2014年房地產(chǎn)市場的區(qū)域和城市間分化趨勢依然明顯，根據(jù)十八屆三中全會《決定》和中央經(jīng)濟工作會議的要求，為緩解供需結(jié)構(gòu)失衡的狀況，一線城市的住房用地供應(yīng)量有望較快增加；對部分二三線城市，要高度關(guān)注其“住房存量過大、房價較快下降”的趨勢。保障性住房的覆蓋率將繼續(xù)提高，受益群體持續(xù)擴大。

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對2014年運行趨勢的基本判斷

十八屆三中全會和中央經(jīng)濟工作會議都透露出同一類信號，就是2014年的房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加注重供給體系建設(shè)、調(diào)控手段的市場化以及發(fā)展定位的合理化。從短期影響因素看，土地市場的供求狀況和住房金融政策仍是影響2014年房地產(chǎn)市場運行的重要因素。2014年應(yīng)更加關(guān)注房地產(chǎn)市場的區(qū)域性變動特征，同時積極應(yīng)對一線城市房價過快上漲壓力和許多二三線城市的住房庫存消化壓力。

1．一線城市商品房用地供應(yīng)力度將加大，有助于降低地價同比漲幅水平

2013年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議在部署2014年的任務(wù)時，特別提出“特大城市要注意調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率”。十八屆三中全會的《決定》中也提到“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓”。據(jù)此分析，如果2014年此項改革能夠有序推進，一線城市的部分農(nóng)村集體經(jīng)營性用地會通過出讓的方式形成土地供應(yīng)，國有建設(shè)用地中的住宅用地比例也會相應(yīng)提高，2013年前11個月一線城市住宅用地占國有建設(shè)用地的比例約為26%，預計2014年這一比例有可能超過30%。一線城市住宅用地供應(yīng)量的上升，有助于抑制地價水平過快上漲。

2．部分地區(qū)房地產(chǎn)市場去庫存壓力較大，房價漲幅明顯回落的可能性在加大

2014年，部分二三線城市的房價漲幅很有可能繼續(xù)較快下降，甚至有些城市房價會出現(xiàn)下降趨勢，一些新的二三線城市也會加入房價下降的行列。這些城市由于前幾年住房供應(yīng)過多，在投資投機性需求被抑制的情況下，剛性需求和改善性需求難以支撐高房價。2014年，這些二三四線城市的去庫存壓力很大，房價漲幅下跌趨勢難以回轉(zhuǎn)。如果再考慮到房屋待售面積和竣工面積，2014年一些省份將面臨更大的去庫存壓力。

3．2014年房地產(chǎn)投資同比增速會適度回落，保障房投資對房地產(chǎn)投資的支撐作用明顯

受房地產(chǎn)市場長期發(fā)展趨勢和短期形勢變動影響，相比2013年前11個月19．5%的同比增速，2014年房地產(chǎn)投資同比增速會有所回落，估計在18%左右。這一判斷主要基于以下理由：

一是我國住房市場整體供需矛盾已明顯減緩。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所課題組基于第六次全國人口普查數(shù)據(jù)的相關(guān)推算，截止到2010年底，我國城鎮(zhèn)常住家庭戶均約1．02套住房。從國際經(jīng)驗看，城鎮(zhèn)戶均套數(shù)接近或超過1以后，表明我國住房資源總體已不特別緊缺。從實際情況看，我國不少三四線城市已出現(xiàn)住房供需結(jié)構(gòu)趨于平衡的狀況。未來的房地產(chǎn)投資同比增速也會趨勢性下降。

二是中國經(jīng)濟已從高速增長進入中高速增長階段的轉(zhuǎn)換期，中央經(jīng)濟工作會議把“大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、著力防控債務(wù)風險”等作為2014年主要任務(wù)。這些都表明2014年的宏觀經(jīng)濟調(diào)控會堅持“穩(wěn)中求進”基調(diào)，中央政府不會采取過多的刺激性政策。

