及用合理的手段消化過剩的庫存，優(yōu)化資源的配置，在這個意義上，分類調(diào)控、雙向調(diào)控政策的提出恰逢其時。