在北京樓市價(jià)格壁壘和政策制約的影響下，環(huán)京帶已成為眾多北京需求外溢的首選地。據(jù)中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長(zhǎng)鄭新立透露，北京市將要疏散500萬(wàn)人口到周邊地區(qū)，這意味著環(huán)京帶置業(yè)熱潮才剛剛開始。
        業(yè)內(nèi)人士卻表示，北京的價(jià)格壁壘導(dǎo)致剛需外溢仍是市場(chǎng)持續(xù)走好的主要原因?，F(xiàn)階段“京津冀一體化”對(duì)區(qū)域的利好僅停留在紙面上。在經(jīng)過(guò)多輪概念炒作后，購(gòu)房人愈發(fā)理性，未來(lái)“京津冀一體化”種種利好如能夠一一落實(shí)，就能帶動(dòng)區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)環(huán)京樓市量?jī)r(jià)齊升。
市場(chǎng)觀察
首付四成 價(jià)格小漲
        相對(duì)于漲到1.5萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，燕郊價(jià)格似乎觸頂，近幾月僅有小幅度波動(dòng)。與此同時(shí)，燕郊的遠(yuǎn)鄰固安，還在為均價(jià)破萬(wàn)這個(gè)目標(biāo)而努力。
        在固安孔雀城·劍橋郡的售樓處現(xiàn)場(chǎng)，記者也發(fā)現(xiàn)了大量前來(lái)看房的購(gòu)房者，這使得該項(xiàng)目用于將客戶擺渡至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的看房班車一度緊缺。記者在等待了將近半個(gè)小時(shí)后，才得以乘坐班車至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看房。置業(yè)顧問(wèn)小蔡告訴記者，目前在售產(chǎn)品為68平米的兩居、96平米的三居，還有贈(zèng)送面積，僅剩尾房在售。相比去年年底的開盤價(jià)9000元/平米，此次開盤均價(jià)上漲約600元。在涿州項(xiàng)目香邑溪谷的售樓處，銷售人員小王則告訴記者，項(xiàng)目一期已接近售罄，二期開盤價(jià)格預(yù)計(jì)為7000元/平米，均價(jià)上漲約500元/平米。
        雖然不是雙休日，記者看到首爾甜城的售樓處依然擠滿了從北京趕過(guò)來(lái)的看房人。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房人朱先生介紹，他購(gòu)買的項(xiàng)目是40年產(chǎn)權(quán)商住產(chǎn)品MOBO國(guó)際中心。雖然目前他在北京已經(jīng)有了幾套房產(chǎn)，但是他對(duì)燕郊、香河、大廠等北京周邊樓市仍然很關(guān)心，尤其是在“京津冀一體化”被上升到國(guó)家戰(zhàn)略的高度之后，他更看好這些區(qū)域的發(fā)展前景。
        此外，記者在孔雀城·劍橋郡等項(xiàng)目了解到，目前該項(xiàng)目普通住宅首付為四成，別墅類產(chǎn)品首套房首付要達(dá)到五成以上。隨后，記者致電包括燕郊、固安、涿州等區(qū)域中、農(nóng)、工、建在內(nèi)的多家銀行，均被告知首套房房貸首付已上升至40%，首套房房貸為基準(zhǔn)利率。
試水環(huán)京 前途未知
        雖然首都功能疏解并非一朝一夕能見效，但京津冀一體化成為國(guó)家戰(zhàn)略的消息如同一劑強(qiáng)心劑，無(wú)疑給購(gòu)房者帶來(lái)良好的預(yù)期。在采訪中，多個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，自從京津冀一體化提出后，北京籍購(gòu)房人來(lái)電量、購(gòu)買量有所上升，這說(shuō)明投資客在漸漸回歸環(huán)京市場(chǎng)。