三是保障性安居工程投資的支撐作用明顯。2014年保障性安居工程的目標任務(wù)是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，跟2013年實際基本建成470萬套、新開工630萬套相比，絕對數(shù)量均有所下降。但考慮到2014年房地產(chǎn)投資的同比增速會回落1．5個百分點左右，保障性安居工程投資額占房地產(chǎn)投資的比重仍會有所提高。

4．保障性住房供應(yīng)持續(xù)加大，進一步緩解城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題

截止到2012年年底，全國累計用實物方式解決了3100萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難，覆蓋面達到12．5%。2014年，城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的目標任務(wù)是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上。如果“十二五”期間能順利完成3200萬套新開工任務(wù)，截止到2015年底，全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難，覆蓋面達到20．4%。等到這個階段，我國住房市場結(jié)構(gòu)會發(fā)生重大變化，在解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難方面，政府將擁有更大的政策彈性。

政策建議

2014年，我國住房市場運行將呈現(xiàn)更加明顯的區(qū)域性分化特征。面對這種形勢，按照十八屆三中全會和中央經(jīng)濟工作會議、城鎮(zhèn)化工作會議的要求，建議2014年采取分區(qū)域的住房用地供給政策和穩(wěn)健的住房金融政策，完善住房市場體系，加快推進房產(chǎn)稅擴大試點等工作。

1．實行分區(qū)域的住房用地供應(yīng)政策

建議國土部門在制定2014年住房用地供應(yīng)計劃時，應(yīng)突出區(qū)域差異性，綜合考慮各地現(xiàn)有存量住房數(shù)量和未來需求結(jié)構(gòu)的情況，對供需矛盾突出的一線城市可試行規(guī)定兩個“最低”：一是住房用地指標占新增建設(shè)用地指標的最低比例；二是在滿足保障性安居工程用地需求的前提下，商品房供地面積的最低水平。對部分住房存量過多的二三線城市則反向施行，規(guī)定每年住房用地指標占當?shù)匦略鼋ㄔO(shè)用地指標的最高比例，抑制盲目、無序供應(yīng)房地產(chǎn)用地。

2．加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時開發(fā)利用

據(jù)國土部門統(tǒng)計，截至2013年9月底，全國未竣工住宅用地超過40萬公頃，比年初增加9．3%。在建住宅用地約27．6萬公頃，比年初增加5%。建議加大對已供應(yīng)住宅用地的開發(fā)監(jiān)督力度，進而顯著增加住房的有效供給。同時，應(yīng)加快建立閑置土地實時監(jiān)測和反應(yīng)機制，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)盡快啟動閑置土地開發(fā)。

3．實施穩(wěn)健的住房金融政策

從國內(nèi)外經(jīng)驗看，住房金融條件的變化是影響房價波動的重要原因之一。尤其是貸款利率水平的變化對居民住房購買力的影響很大。建議2014年實行穩(wěn)健的住房金融政策，可借鑒德國住房儲蓄銀行的經(jīng)驗，簽訂貸款合同之時確定按揭貸款利率后，在整個償付周期內(nèi)保持相對固定，以保持購買力的基本穩(wěn)定，防止因利率變化引發(fā)住房市場的非正常波動。

4．擴大房產(chǎn)稅試點城市，加快推進立法工作

按照十八屆三中全會《決定》中“加快房地產(chǎn)稅立法，適時推進改革”的要求，建議在總結(jié)上海、重慶兩地房產(chǎn)稅試點效果的基礎(chǔ)上，再在各地選擇一些典型城市進行試點，主要根據(jù)房產(chǎn)稅在不同征收情景下的模擬結(jié)果，及時做好改革方案和各種預案。建議2014年底首先確保完成“500個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)”的任務(wù)，在此基礎(chǔ)上推動房地產(chǎn)稅立法。