過剩與機遇并存，對于杭州的商業(yè)地產(chǎn)來說，它們正在同時面臨著最好和最壞的時代，將如何突圍？

 

初期以“大而全”為號召，紛紛上馬的大型購物中心模式，開始面臨過剩局面。更多的資本和大型房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)將觸角伸向社區(qū)，開始醞釀社區(qū)型、主題型等定位更加精準(zhǔn)的新一代購物中心產(chǎn)品。

 

杭州全面進入購物中心時代

 

國際商業(yè)經(jīng)驗說明，購物中心的興起是GDP發(fā)展的必然產(chǎn)物。在人均GDP達到1000美元時，百貨商店興起;達到2000至3000美元時，超級市場興起;6000美元時便利店興起；而只有人均GDP達到12000美元時，才是購物中心大發(fā)展的時代。

 

按此推演，浙江的多個城市已經(jīng)跨入了購物中心大發(fā)展之門：2013年杭州全市按常住人口計算的人均GDP94256元，按當(dāng)年平均匯率計算，達到15220美元，寧波市人均GDP為15046美元，紹興市人均GDP為12952美元。

 

在杭州在建商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者中，不乏萬達、寶龍、綠地、凱德等國內(nèi)外知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的身影，也有尋求擴張的杭州大廈、銀泰商業(yè)等本土商業(yè)集團，更多的是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新鮮力量。它們在市中心、新城、郊區(qū)廣泛布局，杭州即將進入購物中心集中供應(yīng)的階段。

 

杭州大型購物中心將進入密集供應(yīng)期

 

杭州現(xiàn)有百貨店、購物中心面積不過100多萬平方米。這與未來幾年供應(yīng)市場的商業(yè)項目面積相比幾乎可以忽略不計。

 

根據(jù)頌元商業(yè)發(fā)展有限公司的前期市場調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年之前,杭州的商業(yè)項目將達到90個，總建筑面積780萬平方米以上，其中在建項目有81個，分布在杭州各個區(qū)塊。

 

業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始擔(dān)心出現(xiàn)“商業(yè)面積過剩”的問題。杭州的商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)流傳這樣一個判斷：從目前的意向來看，在建的81個商業(yè)綜合體項目，有一半項目屬于地產(chǎn)開發(fā)商打算自己來招商運營。另外一半的一半，需要從外面請來專門的商業(yè)團隊解決招商、運營等后續(xù)問題。剩下的項目，還處于發(fā)展思路不清晰，商業(yè)團隊也難以尋找的狀態(tài)。“杭州的商業(yè)圈子就這么大，就算是高薪挖人，也難以滿足在建項目的總量需求”，業(yè)內(nèi)人士分析。

 

除了專業(yè)團隊的相對缺乏，品牌資源也受到限制。業(yè)內(nèi)人士分析，目前杭州開出的大型商業(yè)綜合體的品牌構(gòu)成大多大同小異。聚客能力強、盈利能力強的的餐飲、快時尚、流行服飾品牌就集中在一兩百個左右。在建的購物中心的面積號稱10萬平方米以上的并不少見，這么大的商業(yè)面積，要把商鋪招滿已經(jīng)很不容易，更何況好的品牌資源大家都在爭奪。如果只是簡單復(fù)制目前的大型購物中心模式，品牌和經(jīng)銷商們對地段、商業(yè)品牌無疑會更加挑剔，避免重復(fù)進入同一個商圈的多個項目。

 

大而全購物中心在未來并不少見，以項目密集的城北為例，已開或在建即將推出的體量巨大的購物中心有銀泰城、萬達廣場、杭州新天地等體量巨大的巨無霸，其中新天地項目的規(guī)劃建筑體量更是突破了150萬平方米。

 

據(jù)測算，未來3至4年杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當(dāng)于4年完成過去60年的開發(fā)量。形象地說，以萬象城24萬平方米的商業(yè)體量計算，未來4年相當(dāng)于新增23個萬象城那么大的體量。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，大而全的購物中心的大量興起造成同質(zhì)化，會不斷占用市場份額，使原來少數(shù)成功的購物中心的外向型消費力不斷被分食，這些購物中心原來較強的輻射能力也會被逐漸弱化。

 

主題型購物中心展現(xiàn)前景看好

 

現(xiàn)代商業(yè)運作經(jīng)驗說明，在一座城市中心持續(xù)運營成功的購物中心，除了大而全的購物中心之外，主題型購物中心因為順應(yīng)城市生活的需要，具有遠大發(fā)展前景。

 

隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，以社區(qū)為主題的購物中心受到資本的爭相關(guān)注。城鎮(zhèn)及其社區(qū)正在快速擴張，據(jù)統(tǒng)計，目前中國城鎮(zhèn)化率已達到52.57%，城鎮(zhèn)化人口7.1億人，全國有91153個居委會(城市社區(qū))。預(yù)計2030年城市化率將達到67%，將形成2萬個以上的新社區(qū)。

 

社區(qū)商業(yè)絕不等同于傳統(tǒng)觀念中的農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)小店。社區(qū)商業(yè)正在迎來升級的良機。數(shù)據(jù)顯示，在國外社區(qū)商業(yè)占到60%-70%的比例。社區(qū)商業(yè)將發(fā)展成為城市商業(yè)的重要組成部分。

 

嗅覺靈敏的資本已經(jīng)開始行動，國內(nèi)包括萬科、華潤、龍湖、碧桂園、綠景等多家地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在嘗試社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，探索適合中國居民的社區(qū)商業(yè)模式。

 