        眾房企為迎合這類購(gòu)房人，紛紛推出小戶型產(chǎn)品。以孔雀城·劍橋郡為例，3月中旬項(xiàng)目首次推出68平米的小兩居，以吸引投資需求。對(duì)此，華銀·天鵝湖營(yíng)銷總監(jiān)王玉玲表示，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”周邊樓市和以往相比價(jià)格已經(jīng)不低，但與北京地區(qū)房?jī)r(jià)相比依舊優(yōu)勢(shì)明顯。近年來(lái)北京樓市調(diào)控多管齊下，北京地區(qū)部分資金實(shí)力相對(duì)較弱或不符合購(gòu)房要求的購(gòu)房人被逐漸擠壓，而隨著北京周邊交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，周邊新城進(jìn)京時(shí)間的縮短，一定的升值空間和較寬松的限購(gòu)政策，對(duì)購(gòu)房人的吸引越來(lái)越大。
        然而，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅提醒：目前北京六環(huán)周邊的房?jī)r(jià)已漲至16000元-18000元/平米，一居室的房款動(dòng)輒80萬(wàn)元，而80萬(wàn)元足以在香河、固安等地買套兩居或三居，這樣的價(jià)格落差成為環(huán)首都在售項(xiàng)目贏得購(gòu)房者的關(guān)鍵。但從環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈樓市的歷史價(jià)格變動(dòng)來(lái)看，彈性頗大。北京房?jī)r(jià)漲，環(huán)首都也會(huì)跟風(fēng)漲價(jià)，北京房?jī)r(jià)降，環(huán)首都則會(huì)“領(lǐng)跌”甚至“超跌”。此外，由于環(huán)首都供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，導(dǎo)致房租漲幅遠(yuǎn)低于北京。所以，如果以自住需求為目的，可以選擇在環(huán)首都區(qū)域購(gòu)房；如果是改善型或投資型購(gòu)房者，則要慎重選擇。
實(shí)際影響 尚未體現(xiàn)
        環(huán)京區(qū)域持續(xù)熱銷，問(wèn)及原因時(shí)，所有被采訪者都會(huì)有意無(wú)意地提及“京津冀一體化”這個(gè)新興詞匯。然而，記者問(wèn)及這個(gè)詞匯對(duì)市場(chǎng)的影響力時(shí)，多數(shù)被采訪者均表示，效果尚未體現(xiàn)。
固安孔雀城·劍橋郡銷售小蔡告訴記者，兩會(huì)提出“京津冀一體化”，看房人有所增加，但與春節(jié)前相比無(wú)太大變化。“年前忙時(shí)我一天要接待20組客戶，現(xiàn)在每天接待客戶也維持在20組左右。”武清某項(xiàng)目銷售總監(jiān)也表示，“京津冀一體化”大幅度媒體曝光后，現(xiàn)階段項(xiàng)目的來(lái)電量、來(lái)訪量沒(méi)有太大變化。
        興達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理趙增志在接受記者采訪時(shí)表示，“以燕郊為例，‘燕郊?xì)w并北京’的謠言、環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈、大七環(huán)，狼來(lái)了的故事一次次上演，現(xiàn)在的購(gòu)房人置業(yè)更加理性，不會(huì)被一個(gè)概念所蠱惑，要看更加實(shí)際的利好。”他告訴記者，現(xiàn)階段“京津冀一體化”對(duì)區(qū)域的利好僅停留在紙面上，如能實(shí)施，未來(lái)量?jī)r(jià)則會(huì)上漲。
        中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰則表示，從去年底北京土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，五環(huán)內(nèi)土地稀有性增強(qiáng)，房企拿地成本上升導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品趨于高端化，剛需盤逐漸減少，剛需客不得已選擇在環(huán)京周邊置業(yè)。未來(lái)“京津冀一體化”利好一步步落實(shí)，燕郊、固安、香河等地配套設(shè)施進(jìn)一步完善，交通狀況大為改善，更多的剛需將在環(huán)京周邊置業(yè)。
