北京樓市正發(fā)生變化

3月20日，位于臺湖板塊的東亞路印象臺湖項目從2月份對外宣布的2.6萬元/平方米下調(diào)至2.2萬元/平方米起入市。這是繼3月16日北京大興萬科橙低于預期價格近3000元/平方米的價格入市后，今年北京樓市又一主力供應板塊傳出的“跟降”姿態(tài)。

接連出現(xiàn)下調(diào)預售價格的入市項目，已然被業(yè)內(nèi)嗅出北京樓市的風向悄然轉(zhuǎn)變。

開發(fā)商主動“以價換量”

“近期我們在北京的銷售策略就是在保證一定利潤的情況下，加速去化回籠資金。而且這幾個項目因為拿地比較早，即便是平價入市或者低于預期入市也是有合理利潤的。”對于東亞印象臺湖[最新消息 價格 戶型 點評]項目的“跟降”原因，該項目的開發(fā)商東亞新華地產(chǎn)的營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，東亞新華地產(chǎn)還會有多個項目平價、降價入市，以高去化高周轉(zhuǎn)換取拿地資金。

北京樓市的價格松動，部分項目的“以價換量”并非個案。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，在1、2月份鮮見的剛需項目開始集中發(fā)力，截至24日，北京共有9個售價在2.5萬元/平方米以下的中低價位項目開盤，占了20個總推盤量的一半左右。其中，包括大興區(qū)的金融街融匯、眾美城、住總?cè)f科橙，以及房山區(qū)的首創(chuàng)新悅都、通州區(qū)的珠江四季悅城 等項目在內(nèi)，多個項目已經(jīng)出現(xiàn)了低預期甚至平價開盤的現(xiàn)象。

“從萬科橙率先調(diào)低預期開盤價，到東亞一些項目的跟降，實際上已經(jīng)印證了業(yè)內(nèi)對市場的判斷。”

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，東亞在臺湖區(qū)域的兩個項目主動調(diào)整價格預期，是開發(fā)商理性的主動選擇。和當前已經(jīng)推出的幾個自住型商品房項目相比，通州區(qū)臺湖板塊的區(qū)位條件并不占優(yōu)，且同區(qū)位還有大量剛需盤項目在售，通過調(diào)整價格來提高性價比，確實是有效快速去化的手段。

高周轉(zhuǎn)成主流

進入3月份一線城市的房企推盤節(jié)奏加快，而購房者入市步伐卻有所放緩，這一現(xiàn)象在四大一線城市之首的北京尤其明顯。

目前，北京商品住宅市場已有14個項目開盤，遠超過今年1、2月份全月11個、8個的項目開盤個數(shù)，房企推盤積極性回升明顯。

與歷年3月北京樓市均呈現(xiàn)供需兩旺局面不同，房企的積極推盤卻未迎來需求面的迎合。今年3月，北京商品住宅成交量雖相較于1、2月有所回暖，但仍處于歷史低位。截至3月24日，2014年3月北京商品住宅成交5821套，成交面積59.82萬平方米，與2013年3月同期相比，成交套數(shù)、成交面積分別下跌64%、61%，基本回落到兩年前也就是2012年同期、加強版限購令出臺后的市場成交水平。預計2014年3月全月，商品住宅的成交量將不超過8000套，將創(chuàng)下近3年來同期的最低。

“現(xiàn)在來看，去年北京樓市尤其是剛需市場的供不應求局面已經(jīng)不存在了，北京市方面推出5萬套自住型商品房的供應，這對剛需市場需求一定會產(chǎn)生影響。”近期在北京剛有新一批房源入市的鴻坤地產(chǎn)林語墅項目經(jīng)理侯守超則表示，根據(jù)一兩個項目的價格變化就輕言“房價崩盤論”并不理性，包括北京推出的大量的自住型商品房，對于企業(yè)而言都需要理性地分析市場需求變化。

而在房企趨向加速跑量的心態(tài)下，4月份北京計劃入市的項目量還將大增。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹，4月份，包括東亞朗悅居、金隅瀾灣等8個純新盤及香江別墅、東亞印象臺湖、中建國際城等25個老項目后期在內(nèi)，北京或?qū)⒊^30個商品住宅項目計劃開盤，這與去年同期僅23個項目開盤相比，明顯增多。

“市場供應量增勢明顯，成交量卻緩慢回升，表明市場供需格局的變動已經(jīng)初現(xiàn)端倪，開發(fā)商原本強勢的賣方市場勢必出現(xiàn)分化。未來，以價換量、加速跑量的項目還將會繼續(xù)增多。”“未來，以價換量、加速跑量的項目還將會繼續(xù)增多。”