對社區(qū)商業(yè)模式的探索基于居民消費行為的巨大變革?；A(chǔ)性服務(wù)如購物、餐飲、洗衣、美容美發(fā)等已經(jīng)實現(xiàn)基本覆蓋，居民消費能力的增長一方面要求娛樂、休閑、健身、文化等滿足更高層次生活品質(zhì)和精神需求的商業(yè)，另一方面將會有更多的消費行為在有條件的社區(qū)實現(xiàn)。

 

社區(qū)商業(yè)的廣闊前景已經(jīng)展開：住在環(huán)境優(yōu)美的新型社區(qū)中，社區(qū)居民每天面對的瑣碎生活問題也在與時俱進：全家都要吃的放心早餐去哪里買、周末朋友間的聚會想找一個離家不太遠的地方、周末帶孩子去哪里的上美術(shù)課、有沒有機構(gòu)能提供每年出國游的具體計劃、家里的各項繳費能不能一次交清、體檢報告找誰看之類的問題。

 

有社會、經(jīng)濟學(xué)家預(yù)言，未來社區(qū)將是中國居民居住生活的主要領(lǐng)域，社區(qū)消費和社區(qū)商業(yè)將是中國居民消費實現(xiàn)和商業(yè)發(fā)展的主要戰(zhàn)場。

 

昊元·頌元里：一切為了滿足現(xiàn)代生活需求

 

“社區(qū)是由同質(zhì)人口組成的關(guān)系親密、守望相助、疾病相扶、富有人情味的社會團體，而社會則是由異質(zhì)人口組成的、由分工和契約聯(lián)系起來的、缺乏感情的社會團體。” ?——1887年出版的德國社區(qū)學(xué)家斐迪南·騰尼斯所著《社區(qū)與社會》。

 

杭州對于社區(qū)購物中心的探索已經(jīng)起步。商業(yè)面積達6萬平方米的昊元·頌元里將在之江新城的核心區(qū)域?qū)⒃?015年開始營業(yè)。它的出現(xiàn)對之江新城的眾多高端樓盤來說具有試驗意義。

 

頌元商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理洪飛介紹，定位于親密社區(qū)生活中心昊元·頌元里項目，將是之江新城的旗艦商業(yè)體。

 

目前，世紀(jì)聯(lián)華大型超市旗下高端超市和銀河國際影院已經(jīng)搶先入駐。不僅提供百貨、超市、影院這樣的購物中心標(biāo)配，定位于親密社區(qū)生活中心的頌元里還將具備社區(qū)服務(wù)、家庭服務(wù)、文化娛樂、醫(yī)療保健等功能，“就像毛細血管一樣深入社區(qū)”，服務(wù)家庭生活的各種所需。

 

洪飛說，親密社區(qū)生活中心將關(guān)注切實存在，而又未被滿足的需求，特別需要商業(yè)敏感度。比如托管接送服務(wù)，關(guān)注的就是幼兒園、小學(xué)4點放學(xué)之后，到家長7、8點下班的這段空白時間。公司前期做的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，托管班挺受市場歡迎，不過一般都選址在學(xué)校和住處之外的第三點。頌元里計劃面向社區(qū)居民，提供包括托管、早教、兒童樂園在內(nèi)的親子服務(wù)，家長下班只要把孩子接回家就可以了。

 

結(jié)合先進技術(shù)手段，提供智慧購物體驗也是頌元里系列的特點。APP軟件幫助頌元里與社區(qū)居民的需求建立“神經(jīng)連接”，提供智慧購物體驗。比如傳統(tǒng)的早餐油條，在很多新小區(qū)已經(jīng)很難吃到了，洪飛打算不僅讓頌元里的周邊居民能吃上讓人放心的品牌油條，還加入了新的定制體驗。頌元里計劃提供定制早餐服務(wù)，社區(qū)居民只要手機上的頌元里APP軟件，發(fā)出定制油條早餐的訂單，清早就可以吃到配送上門的品牌新鮮油條和豆?jié){。

 

洪飛認(rèn)為，購物中心是城市生活的配套，社區(qū)購物中心應(yīng)該與多樣化的社會服務(wù)平臺結(jié)合。頌元商業(yè)的親密社區(qū)生活中心將具備比大而全購物中心更豐富的功能，成為為周邊居民提供整體商品和服務(wù)的基本單位。昊元·頌元里計劃引入社區(qū)圖書室、衛(wèi)生站、社區(qū)健身室、日常蓋章繳費等社區(qū)服務(wù)機構(gòu)，居民只要在社區(qū)內(nèi)就可以輕松獲得這些服務(wù)。一些具有前瞻性的社區(qū)服務(wù)配套，也在積極籌劃中。比如與生活質(zhì)量緊密相關(guān)的牙醫(yī)診所。每年定期看牙醫(yī)被認(rèn)為是在基本生活需要滿足后，提升生活質(zhì)量的體現(xiàn)。這些服務(wù)內(nèi)容，在大而全的購物中心往往受到物業(yè)限制無法實現(xiàn)。

 

社區(qū)購物中心絕不是“超市+底商”的簡單組合，洪飛說。它的形式很豐富，在同一個城市，不同區(qū)域的社區(qū)購物中心完全可以有鮮明的區(qū)域特征。位于之江新城核心區(qū)域的昊元·頌元里，同時還兼具“商業(yè)公園”和文化集市的獨特功能。

 

昊元·頌元里背靠6萬平方米的鳳凰山公園，在購物休閑的同時，可以直接走入大自然;緊鄰中國美院象山校區(qū)和浙江音樂學(xué)院(新址)，計劃提供藝術(shù)氛圍濃郁的“文化集市”，這些都是城市中心的大型商業(yè)綜合體所無法提供的體驗。