        中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也認(rèn)為，在北京樓市價(jià)格壁壘和政策制約的影響下，環(huán)京帶已成為眾多北京需求外溢的首選地。北京的土地供應(yīng)量不足以支撐購(gòu)房人的需求，京津冀一體化落實(shí)后，北京市政府與河北省政府應(yīng)緊密合作，將部分剛需釋放在環(huán)京樓市。這樣，在緩解北京市場(chǎng)壓力的同時(shí)，有利于河北省發(fā)展。打破行政區(qū)域的界限，建立以經(jīng)濟(jì)為主體的北京及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以達(dá)到雙方共贏。
購(gòu)房故事
剛需自住型 燕郊安家的雙城記
        又是平凡但也充滿期待的一天。早上7點(diǎn)左右，李文軒擠上擁擠的815路公交車，開始一天在北京市區(qū)的生活。首先，他需要先花費(fèi)兩個(gè)小時(shí)左右的時(shí)間趕到上班的地方，然后為生活忙碌起來(lái)。
下午5點(diǎn)半下班后，李文軒依舊要花費(fèi)兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間從市區(qū)回到燕郊，基本上晚上七八點(diǎn)能夠回到家里。做飯?zhí)铒柖亲又螅^續(xù)白天沒(méi)有做完的工作，睡覺(jué)時(shí)已經(jīng)十一點(diǎn)多了。
        談及為何來(lái)這里置業(yè)，他坦言，自己是河北人，大學(xué)畢業(yè)后在北京找到工作，原計(jì)劃在單位附近租房，然而一個(gè)月動(dòng)則上千的房租，讓實(shí)習(xí)工資僅1500元的他望而卻步。李文軒與他的同學(xué)一起在位于北京最東側(cè)的河北燕郊租了一套小兩居，月租金1000元，每人負(fù)擔(dān)500元。
        一住就是三年。去年他在父母的幫助下，在燕郊買了一套65平方米的房子，這套房子花費(fèi)了他65萬(wàn)多元，對(duì)工作沒(méi)幾年的小白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，這是數(shù)目不小的一筆錢。
       其實(shí)，李文軒的周圍，大部分是同他一樣滿懷夢(mèng)想的年輕人，北京高企的房?jī)r(jià)讓他們望而卻步，環(huán)京周邊置業(yè)成為他們落腳北京的最后希望。每天重復(fù)著擠公交、工作、擠公交的兩點(diǎn)一線雙城生活。忙碌、充實(shí)，有時(shí)候也會(huì)有些迷茫。
        他所生活的燕郊，因?yàn)榉績(jī)r(jià)遠(yuǎn)比北京市區(qū)便宜而吸引了大批的剛需群體，人口的聚集使得這塊地方略顯擁擠。每個(gè)周末，李文軒都要抽空去燕郊的物美超市購(gòu)買下一周的必備物資，可是每次結(jié)賬都讓他覺(jué)得頭疼不已。因?yàn)榕抨?duì)結(jié)賬的人太多，排個(gè)十多分鐘是常事。
        除了生活不便，每天擠公交也是一件讓李文軒頭疼的事。早高峰的時(shí)候，有時(shí)要等上三四趟公交才能擠上去。
        近期，聽說(shuō)習(xí)總書記親自過(guò)問(wèn)京津冀一體化的消息，李文軒還是滿懷期待：聽說(shuō)燕郊政府正在積極和北京對(duì)接輕軌M6號(hào)線，快速鐵路S3、S5號(hào)線通燕郊的事情，其中，輕軌M6號(hào)線通燕郊的工作已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
        盡管燕郊政府并沒(méi)有透露輕軌M6號(hào)線通燕郊的具體時(shí)間，但是在李文軒等住在燕郊的北漂看來(lái)，這次明顯不同，高層重視了，一些政策也會(huì)比較容易落實(shí)，“到時(shí)候交通更加方便，雙城生活也就無(wú)所謂了。”
半自住半投資 香河置業(yè)的理財(cái)經(jīng)
        對(duì)于“北漂”徐麗來(lái)說(shuō)，在北京這個(gè)有些擁擠的城市，住倒不是問(wèn)題。雖然自己并不是北京土著，但很早就在北京市內(nèi)擁有了一套85平方米的房子。這樣的面積，一家五口住著，尚能活動(dòng)自如卻略顯擁擠。
將近而立之年的徐麗，積累了一定資金后，便有了再買一套房子的想法。她的想法很簡(jiǎn)單：把錢變成不動(dòng)產(chǎn)，心里比較踏實(shí)，而理財(cái)產(chǎn)品則需要用心去打理。在她眼里，房子不用花太多的心思，北京置業(yè)需求這么大，房?jī)r(jià)一時(shí)半會(huì)兒沒(méi)有下降的可能。去年，她花60余萬(wàn)購(gòu)買了香河一處80平米的三居。
