商業(yè)地產(chǎn)投資周期比較大，回報周期比較長。如果投資決策沒有系統(tǒng)思考，戰(zhàn)略引領(lǐng)，系統(tǒng)管理，不能做到工作前置，計劃先行，全過程管理，最后結(jié)果至上項目就很難成功。

 

中糧集團(tuán)是1949年與新中國共同誕生的國有企業(yè)，主要經(jīng)營糧油食品方面，從田間到餐桌，全產(chǎn)業(yè)鏈的糧油食品企業(yè)。中糧置地是中糧生活方面的延伸，主要的品牌是大悅城。香港還有中糧地產(chǎn)，以發(fā)展住宅為主。去年底在香港置地控股成功上市。

 

一個聚焦在住宅，一個聚焦在商業(yè)。中糧集團(tuán)主要研究中國的商業(yè)市場，從消費者的角度出發(fā)以后，還是抓住年輕中產(chǎn)階級群體，18-35歲新興的中產(chǎn)階級作為主力市場，抓住了主要的定位，年輕、時尚、潮流、品位作為主要特征。不是對所有客戶都關(guān)注，因為你要做的工作是做好聚焦的細(xì)分市場。

 

商業(yè)綜合體發(fā)展一定要考慮到投資和回報與品牌。商業(yè)地產(chǎn)投資周期比較大，回報周期比較長。如果投資決策沒有系統(tǒng)思考，戰(zhàn)略引領(lǐng)，系統(tǒng)管理，不能做到工作前置，計劃先行，全過程管理，最后結(jié)果至上項目就很難成功。選址之前要先有定位，根據(jù)客群需求從選址到產(chǎn)品都要有戰(zhàn)略。再加上商戶落位之后整個購物中心能否運營好，業(yè)務(wù)能否提高等環(huán)節(jié)需要持續(xù)優(yōu)化。

 

選址過程中，如果城市選的時機不對，或者城市目前競爭格局很激烈，糊里糊涂進(jìn)入，往往容易被某些小東西影響大決策，所以城市發(fā)展?jié)摿?、商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、人均可支配的消費能力、行業(yè)的競爭格局都要考慮。

 

從商圈選擇來看，一般一線城市核心區(qū)最好，依次是次級商圈，城市的副中心，軌道交通方便的地區(qū)。二線城市盡量要在比較核心的商圈。每一家企業(yè)的理解不同，在地塊方面還要進(jìn)行精細(xì)化的測算。對租金的回報、對這個區(qū)域的人流、政府未來會對這個區(qū)域進(jìn)行怎樣的規(guī)劃，也要對城市發(fā)展的格局進(jìn)行系統(tǒng)的研究。

 

在財務(wù)戰(zhàn)略方面，選址要在地塊獲取之前進(jìn)行精細(xì)化財務(wù)模型的測算，要有一套模型。如果有一線商圈很好的位置，只要地價不太貴，區(qū)域與對未來商業(yè)模式的定位匹配，溢價能力就會很高，回報就不需要擔(dān)心。

 

產(chǎn)品戰(zhàn)略方向，商業(yè)是指導(dǎo)性的規(guī)劃，商業(yè)得作為先導(dǎo)，設(shè)計一定和產(chǎn)品、戰(zhàn)略定位相吻合并進(jìn)行前瞻性商業(yè)定位。產(chǎn)品要貫穿主線，以客戶為導(dǎo)向與設(shè)計原則。招商運營管理中，商戶定位要有組合理念，招商要定準(zhǔn)，組合要模塊化，始終圍繞消費者。咖啡館、書店承租能力低，但有時就需要舍棄小利益，賺來大利益。

 

運營和推廣層面，精細(xì)化的管理和服務(wù)非常重要，商業(yè)地產(chǎn)不是建完了把商戶招來就完了，購物中心管理的真正挑戰(zhàn)在后面，包括細(xì)化的管理、樓層的管理，要服務(wù)好客戶，使業(yè)績穩(wěn)定提高。大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略也非常重要。商戶是商業(yè)地產(chǎn)的延伸，通過數(shù)據(jù)追蹤、管理延伸下去，把商戶作為購物中心自己的一部分。 品牌的管理方面，模式是否可復(fù)制，無論是品牌還是商業(yè)組合，本身的特制，品牌能不能準(zhǔn)確的表達(dá)、傳播，包括員工的服務(wù)要能讓消費者感受到。

 

體驗戰(zhàn)略方面，體驗不斷地創(chuàng)新模式是我們服務(wù)好客戶持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。包括建筑動線安排、品牌體驗、業(yè)態(tài)的組合、服務(wù)體驗。最后是團(tuán)隊，戰(zhàn)略落地很重要的就是團(tuán)隊，除了總部要有團(tuán)隊，各個項目也要有團(tuán)隊，從招商、推廣到運營形成一個系統(tǒng)，讓發(fā)展得到支持。