        之所以選擇香河，一方面是因?yàn)楸本┦袇^(qū)的房?jī)r(jià)實(shí)在太高，“動(dòng)不動(dòng)就好幾百萬(wàn)，雖然有點(diǎn)閑錢，但是也承受不起這樣高的價(jià)格。”另一方面是因?yàn)榫铜h(huán)京區(qū)域來(lái)看，香河是一塊實(shí)實(shí)在在的價(jià)值洼地，7000多元/平米的價(jià)格，比周邊的其他區(qū)域要低很多，未來(lái)幾年還會(huì)有比較大的上漲空間。
        聽說(shuō)國(guó)家即將深度推進(jìn)京津冀一體化的消息，徐麗心里也暗自高興。她覺(jué)得只要政策能夠有效推進(jìn)，將來(lái)香河與北京之間的交通更加方便，該區(qū)域的房?jī)r(jià)還會(huì)不斷上漲。通州就是個(gè)例子，前幾年，通州的房?jī)r(jià)還沒(méi)超過(guò)1萬(wàn)，現(xiàn)在都3萬(wàn)多了，以后可能還會(huì)再漲，所以投資房子，是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
        對(duì)香河這套房子的未來(lái)，徐麗也有細(xì)致的規(guī)劃。要么將來(lái)讓父母去香河養(yǎng)老，過(guò)幾年，配套跟上之后也會(huì)很方便，要么過(guò)幾年等房子升值之后再賣出去，在北京換一套更大、更舒服的房子。
度假養(yǎng)老型 崇禮購(gòu)房的養(yǎng)生集
        2005年，劉阿姨跟老伴兒花14萬(wàn)元在張家口崇禮縣購(gòu)買了一套100平米的三居室，本來(lái)僅僅想著有個(gè)度假的地方，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到房子利用率會(huì)這么高。
        “2004年冬天，兒子跟一群同事去張家口滑雪，發(fā)現(xiàn)那里景色不錯(cuò)。第二年夏天，一家十幾口人便去那里旅游，我和老伴還在那里住了十幾天。”劉阿姨告訴記者，正是小住這段時(shí)光，讓她和老伴兒萌生了在這里買房的年頭。
        據(jù)劉阿姨介紹，房子裝修好后空置了兩年，僅僅是冬天孩子們?nèi)ツ抢锘┑臅r(shí)候居住。隨著2006年開始，北京夏天氣溫持續(xù)升高，劉阿姨便有了去崇禮過(guò)夏天的想法。“天氣太熱老伴兒受不了，我身體不好，家里沒(méi)法開空調(diào)，于是我們便打算去崇禮住一個(gè)夏天。”2007年6月，劉阿姨跟老伴兒第一次來(lái)到崇禮過(guò)夏天。
        據(jù)她回憶，那次全家都來(lái)了，三輛小轎車?yán)瓭M了東西，帶得最多的就是藥。“崇禮空氣好，夏天中午溫度不到30度，晚上睡覺(jué)還得蓋被子。我們老兩口住得挺好，就是對(duì)當(dāng)?shù)氐娘嬍巢惶?xí)慣。”周末，她的幾個(gè)孩子會(huì)輪流來(lái)這里看他們，順便度度假，為他們帶一些生活用品，一起去崇禮的原始森林里遛遛彎兒、泡泡溫泉。
        此后每年6月至9月，劉阿姨跟老伴兒都會(huì)到崇禮“小住”三個(gè)月，度假養(yǎng)老。這幾年，房子的利用率更高了。“我們夏天去，孩子們春秋有時(shí)候也會(huì)招待些朋友去那里踏青，冬天大孫子帶朋友去那里滑雪、泡溫泉。”劉阿姨對(duì)記者說(shuō)。
        近幾年，北京霧霾有些嚴(yán)重，劉阿姨就常常想起崇禮清新的空氣，再有幾個(gè)月，夏天就又來(lái)了。過(guò)了五一，劉阿姨和老伴又得準(zhǔn)備“搬家”了。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 俞曉松
        京津冀協(xié)同發(fā)展這個(gè)事情現(xiàn)在提出來(lái)應(yīng)該已經(jīng)晚了一些。北京攤大餅似的城市發(fā)展模式，本身就有毛病，也是多年的頑疾。而且，北京老覺(jué)得各種產(chǎn)業(yè)不夠，搞了一個(gè)汽車廠之后，又搞了好幾個(gè)汽車廠。作為首都，北京搞這么多汽車廠有必要嗎？
        京津冀協(xié)同發(fā)展是一件很好的事情，但是在具體的實(shí)施過(guò)程中，還需要國(guó)家在相關(guān)的政策方面和法規(guī)方面給予支持，來(lái)避免由于地區(qū)行業(yè)的分割而造成的阻礙。例如，北京的企業(yè)外遷到河北之后，北京的稅收就會(huì)相應(yīng)地減少，北京市可能會(huì)介意這件事，而不愿意去做。
        但是，我國(guó)發(fā)展到目前這個(gè)階段，各個(gè)地方政府還關(guān)起門來(lái)，自己發(fā)展自己的GDP的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。京津冀一體化發(fā)展需要各個(gè)政府用新的眼光來(lái)看待這一問(wèn)題，這樣就會(huì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
北京市工商聯(lián)合會(huì)經(jīng)濟(jì)處處長(zhǎng) 張進(jìn)
        作為一個(gè)北京人，今天我想從北京如何接受京津冀一體化談一談我個(gè)人的看法。一體化是城市發(fā)展的一個(gè)新的途徑，給大家創(chuàng)造了一個(gè)空間。這個(gè)空間既給北京一定的壓力，同時(shí)給河北和天津同樣有一定的壓力，因?yàn)橐惑w化不是簡(jiǎn)單地統(tǒng)一。
        舉例來(lái)說(shuō)，北京和張家口將聯(lián)合承辦第二十四屆冬奧會(huì)。這次冬奧會(huì)讓全世界都知道了張家口，冬奧會(huì)對(duì)北京和張家口來(lái)說(shuō)都是機(jī)會(huì)，也都有壓力。
        目前的情況是，北京的人口、交通和居住壓力都很嚴(yán)重。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到京郊之后，很多壓力都會(huì)得到有效緩解。并且規(guī)避了高昂的成本之后，很多產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)也將得到進(jìn)一步發(fā)揮和釋放。
        隨著一體化的推進(jìn)，河北承接北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將會(huì)有更大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)人口、市場(chǎng)和客戶都會(huì)有很大的吸引。
華銀地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理 王玉玲
        京津冀一體化是首都經(jīng)濟(jì)圈大戰(zhàn)略的第一步棋，是為在6月出爐的首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃鋪設(shè)的第一條道路。這說(shuō)明，此次首都經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略從一開始，就是在落地執(zhí)行，而非空中樓閣。
        京津冀一體化，首先是道路交通的一體化，高速公路無(wú)縫對(duì)接，城際鐵路接駁，實(shí)現(xiàn)大北京通勤無(wú)障礙；其次是通訊一體化，網(wǎng)絡(luò)互連，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；再次為配套設(shè)施全面一體化，如銀行、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的引入，商業(yè)的共同繁榮等，最后為人才一體化。
        在京津冀一體化的進(jìn)程中，我認(rèn)為最需要一體化的是觀念，最大的障礙也是觀念。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，開發(fā)區(qū)與銀行的合作上，有北京的銀行想支持我們，因?yàn)槲覀冊(cè)诤颖?，這種合作得不到政策的支持，不允許跨區(qū)域。還有，根據(jù)首都功能疏解實(shí)驗(yàn)區(qū)的人才引進(jìn)計(jì)劃和政策，對(duì)于一些有專利等相關(guān)優(yōu)勢(shì)的高科技人才，園區(qū)可以為其免費(fèi)提供廠房、住宿。但是要留住這些人，最關(guān)鍵還是要實(shí)現(xiàn)城市配套、行政管理的對(duì)接。如果沒(méi)有好的醫(yī)院、學(xué)校，醫(yī)療保險(xiǎn)不能在這里報(bào)銷，這些人最終還得回北京。